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La réforme du droit de la copropriété a pour but de changer en profondeur la copropriété. L’objectif de ces nouvelles mesures, entrées en vigueur le 1er juin 2020, est de faciliter la gestion des copropriétés. Mais quelles sont les mesures phares de cette réforme ? Et quelles sont les conséquences pour les copropriétés ? Zoom sur la réforme du droit de la copropriété.
L’historique de la réforme du droit de la copropriété
Le 10 juillet 1965, naît la loi fixant le statut de la copropriété des immeubles et groupes d’immeubles bâtis. Ce texte détermine le régime de la copropriété et encadre les droits et obligations des différents organes de la copropriété : le syndic, le syndicat des copropriétaires et le conseil syndical.
En 2014, un vaste chantier de révision de cette loi commence. C’est la loi ALUR du 24 mars 2014 qui apporte les premières modifications à la loi de 1965. Quelques années plus tard, la loi Elan du 23 novembre 2018 vient de nouveau dépoussiérer le droit de la copropriété, notamment en annonçant un grand projet de réforme à venir.
Un an plus tard, l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 voit effectivement le jour. Près de 42 articles qui n'ont qu'un seul objectif : réformer le droit de la copropriété jusqu’alors fixé par la loi du 10 juillet 1965.
Ces différentes réformes, entrées en vigueur le 1er juin 2020, ont trois grands axes :
- L’assouplissement du cadre légal des petites copropriétés ;
- La facilitation de la gestion de la copropriété ;
- L’accélération des prises de décisions.
Découvrons plus en détail les mesures phares de la réforme de la copropriété de juin 2020.
La réforme des prises de décisions en copropriété
La réforme du droit de la copropriété avait un objectif clairement défini : mettre un terme au blocage des décisions en assemblée générale. En effet, il existe différentes règles de majorités en assemblée générale qui sont parfois difficiles à atteindre, notamment en raison de l’absentéisme récurrent des copropriétaires.
Pour lutter contre cela, l’État a mis en place plusieurs mesures :
- La mise en place d’un dispositif de passerelle :
Beaucoup de résolutions doivent être votées à la majorité absolue, c’est-à-dire la majorité de tous les copropriétaires conformément à l’article 25 de la loi de 1965. C’est une majorité compliquée à atteindre car elle prend en compte les copropriétaires absents.
La réforme du droit de la copropriété est heureusement venue apporter une solution à ce problème. Une résolution relevant de la majorité absolue recueillant plus d’un tiers des votes favorables peut être soumise à un nouveau vote lors de la même assemblée générale, cette fois-ci à la majorité simple.
Conformément à l’article 24 de la loi de 1965, la majorité simple est la majorité des copropriétaires présents ou représentés. Ainsi, l'absentéisme ne peut plus entraver une prise de décision.
- Les majorités abaissées :
Pour faciliter la prise de décision, la majorité nécessaire pour certaines décisions a été abaissée. Se votent maintenant :
À la majorité simple : Les travaux d’accessibilité, l’installation de bornes de recharges de véhicules électriques ou l’installation d’un dispositif de stationnement de vélos par exemple ;
À la majorité absolue : Les travaux d’amélioration énergétique, la mise en place d’un digicode ou d’un interphone notamment ;
- Les travaux d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite :
La réforme vient également grandement faciliter les travaux d'accessibilité en copropriété, comme la mise en place d’une rampe d’accès ou d’un monte-escalier dans les parties communes aux frais d’un copropriétaire.
En effet, depuis le 31 décembre 2020, les copropriétaires ne peuvent plus s’opposer à des travaux d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite dans la copropriété.
Avant d’effectuer ces travaux, le copropriétaire devra toutefois notifier son syndic en lui demandant d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale l’information aux copropriétaires. La demande sera accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés. Ici, l’objectif est effectivement d’informer les copropriétaires des travaux et non pas d’obtenir leur autorisation.
- Le vote par correspondance :
La réforme du droit de la copropriété a pour but de faciliter la prise de décision notamment grâce au vote par correspondance.
Depuis lors, toutes les convocations d’assemblées générales doivent désormais contenir un formulaire de vote. Le contenu de celui-ci a été fixé par l’arrêté du 2 juillet 2020. Il devra reprendre toutes les résolutions prévues à l’ordre du jour.
Chaque copropriétaire pourra inscrire ses intentions de vote et envoyer le document à son syndic de copropriété au moins trois jours francs avant la date prévue de l’assemblée générale. Les votes seront pris en compte au même titre que les copropriétaires présents à l’assemblée générale.
