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1. Generelles zum eigenen Solarstrom in der WEG 

Soll die WEG ihren eigenen Solarstrom mittels einer Photovoltaikanlage herstellen, gilt es einiges zu beachten: Zunächst ist hervorzuheben, dass der Solarstrom auf verschiedenste Art und Weisen verwendet werden kann. So werden in der Praxis folgende Belieferungsarten genutzt:

‍Stromlieferung in die Wohnungen 

Die naheliegendste und effektivste Verwendung des Stroms, der durch die Photovoltaikanlage erzeugt wird, ist dann gegeben, wenn die Wohnungen direkt mit diesem Strom versorgt werden.

Allgemeinstromversorgung 

Eine weitere Möglichkeit stellt die Allgemeinstromversorgung dar. Dabei wird der durch die Solaranlage erzeugte Strom nicht den jeweiligen Mietern zur Verfügung gestellt. Vielmehr wird hierdurch der allgemeine Strombedarf des Gebäudes abgedeckt.

Diese Form der Versorgung bietet sich vor allem dann an, wenn das Mehrfamilienhaus einen hohen Strombedarf hat, der gut durch die Solaranlage gedeckt werden kann.

Einzelanlagen 

Daneben ist auch das Konzept der Einzelanlagen denkbar. Dabei wird das Dach des Hauses, das im Gemeinschaftseigentum steht, an die einzelnen Wohnungseigentümer vermietet. Diese errichten dann die Solaranlage und beziehen nur den Strom, den “ihre” Solaranlage erzeugt. Bleibt hiernach noch Strom übrig, so kann dieser in das öffentliche Netz eingespeist werden.

Volleinspeisung 

Des Weiteren ist in der Praxis auch das Modell der Volleinspeisung anzutreffen. Dabei wird der erzeugte Strom nicht an die Mieter weitergeleitet, sondern vollständig in das öffentliche Netz eingespeist. Im Gegenzug erhält die WEG eine Vergütung hierfür. 

Welches der Betriebskonzepte sich für die WEG am besten eignet, lässt sich nicht allgemeingültig sagen. Dies ist vielmehr von verschiedenen Faktoren abhängig, beispielsweise von der Größe der nutzbaren Dachfläche oder der Anzahl der Parteien innerhalb der WEG. Auch der zu erwartende Stromverbrauch sowie die Anzahl der innerhalb der Wohnanlage vorhandenen Stromzähler kann bei der Auswahl des Betriebskonzepts zu berücksichtigen sein.

Für weitere, ausführlichere Informationen verweisen wir auf den Leitfaden der Energieagentur Regio Freiburg, in dem alle oben genannten Betriebskonzepte ausführlich dargestellt werden.

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2. Alle Schritte im Überblick - Von der Planung bis zur Realisierung 

Da sich die einzelnen Schritte je nach Belieferungsart unterscheiden, soll im Folgenden nur auf die allgemein für alle Belieferungsarten notwendigen Schritte eingegangen werden. 

1.Schritt: Recherche und Planung

Da es sich bei dem Bau einer Photovoltaikanlage um ein großes und mitunter kompliziertes Projekt handelt, ist eine umfassende Recherche und Planung des Vorhabens unausweichlich. Insbesondere sollte Klarheit darüber geschaffen werden, welche Form der oben kurz zusammengefassten Belieferung gewählt werden soll. 

Um die im Idealfall schon bestehende Vertrauensbasis innerhalb der WEG nicht zu gefährden, sollten Sie die übrigen Miteigentümer über das Vorhaben frühzeitig informieren. Hierzu gehört auch, sich auf mögliche aufkommende Fragen der Hausgemeinschaft vorzubereiten und diese zu beantworten. Nur so wird sichergestellt, dass alle Mitglieder der WEG “mit ins Boot” geholt werden und das Vorhaben im Idealfall schnell umgesetzt werden kann. 

Des Weiteren sollte die generelle Verantwortlichkeit geklärt werden: 

• Wer ist innerhalb der WEG der Ansprechpartner für Themen rund um die Solaranlage? 
• Soll er hierfür entlohnt werden? 
• Wer übernimmt die Abrechnung? 
• Welche Stellung nimmt hierbei die Hausverwaltung ein? 

