L’absence de syndic de copropriété : conséquences et remèdes

Pourquoi l'absence de syndic de copropriété est-elle dangereuse ?

La copropriété ne peut pas être dépourvue de syndic selon la loi

La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis impose à toutes les copropriétés d’être gérées par un syndic de copropriété. Le but de cette obligation est d’assurer une bonne gestion des copropriétés, qui requiert un accompagnement continu sur des sujets tels que l’administration, la comptabilité ou encore le suivi des travaux de copropriété.

Si la gestion d’une copropriété par un syndic est obligatoire, la loi de 1965 laisse le choix au syndicat des copropriétaires d’adopter le modèle qui lui convient le mieux. En effet, elle présente deux modèles :

• Le syndic professionnel : il s’agit d’une société qui est payée par la copropriété pour effectuer les différentes missions de gestion telles que l’organisation des assemblées générales, l’envoi des convocations, la préparation du budget prévisionnel, la réalisation de la comptabilité mais aussi la gestion des travaux de copropriété ou encore la production d’états datés.

Bon à savoir :

Un syndic professionnel touche des honoraires en échange de ses obligations mais aussi des frais annexes pour toute prestation non incluse dans le contrat type du syndic telles que la réalisation de pré-états datés ou l'organisation d’assemblées générales extraordinaires par exemple.

Attention !

S’il s’occupe de la gestion des travaux, il est à noter qu’un syndic professionnel touche en moyenne 4% de commission sur le montant des travaux HT de la copropriété. Veillez donc à prendre en compte ce montant au moment de choisir votre syndic.

• Le syndic non-professionnel : ici, c’est un copropriétaire qui assure le rôle de syndic de copropriété ou le conseil syndical qui se répartit les missions de gestion. C’est le modèle de syndic bénévole ou coopératif.

Les conséquences de l’absence de syndic de copropriété

La première conséquence de l’absence de syndic dans la copropriété est son irrégularité. En effet, comme l’indique la loi de 1965, une copropriété ne peut pas se retrouver sans syndic, auquel cas elle pourrait s’exposer à des sanctions comme la saisie du tribunal judiciaire.

D’un point de vue plus pratique, si la copropriété n’est plus gérée par un syndic, les travaux qui devaient y avoir lieu sont naturellement repoussés. En effet, pour effectuer des travaux de copropriété, il convient de :

• Choisir des prestataires ;
• Comparer les devis ;
• Suivre le chantier ;
• Procéder à la levée des réserves à la livraison des travaux.

Or, il est nécessaire d’avoir la signature du syndic de copropriété, représentant légal du syndicat des copropriétaires lors de ces différentes étapes. En l’absence du syndic, les travaux ne peuvent donc pas être réalisés.

Bon à savoir :

Pour les travaux dans les logements individuels qui entraînent une modification de la structure de l’immeuble, il est nécessaire d’obtenir une autorisation de la copropriété votée à la majorité absolue de l’article 25 en assemblée générale. Si l’immeuble est dépourvu de syndic, ces travaux, même s’ils sont effectués dans une partie privative de l’immeuble, ne peuvent avancer.

L’une des dernières conséquences de l’absence de syndic en copropriété est que les ventes sont elles aussi suspendues. En effet, pour que la vente d’un lot de copropriété soit effectuée en bonne et due forme, le syndic doit réaliser un état daté, document informatif faisant un bilan de la situation comptable du lot vis-à-vis de la copropriété. Par conséquent, l’absence de syndic entraîne l’incapacité d’un ou plusieurs copropriétaires de conclure la vente d’un lot auprès d’un notaire.

Bon à savoir :

Un état daté doit être présenté au notaire lors de la vente d’un lot de copropriété. Il doit impérativement contenir les informations suivantes :

• Les sommes restantes dues par le vendeur du lot au syndicat des copropriétaires ;
• Le montant à charge de l'acquéreur ;
• Le montant dû par la copropriété vis-à-vis du vendeur.

Bon à savoir :

Si vous êtes copropriété cliente de Matera, les états datés sont automatisés sur la plateforme et sans coût supplémentaire.

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Les situations qui mènent à une absence de syndic de copropriété

L’absence d’un syndic de copropriété naît rarement de la volonté du syndicat des copropriétaires. En effet, ce sont plutôt des concours de circonstances qui conduisent la copropriété à être dépourvue de syndic. Nous vous présentons ici les cas les plus fréquents qui peuvent conduire à cette situation.

Le mandat du syndic n’a pas été renouvelé

Un mandat de syndic, qu’il soit professionnel ou non-professionnel, est généralement d’une durée de 1 à 3 ans. Au terme de ce mandat, il est obligatoire de choisir un nouveau syndic et de l’élire à la majorité absolue des copropriétaires en assemblée générale.

Toutefois, le contrat de syndic n’étant pas à tacite reconduction, certaines copropriétés se retrouvent sans syndic puisqu’elles ne renouvellent pas le mandat du syndic une fois arrivé à son terme. Concrètement, cela signifie que si aucune assemblée générale n’est dûment convoquée pour procéder à la nomination d’un successeur, la copropriété fait face à une carence de syndic. Il en est de même en cas de révocation, de mandat invalide ou de faillite du syndic professionnel.

Bon à savoir :

Il est possible de révoquer son syndic en cas de faute de gestion comme par exemple s’il n’a pas fait exécuter des travaux votés en assemblée générale.

La majorité pour élire un nouveau syndic de copropriété n’a pas été atteinte

Pour rappel, un syndic de copropriété doit être élu à la majorité absolue de l’article 25 en assemblée générale, c’est-à-dire en comptabilisant même les voix des copropriétaires absents, abstentionnistes ou non représentés.

