Dans le cadre d’une copropriété, la propriété de l’immeuble et les droits y afférent sont répartis entre plusieurs personnes. C’est la loi du 10 juillet 1965 qui détermine les règles encadrant le régime de la copropriété. Voyons en détail dans cet article la définition d’une copropriété et les organes qui la composent.

Qu’est-ce qu’une copropriété ?

La copropriété est définie par l’article 1 de la loi de 1965 comme un « immeuble bâti ou un groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ». Ces personnes sont appelées des copropriétaires.

Chaque copropriétaire possède un lot qui inclut :

  • Une partie privative : un appartement individuel, un local commercial, une box, une cave, etc. ;
  • Une quote-part des parties communes, exprimées en tantièmes. Les parties communes sont définies à l’article 3 de la loi de 1965 et comprennent notamment les espaces verts, le gros œuvre du bâtiment, les passages, les corridors et les voies d’accès.

Juridiquement, une copropriété peut être verticale ou horizontale. Une copropriété verticale est un immeuble collectif divisé en plusieurs appartements alors qu’une copropriété horizontale comprend des maisons individuelles sur un terrain commun. Mais on peut même aller plus loin que cela. En effet, la notion juridique d’immeuble englobe tous les types de bâtiments qui ne peuvent être déplacés, qu’ils soient à usage d’habitation ou autre. Ainsi, le régime de la copropriété peut s’appliquer tant à un immeuble collectif divisé en appartements qu’à une maison, un terrain, des locaux commerciaux ou une propriété agricole. La seule condition pour appartenir au régime de la copropriété est que le bien immobilier soit la propriété d’au moins deux personnes.

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Bon à savoir :

Les copropriétaires peuvent être des particuliers ou des personnes morales, à l’image des sociétés civiles immobilières (SCI).

Pour assurer le bon fonctionnement d’un immeuble en copropriété, de la gestion courante à l’administration en passant par la conservation de son bâti, plusieurs organes interviennent dans la limite de leur champ de compétences. Nous allons vous les présenter ci-après dans cet article.

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Bon à savoir :

Dès la naissance de la copropriété, elle doit être immatriculée au registre national des copropriétés. Il s’agit d’une obligation introduite par la loi Alur.

La création d’une copropriété est-elle obligatoire ?

La création d’une copropriété est obligatoire dès lors que la propriété d’un bien immobilier est répartie entre au moins deux personnes. Toutefois, la loi prévoit que certains immeubles ne peuvent pas être mis en copropriété. Il s’agit des immeubles :

  • Déclarés insalubres, sous arrêté de péril ou d’une interdiction d’habiter ;
  • Qui n’ont pas fait l’objet d’un diagnostic amiante ;
  • Construit avant 1948 et qui n’ont pas l’objet d’un contrôle de la présence de plomb ;
  • Comportant au moins le quart de la superficie totale des logements loués ou occupés en catégorie IV de la loi de 1948 ;
  • Dont la division a pour conséquence de créer des logements dont la superficie et le volume habitable sont inférieurs respectivement à 14m2 ou 33m2 ;
  • De grande hauteur, qui n’ont pas obtenu l’avis favorable des autorités compétentes en termes de sécurité.

Copropriété et syndicat des copropriétaires

Dès la naissance de la copropriété, se forme le syndicat des copropriétaires. Il s’agit d’une personne morale qui se crée automatiquement sans aucune formalité et qui regroupe l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble. Chaque copropriétaire fait obligatoirement partie du syndicat.

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Bon à savoir :

Le syndicat des copropriétaires est doté d’une personnalité juridique. Cela signifie que c’est un organe apte à agir en justice.

Le syndicat des copropriétaires est un organe d’assistance et de consultation. Il est représenté par le syndic de copropriété et contrôle la conservation et la bonne administration de l’immeuble. Son pouvoir s’exerce principalement en assemblée générale, qui doit être tenue au moins une fois par an.

Au cours de cette assemblée générale annuelle, le syndicat des copropriétaires vote notamment :

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Bon à savoir :

Il existe différentes règles de majorité selon l’importance des décisions prises en assemblée générale : majorité simple, majorité absolue, double majorité ou unanimité.

Copropriété et syndic de copropriété

Second organe en copropriété et non des moindres : le syndic. Le syndic de copropriété a une fonction essentielle puisque c’est lui qui est chargé de l’administration des parties communes de la copropriété. Il est élu en assemblée générale par le syndicat des copropriétaires à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965.

Il a différentes missions dont notamment :

Le syndic est également le représentant légal du syndicat des copropriétaires. En ce sens, il peut signer des contrats fournisseurs ou bien souscrire un prêt collectif en nom et place du syndicat.