La réforme du changement de syndic de copropriété
L’obligation de la mise en concurrence du syndic de copropriété par le conseil syndical avait été introduite initialement par la loi ALUR. Elle devait obligatoirement intervenir tous les trois ans.
Depuis le 1er juin 2020, la mise en concurrence doit être effectuée quand le contrat en place arrive à son terme. Pour rappel, la durée du mandat d’un syndic peut aller d’un à trois ans. La mise en concurrence peut donc être annuelle dans le cas des contrats les plus courts.
La mise en concurrence peut parfois se solder par le non-renouvellement du syndic en place. L’ordonnance du 30 octobre 2019 fixe les conditions de la transition entre syndics pour assurer la fluidité du changement de syndic. L’ancien syndic dispose ainsi d’un délai de quinze jours après l’arrêt de ses fonctions pour transmettre la situation de trésorerie ainsi que les références du compte bancaire du syndicat des copropriétaires et les coordonnées de la banque. Il a ensuite un mois à partir de l’arrêt de ses fonctions pour remettre le restant des documents et archives au nouveau syndic.
Enfin, le passage au syndic coopératif est facilité. Ce modèle est une alternative au syndic professionnel où ce sont les membres du conseil syndical qui gèrent la copropriété sans intermédiaire. Le président du conseil syndical est appelé président-syndic.
Avant la réforme de la copropriété, le règlement de copropriété devait prévoir la gestion de la copropriété en syndic coopératif pour qu’un passage à ce modèle soit possible. Depuis le 1er juin 2020, ce n’est plus le cas.
La réforme du conseil syndical de copropriété
Depuis le 1er juin 2020, le conseil syndical voit son pouvoir de décision renforcé. En effet, le syndicat des copropriétaires peut décider de voter à la majorité absolue la délégation de certaines décisions au conseil syndical.
Si tel est le cas, le conseil syndical pourra délibérer seul des décisions relevant initialement de la majorité simple ainsi que de la gestion courante de la copropriété.
La délégation des pouvoirs concerne par exemple les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé ou de la sécurité physique des occupants comme la réparation d’escalier ou la réfection partielle d’une toiture.
Les décisions seront alors votées à la majorité des membres du conseil syndical. En cas de partage, c’est la voix du président qui l’emporte.
Le renforcement des pouvoirs du conseil syndical a pour but de faciliter la prise de décision en copropriété. Toutefois, il convient de noter que la réforme de la copropriété impose certaines conditions à la mise en place de ce dispositif :
- La durée de la délégation devra être limitée à deux ans renouvelables ;
- Le conseil syndical devra être composé au minimum de trois membres ;
- Tous les conseillers syndicaux devront souscrire à une assurance en responsabilité civile.
La réforme du droit des petites copropriétés
Plusieurs mesures ont également été prises pour faciliter la gestion des petites copropriétés de 5 lots ou moins ayant un budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices inférieur à 15 000€. En effet, la constitution d’un conseil syndical ou l’utilisation de la comptabilité en partie double ne sont plus obligatoires dans celles-ci.
La réforme de l’état daté
L’état daté est un document obligatoire à fournir au futur acquéreur pour le tenir informé de la situation financière de la copropriété et du lot qu’il s’apprête à acheter. Il doit être remis à l’acheteur avant la signature de l’acte authentique de vente et doit être établi par le syndic de copropriété.
L’état daté contient diverses informations telles que le montant des charges courantes incluses et non incluses dans le budget prévisionnel, le montant du fonds de travaux s’il y en a un, le montant des impayés, de la dette fournisseurs, etc.
Avant la réforme, certains syndics professionnels n’hésitaient pas à facturer des frais supplémentaires, parfois exorbitants, pour produire ce document. Désormais, et conformément au décret du 21 février 2020, le montant de l’état daté est plafonné à 380 € TTC.
Les limites de la réforme : la fin du plan pluriannuel de travaux
À l 'état de projet, la réforme du droit de la copropriété prévoyait la mise en place d’un plan pluriannuel de travaux dans les copropriétés de plus de 15 ans. Ce dispositif a pour objectif de donner une idée claire de tous les travaux de copropriété qu’il faudrait effectuer sur les dix prochaines années. Il fait suite à un diagnostic technique global qui se vote en assemblée générale à la majorité simple.
Cependant, lors de la parution de l'ordonnance dans le Journal officiel, il n’y avait plus aucune trace du plan pluriannuel. Le Conseil d’Etat a décidé effectivement de censurer la mesure.