Lors de la désignation d’un nouveau syndic, il arrive parfois que les copropriétaires ne parviennent pas à se mettre d’accord. Dans cette situation, si aucun consensus ne parvient à être trouvé, la copropriété se retrouve sans syndic.

Le syndic en cours est dans l’incapacité de poursuivre son mandat

Dans des cas plus graves et heureusement plus rares, le syndic en exercice peut se retrouver dans l’incapacité de poursuivre ses missions, à cause de raisons qui ne lui sont pas imputables. Ce peut être le cas si ce dernier tombe malade, est victime d’un accident ou encore décède. Dans ces circonstances, la copropriété fait face à une carence de syndic.

Bon à savoir :

Si le choix d’un syndic professionnel peut parfois sembler être la meilleure solution pour certaines copropriétés, il est à noter que la raison la plus courante d’incapacité de poursuite du mandat d’un syndic professionnel est la perte de sa garantie financière. En clair, cela signifie que le syndic professionnel n’est plus en mesure de rembourser la copropriété des frais engagés s’il fait faillite.

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Comment remédier à l’absence de syndic de copropriété ?

L’absence de syndic n’est pas immuable et, fort heureusement, il est assez simple de remédier à cette situation.

De 1947 à 2015, l’unique solution qui s’offrait aux copropriétaires pour remédier à une carence de syndic était de saisir la justice afin qu’il désigne un administrateur provisoire. En effet, tout copropriétaire pouvait saisir la juste, et ce, même s’il ne faisait pas partie du conseil syndical.

La loi ALUR était venue renforcer cette disposition en précisant que le président du conseil syndical pouvait convoquer une assemblée générale ayant pour l’objet la désignation d’un nouveau syndic si celui en exercice faisait face à un empêchement.

Bon à savoir :

Par empêchement, la loi entend “tout événement ou toute circonstance extérieure qui entraîne l’impossibilité pour le syndic d'exécuter sa mission”. Il peut s’agir par exemple d’un accident ou d’une maladie.

Attention !

Cette disposition du conseil syndical n’est possible qu’en cas d’empêchement du syndic. Si la copropriété n’a pas prévu le cas d’une carence de syndic dans le règlement, alors l’unique solution est de désigner un administrateur provisoire.

En cas d’absence de syndic, la loi MACRON du 06 août 2015 permet désormais à tout copropriétaire, qu’il soit membre du conseil syndical ou non, de convoquer une assemblée générale ayant pour objet le changement de syndic. Pour cela, il doit envoyer une convocation aux copropriétaires au moins 21 jours avant la tenue de l’assemblée générale et joindre avec elles le contrat du syndic qu’il souhaite proposer. Il est d’ailleurs à noter que tout copropriétaire peut présenter un autre contrat de syndic s’il respecte les délais d’envoi de convocations, dans le cadre de la mise en concurrence du syndic.

Attention !

Il convient de rappeler que cette possibilité pour un copropriétaire de convoquer une assemblée générale ne s’applique pas lorsque la désignation du syndic était déjà à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée ou qu’un syndic n’a pas été nommé pour défaut de majorité. Dans ce cas particulier, la seule voie pour désigner le syndic est toujours la voie judiciaire.

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Absence de syndic de copropriété : une bonne occasion pour passer au modèle de gestion bénévole ou coopératif

L’absence de syndic de copropriété suite à l'insatisfaction du modèle de syndic professionnel

Le constat qui peut être fait est que l’absence de syndic survient généralement lorsqu’un contrat de syndic professionnel n’est pas renouvelé par la copropriété. En effet, les copropriétaires ont parfois peu de connaissance sur leurs moyens d’action en cas d’insatisfaction de gestion par leur syndic professionnel et décident tout simplement de ne pas renouveler son contrat. C’est à ce moment-là que la copropriété se retrouve sans syndic.

Cela peut être alors l’occasion de changer de modèle de gestion et donc de choisir une alternative au syndic professionnel auquel on attribue très souvent les mêmes critiques : manque de réactivité, traitement des demandes trop long, prix trop élevé, etc.

Les avantages à passer au modèle bénévole ou coopératif

Comme vu précédemment, la loi du 10 juillet 1965 prévoit deux alternatives au modèle de syndic professionnel :

• Le syndic bénévole où c’est un copropriétaire qui assure les missions de syndic. Il peut être rémunéré ou non (après un vote à la majorité absolue des copropriétaires) mais reste bien moins cher qu’un syndic professionnel dans tous les cas ;
• Le syndic coopératif : il s’agit d’une gestion collégiale de la copropriété où les membres du conseil syndical se répartissent les obligations de syndic selon leurs affinités et leurs disponibilités. Le syndic coopératif est un modèle vertueux qui séduit de plus en plus de copropriétés !

Les avantages à choisir l’un des deux modèles de gestion est en premier lieu la baisse des charges de copropriété : de 30% en moyenne ! En effet, la copropriété supprime les honoraires versés au syndic professionnel et évite tout frais supplémentaire qui pourrait être facturé pour des prestations plus exceptionnelles (frais de mutation, frais de photocopies, frais postaux, etc.).

De plus, le modèle de syndic coopératif ou bénévole permet une gestion plus efficace de la copropriété. Elle se passe en effet d’un intermédiaire, ce qui accélère considérablement le processus de décision.

Enfin, si le modèle coopératif est choisi, le risque de carence de syndic est moindre puisque la gestion de la copropriété ne repose pas sur une seule personne.