Tout savoir sur le prêt collectif en copropriété

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Qu’est-ce qu’un prêt collectif en copropriété ?

En copropriété, il est nécessaire d’effectuer régulièrement des travaux pour bien entretenir les parties communes de l’immeuble. Pour rappel, les travaux de copropriété sont votés en assemblée générale selon les règles de majorité en vigueur. À l’issue du vote, c’est le syndic de copropriété qui est chargé d’assurer la bonne exécution de ces travaux, du choix des prestataires au suivi du chantier. À la livraison, le syndic effectue la levée des réserves. Cela signifie qu’il est chargé de vérifier que les travaux effectués sont conformes à ceux qui avaient été prévus dans le contrat. Le cas échéant, il peut émettre des réserves et demander à l’entrepreneur d’effectuer des modifications.

Pour financer ces travaux, il existe plusieurs solutions :

• Souscrire un prêt individuel en tant que copropriétaire auprès de l’établissement bancaire de votre choix ;
• Piocher dans le fonds travaux Alur s’il a été mis en place dans votre copropriété. Pour rappel, le fonds travaux est un fonds qui permet d’anticiper des dépenses importantes pour l’immeuble comme des gros travaux. Pour alimenter ce fonds, les copropriétaires doivent s’acquitter d’une cotisation annuelle calculée à hauteur de leur quote-part détenue des parties communes ;
• Souscrire un prêt collectif au nom du syndicat des copropriétaires.

C’est cette dernière option que nous allons détailler dans cet article. Le prêt collectif est un emprunt bancaire effectué au nom du syndicat des copropriétaires de l’immeuble. Il peut être souscrit pour l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble ou seulement pour ceux qui souhaitent y participer.

Bon à savoir :

En tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires, c’est le syndic de copropriété qui souscrit le prêt collectif, peu importe le mode de gestion choisi (syndic professionnel, syndic bénévole ou coopératif).

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Sur quoi peut porter le prêt collectif d’une copropriété ?

Conformément à la loi, vous pouvez souscrire à un prêt collectif dans les conditions suivantes :

• En cas de travaux votés dans les parties communes de l’immeuble tels qu’un ravalement de façade ou une réfection de la toiture ;
• En cas de travaux d’intérêt collectif dans les parties privatives comme par exemple la mise en place de compteurs individuels d’eau ;
• En cas d’acquisition de biens ;
• En cas de préfinancement des subventions publiques : c’est par exemple le cas si vous effectuez des travaux de rénovation énergétique dans votre copropriété et que vous êtes dans l’attente des subventions de l’Anah.

Bon à savoir :

Les travaux de rénovation énergétique permettent de réaliser des économies d’énergie conséquentes dans une copropriété. Pour vous aider à les financer, le gouvernement a mis en place de nombreuses aides comme MaPrimeRénov’ et les aides de l’Anah. Si ces aides sont insuffisantes, il est tout à fait possible pour une copropriété de contracter un prêt collectif en supplément.

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Qui sont les copropriétaires concernés par le prêt collectif ?

Si le prêt collectif est souscrit au nom du syndicat des copropriétaires, il peut concerner au choix :

• Soit l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble ;
• Soit seulement les copropriétaires qui souhaitent y participer.

Prêt collectif : comment souscrire ?

Pour souscrire à un prêt collectif, il convient de respecter plusieurs étapes.

Étape n°1 : Ajoutez à l’ordre du jour la souscription du prêt collectif

La souscription à un prêt collectif requiert un vote en assemblée générale des copropriétaires. Ainsi, il est impératif d’envoyer au syndic de copropriété une demande de mise à l’ordre du jour pour ajouter ce point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cette demande doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception.

À noter que n’importe quel copropriétaire peut effectuer une demande de mise à l’ordre du jour. Elle peut également être formulée par le conseil syndical, voire même le président du conseil syndical.

Bon à savoir :

Pour que votre demande soit prise en compte, nous vous conseillons d’envoyer votre demande de mise à l’ordre du jour au moins deux mois avant la tenue de l’assemblée générale. En effet, pour rappel, les convocations d’assemblée générale doivent être envoyées par le syndic au moins 21 jours avant la tenue de celle-ci.

N’oubliez pas de joindre à votre demande de mise à l’ordre du jour les conditions générales et particulières du projet de contrat de prêt, notamment l’objectif de ce dernier (financement de travaux dans les parties communes, financement de travaux d’intérêt collectif dans les parties privatives, etc.), les conditions de souscription et de remboursement, etc.

Étape n°2 : Procédez au vote du prêt collectif en assemblée générale

Vient ensuite le vote en assemblée générale. Conformément à la loi de 1965, le projet de souscription du prêt collectif doit être voté à la même majorité que celle des travaux concernés.

Si la demande de prêt collectif ne concerne pas le financement de travaux de copropriété, alors la souscription d’un prêt collectif doit être approuvée en assemblée générale à l’unanimité des copropriétaires.

Étape n°3 : Notifiez au syndic votre participation au prêt collectif

Une fois que la décision est approuvée en assemblée générale, les copropriétaires qui souhaitent participer au prêt collectif doivent le notifier au syndic par tous moyens, en précisant le montant qu’ils souhaitent demander, et ce, dans la limite de leur quote-part de dépenses.

Attention !

La notification de participation doit être effectuée auprès du syndic dans un délai de deux mois après notification du procès-verbal d’assemblée générale.

Étape n°4 : Le syndic se charge de souscrire le prêt collectif

Dans un délai de deux mois à partir de la notification de la décision d’assemblée générale concernant le recours à un prêt collectif, le syndic doit signer l’emprunt au nom du syndicat des copropriétaires.

Attention !

Le contrat de prêt doit être conforme aux conditions générales et particulières jointes par les copropriétaires lors de la demande de mise à l’ordre du jour. Le cas échéant, le syndic commet une faute de gestion et pourrait être révoqué pour motif légitime et sérieux.

Les assurances et cautions du prêt collectif en copropriété

Le prêt collectif ne nécessite pas la souscription d’une assurance car il concerne un immeuble et non une personne. De la même façon, l’établissement bancaire ne va pas s’attacher aux conditions de santé et d’âge des souscripteurs, à la différence d’un prêt personnel par exemple. Il en est de même pour le taux d’endettement, ce qui peut être perçu comme un inconvénient (risque de surendettement des copropriétaires).

Toutefois, pour se prémunir contre le risque d’impayés, le prêt collectif en copropriété requiert une caution bancaire. Pour rappel, la caution bancaire est un tiers (un autre organisme bancaire) qui devra s’acquitter du remboursement du prêt des copropriétaires défaillants en cas de créances.

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Quelles sont les conditions de remboursement d’un prêt collectif en copropriété ?

Le remboursement du prêt collectif ne concerne que les copropriétaires qui ont souhaité bénéficier de l’emprunt. À noter que chaque copropriétaire est responsable du remboursement de sa part du prêt, dans la limite de son quote-part des dépenses.

Ainsi, en cas d’impayés de la part d’un copropriétaire défaillant, il n’y aura pas de solidarité entre les copropriétaires.

En revanche, le syndic sera tenu de relancer le copropriétaire débiteur, d’abord à l’aide d’une mise en demeure. En cas d’échec, et à l’expiration d’un délai de 30 jours, le syndic pourra se retourner contre la caution.

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