Le syndic bénévole

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Le syndic bénévole est un modèle de syndic méconnu mais prévu par la loi de 1965. Découvrez comment créer un syndic bénévole et comment le modèle fonctionne
Le syndic bénévole

Le guide parfait pour apprendre tout ce que vous devez savoir sur la gestion de la copropriété !

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Le syndic bénévole est un modèle de syndic méconnu mais prévu par la loi de 1965. Découvrez comment créer un syndic bénévole et comment le modèle fonctionne
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Nous savons que la gestion d'un bien immobilier en copropriété peut être un sujet sensible...

Grâce au syndic coopératif, redevenez maître de votre copropriété. Le syndic coopératif avec le service Matera c'est :

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  • plus de transparence (accès en temps réel aux dépenses et au budget) ;
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Le syndic bénévole est un type de syndic de copropriété qui permet aux copropriétaires de se passer de syndic professionnel. Ce modèle de gestion immobilière permet de réduire les charges de copropriétés. Découvrez comment créer un syndic bénévole et comment passer en copropriété autogérée.

Syndic bénévole : définition

La loi de 1965 régissant le statut de la copropriété des immeubles bâtis indique que le syndic de copropriété est obligatoire pour tous les immeubles. Ainsi, légalement, une copropriété sans syndic (même petite) est impossible.

Le texte de loi indique également que le syndic de copropriété peut prendre plusieurs formes :

  • Il peut être professionnel : dans ce cas, c’est une société qui agit en qualité de syndic. Toutefois, il faut bien garder en tête que ce modèle donne lieu à des charges de copropriété plus élevées puisque vous allez payer des honoraires de syndic qui sont, par ailleurs, en constante augmentation depuis plusieurs années ;
  • Il peut être aussi non-professionnel : c’est le modèle du syndic bénévole et du syndic coopératif. Dans ce cas, c’est un ou un ensemble de copropriétaires qui est élu en qualité de syndic de copropriété. Les copropriétaires sont alors représentés par un autre copropriétaire. Ce modèle d’autogestion permet notamment de réduire considérablement ses charges de copropriété mais également de gagner en transparence et d’être plus efficace sur le suivi des dossiers en cours dans la copropriété (travaux, dépenses d’énergie, etc.).

Un syndic bénévole n’est pas une société et n’a donc pas à ce titre d’obligation de carte professionnelle ou de garantie financière. Ces garanties s’appliquent aux sociétés de syndic professionnelles conformément aux lois Hoguet et Alur.

En quelques mots, un syndic bénévole, c’est lorsqu’un copropriétaire est élu en assemblée générale (convoquée au moins une fois par an), par le syndicat des copropriétaires, en qualité de syndic de copropriété. Il a les mêmes obligations qu’un syndic traditionnel, nous allons détailler ses missions ci-après.

Dans une copropriété neuve, un syndic provisoire pourra être mis en place en attendant que les copropriétaires choisissent leur syndic définitif.

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Quel est votre type de syndic actuel ?
Syndic bénévole Syndic professionnel

Quelles sont les obligations d’un syndic bénévole ?

Le syndic bénévole, durant la durée de son mandat, aura des missions variées. Tout d’abord, il a un rôle général de veiller à l’entretien et à la bonne conservation de l’immeuble. À ce titre, il pourra tout à fait convoquer des travaux (d'accessibilité ou de rénovation), par exemple, s’il estime qu’ils sont nécessaires à la bonne tenue de l’immeuble.

Le syndic bénévole a également des missions administratives : envoi des convocations d’assemblée générale, tenue de l’assemblée générale, suivi des contrats avec les prestataires, etc. Il est tenu de faire respecter le règlement de copropriété et les décisions votées en assemblée générale.

Enfin, les missions de nature financière font également partie de ses prérogatives. Il est notamment chargé de collecter les charges auprès des autres copropriétaires de l’immeuble, d’envoyer les appels de fonds trimestriels et de tenir la comptabilité de la copropriété (grand livre notamment).

