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La loi du 10 juillet 1965 est la première loi venue encadrer la copropriété. Réparti en une cinquantaine d’articles, ce texte fondateur traite notamment de l’organisation et du fonctionnement de la copropriété. Découvrez les principaux éléments de cette loi et ses évolutions au cours du temps dans cet article.
Qu’est-ce que la loi de 1965 ?
La loi du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. C’est le texte fondateur régissant l’organisation et le fonctionnement d’une copropriété. Les objectifs de cette loi sont multiples. En particulier, elle précise le rôle des différents organes de la copropriété et a pour vocation de faciliter et de réglementer la gestion collective d’un immeuble.
La loi de 1965 définit la copropriété comme un immeuble ou un ensemble d’immeubles bâtis, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, appelés des copropriétaires. Chaque copropriétaire détient un lot incluant une partie privative et une quote-part des parties communes exprimées en tantièmes.
Les copropriétés sont souvent des immeubles basés sur la hauteur, divisés en appartements, mais le régime de la copropriété peut également s’appliquer à des maisons individuelles construites sur un terrain commun. C’est la différence entre la copropriété horizontale et verticale. La copropriété peut également concerner des locaux commerciaux, professionnels ou encore un terrain quelconque. Finalement, la seule condition d’existence d’une copropriété est que le bien soit la propriété d’au moins deux personnes.
Que contient la loi de 1965 ?
La loi de 1965 est divisée en cinq grands chapitres :
- Le Chapitre 1 : il détermine comment la copropriété doit s’organiser et traite notamment des parties privatives et communes, du calcul et de la répartition des charges de copropriété, du règlement de copropriété, du rôle du syndicat des copropriétaires, etc ;
- Le Chapitre 2 : il réglemente l'administration de la copropriété en encadrant les principaux organes de la copropriété, notamment le syndic. Il traite également de l’assemblée générale et de ses règles de majorité ;
- Le Chapitre 3 : il s’articule autour des travaux modifiant la structure de l’immeuble comme la surélévation ;
- Le Chapitre 4 et 4bis : il se concentre sur les reconstructions des copropriétés en cas de destruction, ainsi que les résidences-services qui sont des logements privatifs pour les personnes âgées, associés à des services collectifs ;
- Le Chapitre 5 : il évoque des dispositions générales diverses comme par exemple les contestations en assemblées générales ou encore l'application de la loi dans les territoires d’Outre-mer.
Les mesures phares à retenir de la loi de 1965
La loi de 1965 étant très dense, nous allons nous concentrer sur les principales mesures à retenir.
L’encadrement des organes de la copropriété
La loi de 1965 est venue fixer le rôle et les missions des acteurs de la copropriété :
- Le syndicat des copropriétaires : cet organe désigne l’ensemble des copropriétaires. Il se crée à la naissance de la copropriété sans aucune formalité. Cet organe exerce son pouvoir en assemblée générale en prenant des décisions relatives à la copropriété. Il vote par exemple, le budget prévisionnel, les travaux ou l’approbation des comptes annuels.
- Le conseil syndical : il s’agit d’un groupe de copropriétaires élu en assemblée générale. Les conseillers syndicaux élisent ensuite en leur sein un président. En syndic professionnel et bénévole, le conseil syndical a pour mission de faire le relai entre le syndicat des copropriétaires et le syndic. Il assiste le syndic dans ses missions et contrôle sa gestion des comptes. En syndic coopératif, cet organe est obligatoire et exerce les missions du syndic ;
- Le syndic de copropriété : c’est une personne physique ou morale chargée de représenter les copropriétaires et d’assurer le bon entretien de l’immeuble via diverses missions et obligations. Le syndic est notamment le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Il est également chargé de collecter les charges de copropriété ou de tenir à jour certains documents administratifs de la copropriété comme le carnet d’entretien ou la fiche synthétique. Conformément à la loi de 1965, le syndic peut être professionnel ou non-professionnel.
La règlementation des parties privatives et communes
La loi définit une partie privative comme bien réservé à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire, comme un appartement, une cave, une place de parking, etc. Les parties communes, quant à elles, sont tous les endroits où l’usage et la propriété appartiennent aux copropriétaires. D’après l’article 3, les différentes parties communes d’un immeuble sont :
- Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- Le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- Les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- Les locaux des services communs ;
- Les passages et corridors ;
- Tout élément incorporé dans les parties communes.
Les charges de copropriété et leur répartition
Sujet majeur en copropriété, les charges de copropriété sont réparties entre tous les copropriétaires et servent à couvrir les dépenses liées à l’entretien de l’immeuble. Pour calculer le montant dû par chaque copropriétaire, on utilise les clés de répartition inscrites dans le règlement de copropriété, en fonction des tantièmes de chaque copropriétaire.
