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Chaque année, le prix des honoraires des syndics professionnels flambe avec une augmentation de 10 à 20 % ! En moyenne, le forfait annuel se situe entre 150 € et 200 € par an et par copropriétaire. Les honoraires représentent entre 9 % à 12 % des charges de copropriété, devant les dépenses d’eau ou d’assurance. Ils ont augmenté de plus de 50 % pendant les 10 dernières années.
Matera vous explique pourquoi les frais de syndic augmentent et vous expose quelles solutions envisager pour les alléger.
Augmentation des honoraires du syndic : pourquoi ?
Entre la prise en compte de l’inflation, la loi ALUR qui a alourdi le nombre de prestations et d'obligations (comme l'immatriculation obligatoire de chaque copropriété) et les abus des syndics sur le montant des charges régulièrement dénoncés par l'Association des Responsables de Copropriété (ARC), le prix d’un syndic professionnel (titulaire de la carte professionnelle) a significativement augmenté ces dernières années. Pourtant le rôle du syndic(qui assure la gestion quotidienne de la copropriété)reste exactement le même d'année en année...
La gestion comptable faisant office d'élément essentiel dans les responsabilités du syndic, elle se doit d'être transparente dans les dépenses.
Une liste des prestations incluses dans les honoraires de base est désormais obligatoire pour plus de clarté.
Outre la gestion financière, le syndic est responsable de l’entretien régulier des parties communes de la copropriété.
Les pratiques trompeuses des syndics professionnels n’étant pas rares, la loi ALUR et le décret du 26 mars 2015 ont rendu obligatoire un contrat-type de syndic. Le but est de permettre une plus grande transparence concernant la lisibilité des prestations des syndics de copropriété et faciliter la comparaison des offres.
Il est donc important de comprendre comment la rémunération des syndics est structurée, afin d'identifier les éventuelles majorations injustifiées.
Nous vous recommandons de :
- comparer les devis des syndics, qui doivent toujours être accompagnés d’un contrat de syndic conforme au contrat-type (qui doit maintenant inclure une annexe détaillant les tarifs standardisés pour différentes prestations);
- privilégier les contrats d’une durée d’un an pour pouvoir changer de syndic plus rapidement en cas d’honoraires trop élevés ou d’insatisfaction sur les services.
Augmentation des honoraires du syndic : de nombreux abus
Bien que la fonction principale du syndic reste la gestion de la copropriété, les coûts associés à cette fonction ont augmenté.
L’augmentation constante et pas toujours justifiée des honoraires des syndics professionnels est régulièrement dénoncée par l'Association des Responsables de Copropriété (ARC).
L’ARC dénonce notamment l’argument utilisé par de nombreux syndics professionnels pour justifier la hausse de leur tarif : l’augmentation du prix des énergies et des matières premières. Pour l’ARC, l'augmentation est logique, mais ne permet pas d’expliquer la hausse des honoraires de 50 % en 10 ans.
L’une des raisons de cette augmentation évoquée par l’ARC est une négligence des syndics professionnels qui n’ont pas intérêt à maîtriser le coût des charges de copropriété. Cela s’explique par le fait que la maîtrise des charges passe par différentes prestations comme la mise en concurrence des prestataires, l’étude des propositions, le comparatif des offres. Cela nécessite du temps et de l’investissement en plus des autres missions du syndic, que la plupart des syndics ne prennent pas. La raison ? Ces prestations ne peuvent pas être facturées par le syndic en vacation supplémentaire parce qu'elles sont déjà comprises dans les honoraires du forfait de base. Cette inaction d’un grand nombre de syndics provoque ainsi une inflation des tarifs des prestations qui de base présentaient un coût qui n’était pas concurrentiel.
De plus, certains syndics travaillent volontairement avec des sociétés (par exemple, de travaux, de réparation, etc.) qui pratiquent des tarifs non concurrentiels et certains proposent eux-mêmes des services aux copropriétés (par exemple, assurance, maintenance des ascenseurs, etc.). Cela explique pourquoi les syndics n’ont pas intérêt à mettre en concurrence les prestataires du syndicat de copropriété.