Einen weiteren wichtigen Punkt, den es vorab zu klären gilt, stellt die Finanzierung der Photovoltaikanlage dar. Denkbar ist beispielsweise, hierfür (teilweise) gebildete Rücklagen der WEG zu verwenden oder die Aufnahme von Darlehen einzelner Wohnungseigentümer. 

‍2.Schritt: Beschluss in der Eigentümergemeinschaft fassen‍

Im zweiten Schritt ist es erforderlich, dass über den Bau der Photovoltaikanlage, die Bedingungen des Betriebs sowie die Belieferungsart ein entsprechender WEG-Beschluss gefasst wird. 

Dieser Beschluss wird nach einer Abstimmung in der Eigentümerversammlung gefasst. Dabei ist zu beachten, dass sich die dabei zu erreichende Mehrheit – einfache oder doppelt-qualifizierte Mehrheit – unterscheiden kann. Ist die finanzielle Beteiligung der Wohnungseigentümer an der Photovoltaikanlage freiwillig, so genügt schon die einfache Mehrheit. Diese ist erreicht, wenn 51% der stimmberechtigten Anwesenden für die Installation der PV-Anlage abstimmen. Ist hingegen gewünscht, dass sich alle Wohnungseigentümer an der Finanzierung der Photovoltaikanlage beteiligen, so ist eine Dreiviertelmehrheit aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer notwendig.

‍3. Schritt: Bau der Photovoltaikanlage‍

Im 3. Schritt geht es ans Eingemachte: Die sorgfältig geplante und von der WEG beschlossene Maßnahme wird in die Tat umgesetzt. Die Anlage wird auf dem Dach angebracht und angeschlossen, die WEG produziert nun selbst Strom.

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3. Wer trägt die Kosten für den Bau einer Photovoltaikanlage?  

Die Installation einer Photovoltaikanlage stellt eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG dar. Hierunter sind solche Maßnahmen zu verstehen, “die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen”. 

Aus § 20 Abs. 1 und Abs. 3 WEG ergibt sich, das hierfür stets ein Beschluss der WEG erforderlich ist, selbst wenn durch die bauliche Veränderung keiner der Wohnungseigentümer in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt würde. Für den Beschluss ist die einfache Mehrheit im Sinne des § 25 Abs. 1 WEG ausreichend. 

Hinsichtlich der durch die bauliche Veränderung entstehenden Kosten trifft § 21 WEG eine besondere und ausführliche Regelung. Der Grund: Es erscheint ungerecht, das sämtliche Eigentümer – damit auch solche, die der baulichen Veränderung nicht zugestimmt haben – deren Kosten tragen müssen. 

Daher bestimmt § 21 Abs. 3 WEG, dass die Kosten baulicher Veränderungen im Grundsatz nur von den Wohnungseigentümern zu tragen sind, die diese beschlossen haben. Eine Ausnahme hiervon besteht gemäß § 21 Abs. 2 WEG für solche bauliche Maßnahmen, die entweder mit einer Zweidrittelmehrheit beschlossen wurden oder vom Gesetz als besonders sinnvoll erachtet werden. 

Hierdurch soll ein angemessener Ausgleich erreicht werden zwischen dem Interesse der Mehrheit, das gemeinschaftliche Eigentum baulich zu verbessern und dem Interesse der Minderheit, durch solche Maßnahmen nicht übermäßig mit Kosten belastet zu werden. 

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4. Vorteile einer Photovoltaikanlage für eine Eigentümergemeinschaft 

Die aktuelle Beliebtheit von Photovoltaikanlagen kommt nicht von ungefähr: Die Installation einer Solaranlage bringt eine Menge Vorteile mit sich, von denen die Wohnungseigentümergemeinschaft profitiert. 