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Bon à savoir :
Le syndic bénévole, à l’instar du syndic professionnel, doit respecter ses obligations financières et comptables. La loi 65-557 du 10 juillet 1965 art.14-3 prévoit une comptabilité simplifiée pour les petites copropriétés comptant moins de 10 lots et ayant un budget de moins de 15 000 euros.

Créer une copropriété : la création d’un syndic bénévole

Si vous voulez créer un syndic bénévole dans votre copropriété, tout d’abord faites le savoir auprès des autres copropriétaires de l’immeuble ! Pour mettre un maximum de chances de votre côté, nous vous conseillons de mettre en avant les avantages d’une copropriété autogérée : économies de charges, gestion plus transparente, suivi en temps réel des dossiers de la copropriété, etc. N'hésitez pas également à parler de votre candidature en démontrant votre motivation et pourquoi pas vos compétences en tant que gestionnaire...

Ensuite, il faut procéder à une mise à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale auprès de votre syndic actuel. Vous devez le notifier par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou par remise en mains propres contre récépissé que vous souhaitez changer de syndic et passer en syndic bénévole.

Si la demande est correctement formulée, le syndic actuel est obligé de procéder à la mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Vient ensuite le moment du vote des copropriétaires à l’assemblée générale. Conformément à l’article 25 de la loi de 1965, vous devez obtenir la majorité absolue pour devenir syndic d’immeuble.

Une fois que vous êtes élu en tant que syndic bénévole, vous devez demander le transfert des documents et archives au syndic sortant. Il s’agit notamment des procès-verbaux d’assemblée générale, du grand livre et du règlement de copropriété. Le syndic sortant dispose d’un délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions pour effectuer le transfert.

La rémunération du syndic bénévole

Le syndic bénévole reçoit bien entendu des contreparties pour toutes les dépenses engagées dans le cadre de sa mission. En particulier, les autres copropriétaires sont tenus de rembourser les dépenses liées au frais d’envoi des convocations d’assemblée générale, les coûts liés aux assurances, aux recours à des professionnels tels que des architectes, etc.

Par ailleurs, dans certains cas, il est possible pour le syndic bénévole de percevoir une rémunération. Celle-ci est alors soumise à l’impôt sur le revenu.

La rémunération du syndic bénévole doit rester accessoire par rapport à ses revenus principaux.

L’assurance du syndic bénévole

En théorie, le syndic bénévole n’est pas tenu de souscrire une assurance en responsabilité civile dans le cadre de ses missions. En pratique toutefois, nous vous recommandons vivement d’en souscrire une afin de vous exonérer de toute responsabilité.

En effet, comme vu précédemment, en tant que syndic bénévole, vous avez de nombreuses missions à assumer dans la copropriété : gestion comptable, suivi des travaux, appels de fonds, etc. Malgré votre diligence et la clémence des tribunaux devant les syndics bénévoles, nous vous conseillons de souscrire une assurance en responsabilité civile afin de couvrir les éventuelles fautes, erreurs ou négligences.

La démission du syndic bénévole

Le copropriétaire désigné comme syndic bénévole peut être amené à démissionner au cours de son mandat. La démission du syndic bénévole peut tenir aussi bien à des raisons factuelles (déménagement du syndic bénévole, auquel cas de nombreuses démarches sont à réaliser à titre personnel) à l'instar des démarches pour les contrats d'électricité, d'Internet, d'assurance, etc.

Pour démissionner, le syndic bénévole doit convoquer une assemblée générale et inscrire de manière explicite à l’ordre du jour sa démission et le changement du syndic bénévole.

Il est fortement recommandé de respecter un préavis pour laisser à la copropriété le temps de réfléchir à l’élection du prochain syndic. Il n’y est toutefois pas soumis sauf si une telle clause a été mentionnée dans son contrat.

Au moment d'élire un nouveau syndic, le démissionnaire se trouve dans l’obligation de transmettre en moins d’un mois la totalité des documents administratifs et comptables liés à la gestion de la copropriété et sous trois mois l’état et le solde des comptes de la copropriété.

Syndic bénévole et syndic coopératif : quelles différences ?

