Tout savoir sur le bail précaire d’habitation

Bail précaire d’habitation : définition

Le bail précaire d’habitation est un contrat de location qui a une durée inférieure à la durée minimale prévue par la loi de 3 ans.

Ce bail peut avoir une durée comprise entre :

●  1 an minimum ;

●  et moins de 3 ans.

La raison justifiant cette durée plus courte que celle d’un bail d’habitation classique doit être précisément indiquée dans le bail, afin d’éviter d’éventuels abus de la part des bailleurs.

Bon à savoir :

Il faut différencier le bail précaire d’habitation du bail précaire professionnel. Ce dernier type de bail est ouvert seulement aux professionnels pour l’exploitation d’un local. Sa durée est de 3 ans maximum. Elle est plus courte que celle du bail commercial classique dont la durée minimale est de 9 ans, permettant ainsi au professionnel de développer sereinement son activité.

Bail précaire d’habitation : les conditions à respecter

L’article 11 de la loi du 6 juillet 1989 encadre précisément les conditions qui doivent être respectées pour pouvoir proposer un bail précaire d’habitation à un locataire.

Première condition : le propriétaire bailleur doit être une personne physique (un individu) et non une personne morale (par exemple, une société).

Seconde condition : il faut impérativement qu’un événement particulier justifie cette durée exceptionnelle du bail. Voici les principales raisons qui peuvent être invoquées :

●  Une mutation professionnelle ;

●  La fin d’un contrat de travail (fin d’un CDD, licenciement…) ;

●  Un mariage ;

●  Un départ en retraite ;

●  Une grossesse ;

●  Loger un proche (par exemple, son enfant lors de ses études).

Troisième condition : l'événement particulier doit impérativement être mentionné dans le contrat de bail précaire.

Quatrième condition : lorsque l’événement va se réaliser prochainement, le propriétaire est tenu d’en informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 2 mois avant la fin du bail. Il est à noter que la précarité du locataire est ici aussi plus grande que dans le cadre d’un bail classique. En effet, pour un bail classique, le délai de préavis pour résiliation du bail par le propriétaire est de minimum 6 mois.

Condition à respecter en cas de retard de l'événement : le propriétaire a la possibilité de proposer de prolonger le bail, également par lettre recommandée avec accusé de réception, deux mois avant l’échéance qui était prévue au bail. Sachez qu’un seul report est possible.

Bon à savoir :

Si l'événement ne survient jamais ou que le propriétaire n’en informe pas le locataire dans les temps, le bail est considéré comme un bail d’habitation classique de 3 ans.

Bail précaire : quel est le montant du loyer ?

Le loyer est soumis aux mêmes règles que celles du bail classique, fixées par la loi du 6 juillet 1989.

Cependant, quelques règles particulières sont applicables au loyer du bail précaire. En effet, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur au montant de l’ancien loyer si le locataire était déjà dans le logement au titre d’un bail classique. Néanmoins, le loyer peut être éventuellement révisé selon des règles très précises prévues à l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 :

-   Lorsque le contrat prévoit une clause de révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, à chaque date anniversaire du contrat ;

-   La variation qui en résulte ne peut excéder la variation de l’indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) ;

-   À défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée ;

-   Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

-   Lorsque les parties se sont accordées, par une clause expresse, sur des travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux.

Attention :

Si les logements ont reçu une étiquette énergie F ou G à leur dernier diagnostic de performance énergétique (DPE), le logement est considéré comme une passoire thermique. À ce titre, les cas de révision et de majoration du loyer ne pourront pas lui être appliqués. De plus, dès 2023, la loi Climat et Résilience prévoit une interdiction progressive de mise en location des passoires thermiques.

Bon à savoir :

Pour des travaux de rénovation énergétique plus efficaces, nous vous recommandons d’effectuer des travaux au niveau de la copropriété. Matera met à disposition des copropriétaires des experts pour les accompagner dans la réalisation de leur projet de rénovation énergétique globale, de l’analyse des besoins au suivi du projet. Cela permet de rationaliser les coûts par économie d’échelle et de faire baisser les charges de copropriété (notamment, la facture d’électricité ou de gaz…).

Bail précaire : avantages et inconvénients

Pour les propriétaires, ce type de bail peut être avantageux lorsqu’ils sont certains (ou presque) qu’un événement justifiera effectivement de la durée exceptionnelle du bail d’habitation. Néanmoins, attention à bien respecter les conditions et la procédure du bail précaire (notamment, mention de l'événement dans le contrat de bail, confirmation de l'événement par courrier recommandé, etc.). En outre, le propriétaire devra produire un justificatif lors de la réalisation de l'événement (par exemple, un certificat médical attestant d’une grossesse).

Pour les locataires, c’est un contrat qui est très précaire, car dès lors que l'événement va se réaliser, ils n’auront que deux mois pour déménager. Le seul avantage pour les locataires réside dans le fait que, si ce contrat fait suite à un contrat de location avec le même locataire pour le même logement, le montant du loyer du bail précaire ne pourra pas être supérieur à celui de l’ancien loyer.

Bail précaire : pour qui ?

Si vous êtes propriétaire et que vous envisagez de louer votre bien immobilier via un bail précaire, vous vous demandez sûrement quels profils de locataires peuvent être intéressés par ce type de bail et comment trouver un bon locataire sans frais d’agence.

Du fait de la courte durée de ce bail, les étudiants en formation initiale, en reconversion ou les personnes en mobilité professionnelle (par exemple, du fait d’une mission temporaire) sont les plus susceptibles d’être intéressées. En effet, ces profils cherchent généralement un logement pour une courte durée.

Louer à un étudiant présente d’ailleurs de nombreux avantages, outre la forte demande si vous êtes dans une ville étudiante ou une grande ville, les risques de loyers impayés avec un étudiant locataire sont assez faibles puisque :

-   Les parents sont généralement cautions solidaires de leur enfant et paieront en lieu et place de l’étudiant en cas d’impayé ;

-   Les étudiants bénéficient généralement d’APL, dont le montant peut être directement versé au bailleur par la CAF.

-   Ils peuvent demander la garantie VISALE, qui est une garantie locative de l’État, dès lors qu’ils ont moins de 30 ans. 

Bon à savoir :

Il existe un autre type de bail très proche du bail précaire, appelé bail mobilité. Ce bail est un contrat de location créé pour aider les locataires étudiants et les personnes en situation de mobilité professionnelle à trouver plus facilement un logement. C’est un contrat de bail de très courte durée (1 à 10 mois, non-renouvelable), sans dépôt de garantie, d’un logement meublé.

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