• Wird eine Belieferungsart gewählt, bei dem der durch die Photovoltaikanlage produzierte Strom (zumindest teilweise) von den Bewohnern der Wohnanlage verwendet wird, so sorgt dies für eine langfristige finanzielle Entlastung. Die energetische Eigenversorgung führt dazu, dass Strom aus dem öffentlichen Netz nicht “teuer” eingekauft werden muss. 
• Des Weiteren kann die WEG so auch einen großen Beitrag gegen die Klimaerwärmung leisten, da Photovoltaikanlagen wegen ihren geringen CO2-Ausstoßes zu den klimafreundlichsten Stromversorgungsvarianten zählen. 
• Auch eine Entlastung der Stromnetze kann hierdurch erreicht werden: Wird zumindest ein Teil des erzeugten Stroms an Ort und Stelle verbraucht, werden weniger Kapazitäten der Hochspannungsleitungen für den Stromtransport benötigt. 
• Mit dem Betrieb einer Photovoltaikanlage geht außerdem der Vorteil der Unabhängigkeit von Stromerzeugern einher. Je mehr eigener Strom produziert wird, desto geringer wird die Abhängigkeit der WEG vom öffentlichen Stromnetz – und damit von künftig zu erwartenden Erhöhungen des Strompreises. 
• In Kombination mit modernen Heizungsystemen kann mit Photovoltaik Wärme erzeugt werden. Auch wenn mit diesem Setup nicht das gesamte Gebäude beheizt werden kann, bietet sich diese Lösung als Ergänzung zu klassischen Öl- und Gasheizungen an. Dadurch kann in Zeiten steigender Energiepreise ein Ersparnis bei den Heizkosten erzielt werden.
• Zu guter Letzt zeichnet sich die Photovoltaikanlage durch ihre Langlebigkeit aus. Wurde eine qualitativ hochwertige Anlage erworben und installiert, so müssen Sie während der ca. 20-25-jährigen Lebensdauer meist nur mit geringen Wartungs- und Instandhaltungskosten rechnen. 

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5. Nachteile einer Photovoltaikanlage für eine Eigentümergemeinschaft  

Allerdings sind auch einige wenige Nachteile einer Photovoltaikanlage für eine Eigentümergemeinschaft zu beachten. 

• So klimafreundlich die Stromerzeugung durch eine Photovoltaikanlage ist, so umweltschädlich ist deren Produktion: Diese erfordert nämlich einen vergleichsweise hohen Energie- und Ressourcenaufwand. 
• Außerdem sind die Anschaffungs- und Installationskosten zu beachten, die das Projekt Photovoltaikanlage zu einer hohen Anfangsinvestition machen. Derzeit liegen die Kosten bei ca. 1.200 - 1.800 Euro zzgl. Mehrwertsteuer pro Kilowattstunde Leistung. Soll zusätzlich eine Speicherbatterie installiert werden, steigen die Kosten deutlich an. Größere Anlagen sind dabei verhältnismäßig günstiger als kleinere. 
• Die Amortisierung, also die Zeit, nach derer sich die Investition durch die damit einhergehenden niedrigeren Strompreise und die Vergütung für die Einspeisung von Strom in das öffentliche Netz rechnet, beträgt regelmäßig zwischen 10 und 15 Jahren. 
• Des Weiteren ist zu beachten, dass Photovoltaikanlagen – ähnlich wie Batterien oder Akkus – mit der Zeit an Leistung verlieren. Dies wird vor allem durch Temperaturunterschiede, hohe Luftfeuchtigkeit und dauerhafte UV-Strahlung verursacht. Nach einigen Jahren muss zudem der Wechselrichter der Anlage erneuert werden, wobei mit Kosten zwischen 1.500 und 2.500 Euro zu rechnen ist. 

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6. FAZIT: Photovoltaik in der Eigentümergemeinschaft 

Die Installation einer Photovoltaikanlage ist mit einem hohen organisatorischen als auch kostenmäßigen Aufwand verbunden. Bevor die Anlage auf der wohnanlage angebracht wird, sind insbesondere Fragen der Finanzierung, des Belieferungsmodells und der Verantwortlichkeit zu klären. Dies zahlt sich in vielen Fällen jedoch aus: Die WEG produziert kostengünstig eigenen Strom – und leistet damit zugleich einen großen Beitrag gegen die Klimaerwärmung. 

Wir hoffen, dass Ihnen der Beitrag gefallen hat. Haben Sie sich schon mit Matera beschäftigt? Matera macht die Verwaltung einer WEG dank einer innovativen Verwaltungsplattform und einem Team aus WEG-Profis deutlich effizienter als bei einer externen Hausverwaltung. 

Auch Fragen zu baulichen Veränderungen und somit auch zur Photovoltaik-Thematik werden von unseren WEG-Experten beantwortet. Haben wir Ihr Interesse geweckt? Dann vereinbaren Sie jetzt ein Gespräch mit uns. Wir freuen uns schon auf Sie.

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