Les charges se décomposent en trois types :
- Les charges courantes : elles concernent l’ensemble des copropriétaires comme par exemple les petits travaux de maintenance, l’entretien des parties communes, les honoraires du syndic de copropriété, etc ;
- Les charges spéciales : elles ne concernent que quelques copropriétaires, comme les frais de maintenance de l’ascenseur. En effet, les habitants du rez-de-chaussée ne sont pas concernés par l’utilisation de cet équipement ;
- Les charges exceptionnelles : elles sont liées aux dépenses imprévues, comme des gros travaux ou la réalisation d’un diagnostic technique global.
Pour une bonne répartition des charges, le syndic de copropriété établit un budget prévisionnel qui doit être voté en assemblée générale, six mois maximum après le dernier jour de l’exercice précédent. Ce budget prévisionnel sert à estimer les besoins de la copropriété. La collecte des charges est ensuite effectuée par le syndic selon la périodicité définie dans le règlement de copropriété à travers les appels de fonds. Ils sont généralement trimestriels.
L’assemblée générale et les règles de majorité
L’assemblée générale est un moment important en copropriété, qui intervient au minimum une fois par an. L’assemblée générale annuelle est communément appelée une assemblée générale ordinaire. Il est possible de convoquer, en sus de cette assemblée, une assemblée générale supplémentaire appelée assemblée générale extraordinaire. Cette assemblée peut être convoquée par le syndic à la demande du conseil syndical ou des copropriétaires représentant au moins 25% des voix. Une assemblée générale extraordinaire a lieu lorsque des décisions importantes doivent être prises au plus vite comme par exemple, le vote de travaux urgents.
L’assemblée générale est régie par l’article 22 de la loi de 1965. Le texte dispose que :
- Le règlement de la copropriété dicte le fonctionnement des assemblées générales ;
- Le nombre de voix de chaque copropriétaire dépend de sa quote-part des parties communes ;
- Les copropriétaires peuvent donner leur pouvoir à une personne tierce, appelé un mandataire, afin d’être représentés lorsqu’ils ne peuvent pas assister à l’assemblée générale.
Pour voter en fonction de la nature des résolutions, la loi de 1965 a instauré plusieurs règles de majorité :
- La majorité simple de l’article 24 : cette majorité est la plus facile à obtenir puisqu’elle ne prend pas en compte les abstentions et les copropriétaires non-représentés. Elle concerne les décisions relatives à la gestion courante comme le vote du budget prévisionnel ou des petits travaux d’entretien ;
- La majorité absolue de l’article 25 : contrairement à la précédente majorité, cette règle prend en compte les abstentions et les non-représentés. La majorité absolue concerne par exemple les décisions relatives aux organes de la copropriété ou la sécurité de l’immeuble ;
- La double majorité : pour être adoptée, une résolution relevant de la double majorité doit récolter le vote favorable de la majorité de tous les copropriétaires de l’immeuble, et cette majorité doit représenter ⅔ des tantièmes de la copropriété. La double majorité concerne la modification en profondeur de l’organisation de l’immeuble, comme par exemple l’individualisation des contrats d’eau ;
- L’unanimité : comme son nom l’indique, pour qu’une décision soit votée à l'unanimité, il faut que tous les copropriétaires de l’immeuble y soit favorable. Cette règle concerne les décisions les plus lourdes de conséquences comme la modification de la répartition des charges.
Les limites de la loi de 1965
Étant la première grande loi entrée en vigueur au sujet de la copropriété, la loi de 1965 présente quelques limites :
- Un copropriétaire ne peut pas faire tout ce qu’il veut car ses droits sont limités par la destination de l’immeuble ;
- L’usage des parties communes est souvent source de conflits ;
- La répartition des charges peut faire l’objet de litiges ;
- Les règles de majorité, telles que prévues à la naissance de la loi, peuvent créer des blocages.
Néanmoins, pour essayer de réduire les limites de la loi de 1965, plusieurs nouvelles lois sont entrées en vigueur afin de faciliter le fonctionnement des copropriétés. Voici les principales :
- La loi SRU : entrée en vigueur en 2000, elle a notamment modifié des règles liées au règlement de copropriété, à la tenue du carnet d’entretien, au recouvrement et à la répartition des charges et a obligé les syndics à ouvrir un compte bancaire séparé pour la gestion des comptes de la copropriété ;
- La loi ALUR : entrée en vigueur en 2014, ses mesures phares portent notamment sur le fonds de travaux et l’encadrement de la rémunération des syndics ;
- La loi ELAN : instaurée en 2018, cette loi donne notamment plus de pouvoir au conseil syndical ;
- La grande réforme de 2020 : cette loi a modifié en profondeur la copropriété. La réforme intervient notamment sur le droit des petites copropriétés, les prises de décisions en assemblée générale et plafonne le prix de l’état daté à 380€ TTC.
