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1. Was ist ein Wirtschaftsplan?  

Damit sichergestellt wird, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft über ausreichende finanzielle Mittel zur Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums verfügt, braucht es einen Wirtschaftsplan. 

Der Wirtschaftsplan ist eine Prognose über die aller Voraussicht nach entstehenden Ausgaben und Einnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Folgejahr. Nach § 28 Abs. 1 WEG setzt sich der Plan aus folgenden Punkten zusammen:

• Aufstellung aller voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben, die bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums entstehen werden
• Die anteiligen Verpflichtungen der Wohnungseigentümer zur Tragung der Kosten und Lasten (die Höhe des Hausgeldes)
• Die Beitragsleistungen der Wohnungseigentümer für die Erhaltungsrücklage

Der Wirtschaftsplan ist so zu formulieren, dass er für einen durchschnittlich informierten Eigentümer nachprüfbar und verständlich ist und muss eine geordnete Zusammenstellung der einzelnen Positionen auf Einnahmen- und Ausgabenseite sowie deren Bezifferung enthalten. 

Er stellt die Grundlage für die jeweilige Jahresabrechnung dar und basiert wiederum auf dem Jahresabschluss des vergangenen Jahres: Aus diesem werden Positionen wie die Gebühren für Energiekosten, Straßenreinigung oder der Hausmeisterlohn übernommen. Der Wirtschaftsplan gibt also Auskunft über die Liquidität einer WEG und ist daher auch für Kaufinteressenten äußert relevant.

Gut zu wissen :

Es wird jeweils ein Gesamtwirtschaftsplan für die Eigentümergemeinschaft sowie ein Einzelwirtschaftsplan erstellt.

Der Gesamtwirtschaftsplan beinhaltet alle Kosten und Einnahmen in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum. Durch den Einzelwirtschaftsplan, der für jede Wohneinheit und jedes Teileigentum entsteht, erhält der Eigentümer Informationen darüber, mit welchen Kosten er oder sie für das kommende Wirtschaftsjahr rechnen muss. Dieser bildet ebenfalls die Grundlage für das monatlich anfallende Hausgeld.

Das Hausgeld ist eine monatliche Vorauszahlung auf die Kosten für das gesamte Wirtschaftsjahr, die jeder Eigentümer anteilig trägt (auch „Vorschuss“ genannt). Liegen die Einzelwirtschaftspläne der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht vor, ist die Beschlussfassung nicht gültig. 

In der Jahresabrechnung ist der Verwalter wiederum nicht dazu verpflichtet, die Ergebnisse der Abrechnung aller Wohnungen oder eine Übersicht aller Hausgeldrückstände aufzunehmen. Dies urteilte der Bundesgerichtshof und begründete seine Entscheidung (Urteil vom 27.10.2017  V ZR 189/16) mit dem geringen Informationswert einer Übersicht der Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen. Überdies könne man bereits aus seiner Einzelabrechnung entnehmen, nach welchem Kostenverteilungsschlüssel der Verwalter die insgesamt anfallenden Kosten auf die Eigentümer verteilt habe. 

Gut zu wissen :

Wurden die Kosten im Wirtschaftsplan und mithin das Hausgeld zu niedrig angesetzt, kommt im Folgejahr eine Nachzahlung auf die Eigentümer zu, damit die Unterdeckung ausgeglichen werden kann. Auch kann mit einer Anpassung des Hausgelds nach oben gerechnet werden. Ist jedoch zu hoch angesetzt worden, erhalten die Wohnungseigentümer eine Erstattung und das Hausgeld für das kommende Wirtschaftsjahr könnte sinken. 

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2. Ist ein Wirtschaftsplan für eine WEG Pflicht? 

Ja, das Erstellen und Vorlegen eines Wirtschaftsplans ist nicht nur essenziell für die Liquidität der WEG, sondern darüber hinaus auch gesetzlich in § 28 WEG festgelegt.