Les syndics non professionnels prennent en charge la même fonction de gestion immobilière, souvent à un coût inférieur.
Que faire en cas d’augmentation des honoraires du syndic ?
Solution n°1 : La solution la plus simple est d’attendre la fin du mandat du syndic. À cette occasion, un nouveau syndic peut être désigné. Avant le renouvellement du mandat du syndic actuel ou la nomination d’un autre syndic, une mise en concurrence du syndic doit être réalisée. Le conseil syndical doit alors comparer plusieurs contrats de syndics et les proposer au vote de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue.
Il est, dans la plupart des cas, obligatoire de mettre en concurrence les syndics à chaque fin de mandat, pour éviter de subir des augmentations du prix abusif. L’ARC indique d’ailleurs que certains syndics font croire à une prolongation des conditions contractuelles dans le précédent contrat, mais qu’en réalité de nouvelles variables et de nouveaux tarifs d’honoraires de base et de prestations complémentaires sont bien souvent ajoutés.
Solution n°2 : Il est aussi possible de négocier la proposition faite par un syndic professionnel. Par exemple, pour les grandes copropriétés, la négociation d’une rémunération plus avantageuse pour les copropriétaires peut être une option valable. Si la copropriété ne rencontre aucun problème particulier (pas d’impayés, de procédure juridique, de projets de travaux à venir, etc.), il sera plus simple de (re)négocier le contrat de base.
S’agissant des prestations additionnelles, nous vous conseillons de négocier un tarif forfaitaire pour certaines tâches telles que la mutation d’un lot ou les photocopies et envois postaux. Cela permet d’éviter de nombreux abus.
Solution n°3 : En cas de faute commise par le syndic, il est possible de révoquer un syndic avant le terme de son mandat pour motif légitime et sérieux.
Solution n°4 : Pour réduire les honoraires du syndic, il est également possible de passer à un syndic non professionnel. Deux autres modes de syndic en autogestion sont possibles : le syndic bénévole et le syndic coopératif. Pour changer de syndic, vous devrez convoquer une assemblée générale et faire voter l'ensemble des copropriétaires.
Choisir un syndic moins cher : les alternatives en ligne
Face au coût des syndics professionnels qui ne cesse d’augmenter, les copropriétaires doivent être attentifs au montant total des honoraires lorsqu'ils comparent différents syndics.
C'est dans cette démarche que de nombreuses petites et moyennes copropriétés souhaitent choisir de nouvelles solutions moins coûteuses et plus efficaces. Le syndic en ligne s’est alors imposé comme une évidence pour gérer entièrement à distance les activités de la copropriété. En plus de gérer les aspects administratifs, ce type de syndic assure un suivi régulier des problématiques de la copropriété à distance.
Veuillez noter que les décisions concernant les changements de syndic doivent être votées lors de l'assemblée générale des copropriétaires.
Le syndic en ligne a la même responsabilité juridique que les syndics traditionnels. Son fonctionnement est simple et réduit considérablement les frais de gestion de la copropriété. Et pour cause, le syndic ne se déplace pas dans la copropriété et les copropriétaires sont beaucoup plus impliqués dans la vie de leur immeuble et se chargent des actions sur le terrain.
Le syndic en ligne a de surcroît pour effet de créer une convivialité au sein de la copropriété. En effet, grâce à la plateforme en ligne, l'organisation des assemblées générales et la prise de décision peuvent être facilitées... Les copropriétaires peuvent également échanger entre eux facilement et contacter leur syndic en toute simplicité. Il est également possible de prévoir la planification d'événements, l’occasion de créer des liens et de se souder.
Cette solution est bien évidemment plus adaptée aux petites copropriétés, souvent délaissées par les gestionnaires professionnels, et pour lesquelles le nombre de tâches à accomplir est plus faible.
En cas de sinistre ou de problème au sein de la copropriété, pas de panique ! Le syndic intervient rapidement pour coordonner les réparations nécessaires.
