La souscription d'une assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire ?

La loi Spinetta du 4 janvier 1978 rend obligatoire la souscription d'une assurance Dommages-Ouvrage (DO), lors de travaux en copropriété. Lorsque ces travaux portent sur une partie privative, la souscription est à la charge du seul propriétaire. Il devra souscrire à une assurance dommage ouvrage particulier. En revanche, si les travaux concernent les parties communes, ou dans certains cas des parties privatives affectant les parties communes, la souscription de la DO se fait par les copropriétaires ou par le syndic de copropriété.

Quels sont les travaux concernés par la souscription d'une assurance dommage ouvrage en copropriété ?

Tous les travaux de construction et de rénovation susceptibles d'entraîner un risque de nature décennale doivent être garantis au titre de l'assurance dommages-ouvrage (article L 242-1 du Code des Assurances).

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Bon à savoir :

Il s'agit de travaux pouvant porter atteinte à la solidité ou la stabilité de l'immeuble ou de le rendre impropre à sa destination.

Dans le cas de travaux au sein d’une copropriété, le donneur d'ordre des travaux (maître d'ouvrage) doit contracter une assurance dommages ouvrage de copropriété.

Les travaux pouvant entraîner un risque de nature décennale et qui nécessitent une souscription à une assurance dommages-ouvrage sont :

  • Les constructions et édifices avec fondations, comme une surélévation de l'immeuble ;
  • Les ouvrages touchant les fondations ou la structure comme un ravalement maçonné ou la réfection de la toiture ;
  • Les travaux sur les éléments indissociables de l'immeuble, c'est-à-dire nécessitant d'enlever de la matière, comme le changement des canalisations encastrées ;
  • Les travaux sur les éléments d'équipements dissociables, dont le mauvais fonctionnement peut entraîner une impropriété de l'immeuble, comme un remplacement de chaudière ;
  • Les ouvrages de viabilité ou de voiries, comme des travaux d'assainissement

La responsabilité du syndic dans le cadre de travaux en copropriété

Lorsque des travaux présentant un risque décennal sont approuvés en assemblée générale des copropriétaires, il est obligatoire de souscrire à une assurance dommages-ouvrage.

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Bon à savoir :

Lors du vote, le syndic est tenu de rappeler que la souscription constitue une obligation légale.

Si le syndic manque à son devoir, il commet alors une faute professionnelle et peut voir sa responsabilité civile professionnelle engagée.

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Bon à savoir :

Le syndic est tenu uniquement à une obligation de moyen et non à une obligation de résultat. Cela signifie que si l'assemblée générale refuse la souscription à une DO, la responsabilité du syndic ne peut être engagée.

La garantie décennale du constructeur et la dommage ouvrage copropriété

Tous les intervenants d’un chantier (entreprises, maîtres d’œuvre, architectes, bureaux d'études) ont l'obligation de souscrire une assurance décennale. La copropriété est dans l’obligation de souscrire à une assurance dommages-ouvrage. C’est une double-garantie.

Ces deux assurances ont le même objet : financer des travaux de réparation lors d'un sinistre touchant la stabilité et la solidité de l'immeuble ou le rendant impropre, sur une durée de dix ans. Ce sont leurs modes de fonctionnement qui diffèrent. Ils sont pourtant complémentaires.

En effet, l’assurance dommages-ouvrage est une assurance qui verse des indemnités visant à financer les travaux de réparation. Ensuite, c’est à la charge pour l'assureur d'exercer un recours contre l'entreprise responsable et son assurance décennale.

L'assureur DO doit respecter des délais stricts pour verser son indemnité. En effet, une proposition d'indemnité doit être envoyée dans un délai maximal de 90 jours. Une fois cette proposition acceptée, l'assureur dispose d’un délai de 15 jours pour verser les fonds. La copropriété évite ainsi le piège des expertises qui s'éternisent.

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Bon à savoir :

En cas de vente, le notaire va vérifier que l’assurance dommages-ouvrage a bien été souscrite et noter ses références dans l'acte de vente. En effet, la garantie DO est attachée au bien et est donc transmise aux propriétaires successifs.

La souscription de la garantie dommages-ouvrage

Le propriétaire réalisant des travaux de nature décennale dans son appartement doit trouver un assureur dommages-ouvrage acceptant les particuliers. L'idéal est de se faire accompagner par un courtier spécialisé.

Pour les parties communes, le syndic agit en qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires, afin de souscrire une assurance DO. Il va se charger de remplir le questionnaire de souscription et de rassembler les justificatifs nécessaires.

Une fois la souscription effectuée, il doit conserver la police, c’est-à-dire le contrat qui fixe les conditions de l'engagement de l’assureur envers les copropriétaires, et ses éventuels avenants. Ce document devra être transmis au nouveau syndic, si la copropriété change de mandataire. C'est également le syndic qui va déclarer un éventuel sinistre à l'assureur par lettre recommandée avec accusé de réception.

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Bon à savoir :

Quelle que soit la qualité du souscripteur, propriétaire ou syndic, la DO doit toujours être souscrite au lancement des travaux et nécessite de récolter le plus rapidement possible les attestations décennales des différents intervenants, pour permettre à l'assureur d'exercer ses recours.

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Attention !

Chaque assureur DO a des conditions de souscription, qui lui sont propres, comme par exemple la nécessité de faire appel à un maître d’œuvre au-delà d'un certain montant de travaux.


28 Dezember 2020
ÉCRIT PAR
Pierre-Axel Spettel
Expert travaux