Wenn im neuen Wirtschaftsjahr kein Wirtschaftsplan vorgelegt wird, gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten, das Fortdauern des bestehenden Wirtschaftsplans festzulegen. 

Einerseits kann die über die allgemeine, einjährige Wirtschaftsperiode hinausgehende Geltungsdauer des Wirtschaftsplans vereinbart werden und andererseits kann diese Vereinbarung in Form einer sog. Fortgeltungsklausel beschlossen werden.

Besteht noch kein neuer Wirtschaftsplan, gilt der „Letzte“ solange fort, bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird. Eine Klausel über das endlose Fortgelten eines vorangegangenen Wirtschaftsplans kann seitens der Wohnungseigentümer jedoch nicht beschlossen werden. 

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3. Was beinhaltet der Wirtschaftsplan?  

Der Wirtschaftsplan beinhaltet eine Aufstellung der erwarteten Einnahmen und Ausgaben der WEG. Außerdem enthält er Informationen über die Zuführung von Erhaltungsrücklage für das anstehende Wirtschaftsjahr. 

Einnahmen sind grundsätzlich alle Zuflüsse zu dem Vermögen der Gemeinschaft, die die Vorschussverpflichtung der Eigentümer mindern. Solche Einnahmen können sich aus folgenden Positionen ergeben:

• Hausgeld der Miteigentümer
• Mieterträge, wenn Gemeinschaftseigentum vermietet wird

Regelmäßig finden sich folgende Kosten in einem Wirtschaftsplan:

• Gebühren der WEG-Verwaltung durch die Hausverwaltung
• Abwassergebühren
• Hausmeisterlohn
• Straßenreinigung
• Gartenpflege
• Energiekosten
• Wasser
• Winterdienst

Als Grundlage für das Erstellen des Wirtschaftsplans werden neben der aktuellen Jahresabschlussrechnung auch die Höhe der Erhaltungsrücklage, die beschlossenen Instandhaltungsmaßnahmen und absehbare Änderungen von Dienstverträgen (bspw. Hausmeister- und Reinigungsdienste) herangezogen. Auch der aktuelle Zustand der Immobilie und die zu erwartenden Reparaturen werden hierfür berücksichtigt.

Wurde etwa ein fehlerhafter Wirtschaftsplan beschlossen, ist dieser dennoch wirksam, solange er nicht angefochten wird. Hier haben die Eigentümer eine Anfechtungsfrist von einem Monat ab der Beschlussfassung. Da es sich bei einem Wirtschaftsplan um eine Kalkulation handelt, deren absolute Richtigkeit wohl unmöglich vorherzubestimmen ist, kommt es vielmehr auf die Schlüssigkeit der Gesamtkosten und die entsprechende Begründung an.

Auch kann grundsätzlich während einer Wirtschaftsperiode vom Wirtschaftsplan abgewichen werden, wenn sich ein unerwarteter Finanzbedarf ergibt, der vorher nicht Teil der Kalkulation war. Dies kann bei unvorhergesehenen Reparaturen beispielsweise der Fall sein. Die nachträglichen Ergänzungen des Wirtschaftsplans werden Sonderumlage genannt und füllen diese Finanzierungslücken. 

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‍4. Welche Rolle spielt die Eigentümerversammlung für den Wirtschaftsplan? ‍

Die einmal jährlich einberufene Eigentümerversammlung dient der Wohnungseigentümergemeinschaft als Möglichkeit, per Beschluss über alle wichtigen Themen abzustimmen. Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) zum 01.12.2020 wird bei der Eigentümerversammlung nicht mehr über den Wirtschaftsplan selbst abgestimmt. 

Gem. § 28 Abs. 1 S. 1 WEG sind „nur“ noch die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den gebildeten Rücklagen Gegenstand des Beschlusses. Auf der Eigentümerversammlung wird also über das Hausgeld abgestimmt, zu dessen Zahlung jeder Eigentümer der WEG monatlich verpflichtet ist. Grundlage hierfür bildet wie bereits geschildert weiterhin der Wirtschaftsplan. 

