Tout savoir sur l’obligation de mise en concurrence du syndic de copropriété

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Qu’est-ce que la mise en concurrence du syndic de copropriété ? 

La mise en concurrence du syndic de copropriété est le fait de proposer au moins deux devis à l’assemblée générale pour la désignation du syndic de copropriété. La mise en concurrence du syndic est encadrée par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965. En effet, l’article précise que "au cas où l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, celle-ci est précédée d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic". 

Pourquoi mettre en concurrence le syndic de copropriété ?

Pour la mise en place de cette obligation, le législateur est parti du constat qu’un syndic trop certain de la reconduction de son mandat auprès de sa copropriété cliente, aura tendance à être moins actif sur la gestion de l’immeuble. 

Par ailleurs, la demande de mise à l’ordre du jour par un copropriétaire d’une proposition concurrente avait tendance à être interprétée par le syndic comme un signe de défiance et la confiance mutuelle entre le syndic et les copropriétaires se brisait. 

L’objectif était donc de banaliser la mise en concurrence du syndic en copropriété. Le fait de mettre en concurrence les syndics devrait aussi à terme participer à tirer les charges de copropriété vers le bas en poussant les syndics à faire des efforts sur les prix pour garder leurs copropriétés clientes. 

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Qui doit mettre en concurrence le syndic de copropriété ? 

C'est au conseil syndical qu'incombe l'obligation d'effectuer la mise en concurrence des syndics. Pour rappel le conseil syndical est composé de membres élus en assemblée générale par l’ensemble des copropriétaires, il joue le rôle d’intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic de copropriété.

Le conseil syndical n’est cependant pas l’unique acteur à pouvoir mettre en concurrence le syndic. Selon la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut proposer de lui-même un ou plusieurs contrats de syndic et demander l’inscription à l’ordre du jour l’examen de projets de contrats de syndic, et ce, même s’il n’est pas membre du conseil syndical. 

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Comment mettre en concurrence son syndic de copropriété ?

La mise en concurrence du syndic de copropriété se déroule ainsi : 

• Le conseil syndical ou la personne chargée de la mission doit demander des devis aux syndics concurrents. Il est nécessaire d’obtenir au minimum deux contrats de syndic ; 

• Les devis doivent être envoyés au syndic actuel par lettre recommandée avec accusé de réception, afin qu’il puisse ajouter la mise en concurrence à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Les devis doivent être joints aux convocations envoyées aux copropriétaires ;

Attention !

Les convocations sont envoyées aux copropriétaires au minimum 21 jours avant le déroulement de l’assemblée générale. Ainsi, nous vous recommandons d’envoyer les contrats au moins deux mois avant la date de l’assemblée générale pour vous assurer que le syndic ait d’effectuer la mise à l’ordre du jour en bonne et due forme.

• Lors de l’assemblée générale, le changement de syndic se vote à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Cette majorité prend en compte les voix des copropriétaires présents, représentés ou absents. Si la résolution n’obtient pas la majorité mais qu’elle obtient au moins un tiers des tantièmes, il est possible d’effectuer un second vote à la majorité simple au cours de la même assemblée générale. Cette seconde majorité prend en compte les voix des copropriétaires présents et représentés.

Bon à savoir :

Conformément à la loi de 1965, il existe trois types de syndic :

• Le syndic professionnel : dans ce cas, les copropriétaires externalisent la gestion de la copropriété en échange du paiement d’honoraires ;
• Le syndic bénévole : un copropriétaire est élu par les autres copropriétaires en assemblée générale pour exercer les fonctions de syndic ; 
• Le syndic coopératif : un président du conseil syndical est élu et légalement, c’est lui qui exerce les fonctions de syndic. Toutefois, dans les faits, tous les conseillers syndicaux participent à la gestion de la copropriété de façon collégiale et peuvent ainsi se répartir les tâches selon leurs affinités et leurs disponibilités. 

Les syndics professionnels et bénévoles sont mandatés par la signature d’un contrat suivant le modèle ALUR. À l’inverse, le syndic coopératif n’est pas encadré par un contrat. Si vous souhaitez opter pour un syndic coopératif, il faut demander en amont au syndic l’ajout d’une résolution pour changer de modèle de gestion, puis voter cette résolution en assemblée générale.

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Quand mettre en concurrence son syndic de copropriété ?

La réforme du droit de la copropriété entrée en vigueur le 1er juin 2020 précise que la mise en concurrence doit intervenir à chaque fois qu'il y a une nouvelle désignation de syndic, soit tous les 1 ou 3 ans.

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Quelles sont les sanctions en cas de non-respect de l’obligation de mise en concurrence ?

Si le syndicat des copropriétaires, qui, pour rappel, est un organe constitué de l’ensemble des copropriétaires, désigne un syndic sans que l’obligation de mise en concurrence ne soit respectée, la Cour de Cassation confirme l’absence de sanction. Cela ne représente pas une cause d’irrégularité de la décision votée et adoptée. 

Toutefois, nous vous recommandons de mettre en concurrence votre syndic dès que vous le pouvez pour l’inciter à faire un effort sur le prix de ses honoraires et à réduire les frais annexes, notamment si vous faites appel à un syndic professionnel. 

Cas de dispense de mise en concurrence du syndic de copropriété

La loi du 10 juillet 1965 prévoit deux dérogations à l’obligation de mise en concurrence. Nous vous les présentons ci-dessous. 

‍Voter en assemblée générale la décision de ne pas mettre en concurrence le syndic 

Pour que la dispense de mettre en concurrence son syndic soit valable, il faut demander à faire figurer la question à l’ordre du jour et procéder à un vote en assemblée générale à la majorité absolue.

‍Ne pas avoir de conseil syndical

Sont également dispensés de la mise en concurrence du syndic les copropriétaires n’ayant pas de conseil syndical. 

Il est possible pour une copropriété de ne pas avoir de conseil syndical si la décision a été votée à la double majorité. 

Bon à savoir :

L'absence de conseil syndical n'empêche pas un copropriétaire de proposer l'examen de plusieurs contrats de syndic à la prochaine assemblée générale. Vous pouvez donc tout à fait procéder à une mise en concurrence de votre syndic, et ce, même si vous n’avez pas de conseil syndical !