Comme vu précédemment, le syndic de copropriété non-professionnel peut être :

  • Soit bénévole ;
  • Soit coopératif.

Ces deux formes de syndic font partie d'un même ensemble mais présentent quelques différentes. Contrairement au syndic bénévole, dans le cadre du modèle du syndic coopératif, c’est un ensemble de copropriétaires qui est élu en qualité de syndic de copropriété. En l’occurrence, le président du conseil syndical agit en qualité de syndic mais il est assisté dans ses tâches par les autres membres du conseil syndical. En pratique, chaque conseiller syndical s’attribue une mission en fonction de ses affinités : finance, administratif, communication, etc.

Matera vous accompagne dans la gestion de votre copropriété en syndic coopératif. Nous proposons à nos clients une plateforme pour automatiser les tâches chronophages et des experts pour les sujets complexes (travaux, juridique, comptabilité).


Quelle formation pour devenir syndic bénévole ?

Le métier de syndic bénévole, pour pouvoir assurer l'ensemble des tâches requises (comme l'immatriculation d'une copropriété ou le respect de la responsabilité juridique par exemple) exige de posséder un certain nombre de compétences dans différents domaines : juridique, comptable, gestion financière, gestion administrative, etc. Si vous n’êtes toutefois pas à l’aise avec certaines problématiques, ne vous en faites pas. Avec Matera, vous serez accompagné et conseillé sur l’ensemble de ces thématiques.

Le rôle et le fonctionnement du syndic bénévole est basé sur le respect du règlement intérieur et à son application. Bien plus que des connaissances techniques, le syndic de copropriété doit faire preuve de patience, d’organisation et d’écoute, tout en sachant faire entendre sa voix. Ses qualités relationnelles sont primordiales pour mener à bien les médiations et résoudre les différents conflits qui peuvent surgir au sein d’une copropriété.

Syndic bénévole malhonnête : quelles conséquences ?

Très généralement, dans le cadre du choix d'un syndic de copropriété, choisir le syndic bénévole revient à faire confiance et à élire un copropriétaire de confiance ayant fait ses preuves auprès de l’ensemble de copropriété. Il se retrouve par ailleurs dans l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom de la copropriété et engage sa responsabilité en cas de détournement de fonds. Il n’a donc pas d’autres choix que de faire preuve de transparence et de confiance.

Néanmoins, au cas où il se révèlerait malhonnête et détourne des fonds à la copropriété, il risque très cher. Le syndic bénévole s’expose notamment à des sanctions pénales lourdes, ainsi qu’à la saisie des lots qu’il détient. En outre, si une faute grave est commise, il est envisageable de révoquer le syndic bénévole avant même la fin de son contrat lors d’une assemblée générale ordinaire ou en convoquant une assemblée générale extraordinaire.

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Bon à savoir :
Dans le cadre de l'exercice d'un syndic bénévole, la loi se montre plutôt clémente quant aux potentielles erreurs de gestion... Attention, cela ne veut pas dire qu'elle ne sanctionnera pas en cas de faute grave ! Pour information, il est fréquent d'observer des petites erreurs commises par les syndics bénévoles dans la gestion de leur copropriété et rassurez-vous, elles ne seront pas punies lourdement !

Comment Matera peut vous accompagner ?

Matera est un logiciel qui vient aider et appuyer les syndics bénévoles partout en France. Que vous soyez une copropriété de 2 ou de 150 lots, l'assistance de Matera vous rendra service pour vous aider à gérer votre syndic.

Matera propose à ses clients une multitude de services à travers un logiciel pour mieux gérer leur copropriété. Date de la prochaine AG, comptes de la copro, annuaire de fournisseurs aggréés, contrat type... Accédez à toutes les données nécessaires pour gérer efficacement votre immeuble.

La solution Matera ne correspond pas qu'à un simple logiciel, nos experts sont disponibles tous les jours et répondent à vos interrogations en moins de 24h. Trois offres différentes sont à votre disposition qui s'adaptent à vos besoins et à la taille de votre copropriété.

N'hésitez pas à comparer les syndics et les charges ou à nous contacter pour obtenir un devis personnalisé.

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