Auch kann beispielsweise ein Stichtag beschlossen werden, an welchem der Hausverwalter den Wirtschaftsplan für die kommende Wirtschaftsperiode vorlegen muss. Meist wird hier ein Datum innerhalb der ersten drei bis vier Monate des laufenden Jahres bestimmt, da berücksichtigt werden muss, dass der Verwalter als Grundlage zur Erstellung die Jahresabrechnung benötigt. 

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5. Wer erstellt den Wirtschaftsplan? 

Die Erstellung eines Wirtschaftsplans ist eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung und somit Aufgabe des Verwalters.

Dieser ist gem. § 28 Abs. 1 S. 2 WEG gesetzlich dazu verpflichtet, ohne Aufforderung und ohne Beschluss der Wohnungseigentümer, den Wirtschaftsplan für jedes Kalenderjahr aufzustellen. Ist ein Verwaltungsbeirat vorhanden, so hat dieser nach § 29 Abs. 2 S. 2 WEG die Aufgabe, den Wirtschaftsplan zu prüfen, bevor die Beschlussfassung der Miteigentümer hierzu auf der Eigentümerversammlung ergeht. 

Gut zu wissen :

Kommt der Verwalter im Übrigen seiner Pflicht nicht nach, kann das Erstellen des Wirtschaftsplans von jedem Eigentümer nach Mahnung und Bestimmung einer Frist - auch mit gerichtlicher Hilfe - verlangt werden. Gleiches gilt für die Bildung der Instandhaltungsrücklage.

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6. Wie lange ist ein Wirtschaftsplan gültig?

Grundsätzlich wird für jedes Kalenderjahr ein Wirtschaftsplan beschlossen. Allerdings kann die Wohnungseigentümergemeinschaft vereinbaren, dass der zu der Zeit aktuelle Wirtschaftsplan, solange Bestand hat und gültig bleibt, bis ein neuer vorliegt. Hierzu dient die sog. Fortgeltungsklausel: Diese sichert die über das aktuelle Wirtschaftsjahr hinausgehende Geltungsdauer des Wirtschaftsplans, soweit noch kein neuer beschlossen wurde.

Der Bundesgerichtshof entschied in seinem Urteil vom 14.12.2018 (Az. V ZR 2/18), dass, solange sich diese Regelung auf einen konkreten Wirtschaftsplan bezieht und nicht allgemein alle zukünftigen Wirtschaftspläne einschließt, es auch keine weitere Befristung des bestehenden Wirtschaftsplans brauch.

Dieser Entscheidung liegt der Liquiditätsschutz der WEG zugrunde: Um finanzielle Lücken überbrücken zu können, die sich eventuell bei einem verzögert erstellten Wirtschaftsplan ergeben, soll der bisherige Wirtschaftsplan weiterhin seine Gültigkeit bewahren. 

Von der fortdauernden Geltung des „alten“ Wirtschaftsplans bleibt die Pflicht des Verwalters aus § 28 Abs. 1 S. 2 WEG, also die jährliche Erstellung eines neuen Wirtschaftsplans, weiterhin unberührt. Erfüllt der Verwalter diese Pflicht nicht, haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit, das Erstellen eines Wirtschaftsplans durch den Verwalter einzuklagen, selbst wenn der alte Plan zu dieser Zeit weiterhin gültig ist.

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7. FAZIT: Wirtschaftsplan in der WEG 

Der Wirtschaftsplan ist wohl eine der wichtigsten Informationsquellen über die Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft und dementsprechend auch für Kaufinteressenten wichtig. 

Doch auch für Eigentümer der WEG bildet der vom Verwalter erstellte Wirtschaftsplan die Grundlage für das Hausgeld, welches jedes WEG-Mitglied zahlt. Somit ermöglicht der Wirtschaftsplan eine vorausschauende Planung und Organisation der WEG und sichert das Bestehen von Rücklagen, die für Instandhaltungsmaßnahmen genutzt werden können.

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