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Attention !

En cas de faute de gestion, le syndic peut engager sa responsabilité. Le syndicat des copropriétaires pourra notamment voter sa révocation.

Conformément à la loi de 1965, il existe différents modèles de syndics de copropriété. Il peut être :

  • Professionnel : dans ce cas, le syndicat des copropriétaires délègue la gestion à une société externe en échange du paiement d’honoraires. Attention toutefois, les syndics professionnels facturent des frais annexes pour toute prestation non incluse dans leur contrat comme notamment la convocation d’une assemblée générale extraordinaire, les frais de mutation comme l’état daté ou le pré-état daté, les frais de photocopie et de courriers, etc. Tous ces éléments peuvent vite faire augmenter le prix du syndic, et, de facto, les charges de copropriété ;
  • Non-professionnel : dans ce cas, un ou plusieurs copropriétaires se chargent de la gestion de l’immeuble sans intermédiaire. Le syndic non-professionnel regroupe le syndic bénévole et le syndic coopératif.
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Bon à savoir :

Le syndic coopératif comporte de nombreux avantages, comme notamment des économies sur les charges de copropriété, de la transparence dans la gestion et la reprise du contrôle des copropriétaires sur les différents sujets de l’immeuble. Matera accompagne les syndics coopératifs à moindres frais, contactez-nous pour en savoir plus !

Copropriété et conseil syndical

Élu par le syndicat des copropriétaires en assemblée générale, le conseil syndical est composé de copropriétaires. Il élit en son sein un président.

En syndic professionnel et bénévole, le conseil syndical est chargé de faire le lien entre le syndic et le syndicat des copropriétaires. Si sa nomination est facultative, elle n’en reste pas pour le moins importante puis qu’elle permet à la copropriété une communication plus fluide, et donc, une meilleure gestion. Dans le cadre de l’exercice de ses missions, le conseil syndical assiste et contrôle le travail du syndic, notamment en ce qui concerne la gestion des comptes.

Le conseil syndical joue également un rôle consultatif : il peut être sollicité pour toute question concernant la copropriété.

En syndic coopératif, c’est le conseil syndical qui gère l’immeuble sans intermédiaire. Les conseillers syndicaux peuvent alors se répartir les tâches selon leurs affinités et leurs disponibilités respectives. Le président du conseil syndical est appelé le président-syndic.

Vie en copropriété : quels sont les droits et les obligations des copropriétaires ?

Les copropriétaires ont des droits mais également des devoirs, pour la plupart définis dans le règlement de la copropriété.

Les droits des copropriétaires : assemblée générale, usage et jouissance des parties privatives

Tout d’abord, les copropriétaires ont le droit de disposer librement de leurs parties privatives. Ils expriment ensuite leur opinion librement lors de l’assemblée générale où chaque copropriétaire vote pour les différentes résolutions à l’ordre du jour à la hauteur des tantièmes qu’il possède.

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Bon à savoir :

Si vous ne pouvez pas être présent lors de l’assemblée générale, vous pouvez donner votre pouvoir à un tiers ou voter en anticipation de l’assemblée générale par correspondance grâce au formulaire joint par le syndic dans la convocation.

Les devoirs des copropriétaires : respect de l’usage des parties privatives et communes, règlement de copropriété et paiement des charges

En contrepartie, tous les copropriétaires doivent s’acquitter du paiement des charges de copropriété à hauteur de leur quote-part des parties communes. Ces charges permettent d’assurer le bon fonctionnement de la copropriété. Les charges sont collectées par le syndic via l’envoi des appels de fonds.

Les copropriétaires doivent également respecter le règlement de copropriété, de même que les locataires. Le règlement de copropriété est un document qui fixe les règles de vie dans l’immeuble et détermine les droits et obligations de chaque copropriétaire. Il indique notamment la répartition des lots et des charges de copropriété au sein de l’immeuble en fonction des tantièmes et des clés de répartition.

Enfin, les copropriétaires doivent respecter la destination de l’immeuble et l’usage des parties communes. Si l’usage des parties communes revient à du bon-vivre, la destination de l’immeuble concerne les travaux de la copropriété, même dans un logement individuel. En effet, la destination de l’immeuble (usage exclusif d’habitation, usage professionnel, usage mixte) doit être respectée à tout moment. Par exemple, dans le cas où vous souhaiteriez utiliser une partie privative comme espace de stockage ou garde meuble pour vous ou un autre particulier (costockage), il convient de bien se renseigner et de consulter le règlement de copropriété pour ne pas commettre d’impair.


28 Juli 2021
ÉCRIT PAR
Marine de Villoutreys
Responsable juridique
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