Connaître les SCPI pour mieux choisir avant d’investir

De nombreuses personnes ignorent encore l’existence des SCPI (ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Et pourtant, elles ont fait leur première apparition dans les années 1960. À cette époque, les SCPI étaient encore réservées à une catégorie restreinte d’investisseurs. Elles se sont démocratisées au fil des années pour devenir le placement phare de ces 20 dernières années. On fait le point sur les différentes SCPI dans cet article.

L'histoire des SCPI et leur législation

Les premières SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) de l’histoire sont apparues progressivement dans les années 1960, au beau milieu des Trente Glorieuses. Des groupes d’investisseurs ont constaté que l’accès à l’immobilier professionnel demeurait difficile, voire impossible. Il fallait réunir une somme d’argent colossale pour investir dans un immeuble de bureau, un local commercial ou encore un entrepôt. Même à l’heure actuelle, cela constitue l’une des problématiques bloquant l’accès à ce secteur porteur.

L’idée était de rendre le marché de l’immobilier d’entreprise plus accessible. La solution : recourir à l’épargne publique pour acquérir, à plusieurs, des portefeuilles d’actifs immobiliers professionnels. C’est seulement à partir de 1970 que le terme SCPI a été utilisé pour la première fois. Il s’agit d’une date importante marquant l’adoption de la loi n° 70-1300. Elle a permis de fixer le régime applicable aux sociétés civiles autorisées à faire publiquement appel à l’épargne.

La Commission des Opérations de Bourse (COB), devenue l’AMF (ou l’Autorité des Marchés Financiers) depuis 2003, impose aux sociétés de gestion l’obligation d’informer les épargnants sur le fonctionnement des SICAV (Société d'Investissement à Capital Variable) de l’immobilier ou SCPI. Elle contrôle la profession pour davantage protéger les associés. L’année civile de 1990 est également une date importante de l’histoire des SCPI car, au cours de cet exercice, les SCPI ont enregistré une collecte record de 1,75 milliard d’euros.

Zoom sur les différents types de SCPI disponibles à la souscription

Les SCPI ont traversé les crises les plus marquantes de l’histoire (de 2001 à 2008). Le marché de la pierre papier a d’ailleurs résisté à la pandémie du coronavirus en 2020. Lors de cet exercice très pénible, elles ont quand même réussi à collecter 6,01 milliards d’euros. Le taux de rendement moyen des SCPI ressort à 4,18 % en 2020.

Les SCPI sont généralement commercialisées par des sociétés de gestion de portefeuille agréées par l’AMF. Mais, il est également possible d’acquérir leurs parts sur des plateformes en ligne, à l’instar de Portail-SCPI.fr. Trois grandes catégories de SCPI existent actuellement :

  • Les SCPI de rendement ;
  • Les SCPI fiscales ;
  • Les plus de plus-values (moins nombreuses).

Les SCPI de rendement

Les SCPI de rendement sont les plus commercialisées sur le marché. Il y en a environ une centaine (fin décembre 2020). En termes de rentabilité, les SCPI de rendement restent les meilleures. Les plus performantes d’entre elles sont les SCPI diversifiées. La preuve, elles ont délivré le meilleur taux de rendement en 2020 : 4,82 %. Leur performance globale ressort à 5,73 %.

Il existe donc différents types de SCPI de rendement qui sont notamment les suivants :

  • SCPI Bureaux ;
  • SCPI Commerces ;
  • SCPI Diversifiées ;
  • SCPI Spécialisées.

Dans une optique de rentabilité et de diversification de son patrimoine, investir dans une SCPI de rendement constitue la solution pertinente. Les SCPI les plus rentables du marché affichent des taux de rendement annuel avoisinant les 6 %.

Parmi les différents points à prendre en considération, il y a :

  • Le DVM (taux de distribution sur valeur de marché) ;
  • Le TOF (Taux d’Occupation Financier) ;
  • Le TRI (Taux de Rentabilité Interne) ;
  • Le RAN (Report À Nouveau).

Bien entendu, vous trouverez ces paramètres dans le bulletin d’informations trimestriel de chaque SCPI.

Les SCPI fiscales (Pinel, Malraux)

Contrairement aux SCPI de rendement, les SCPI fiscales génèrent de faibles revenus en contrepartie d’une fiscalité avantageuse (entre 2 % et 3 %). Une SCPI Pinel, par exemple, permet à ses porteurs de parts de bénéficier d’une réduction d’impôt de 2 %. Elle se répartit sur 9 années civiles consécutives. Il faudra, bien entendu, conserver vos parts pendant toute cette période pour prétendre à l’avantage fiscal du dispositif Pinel.

Le marché propose également d’autres catégories de SCPI fiscales. Parmi elles, figurent notamment les SCPI Malraux. Elles permettent aux épargnants de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 16 % du montant de l’investissement initial. Elle est accordée aux porteurs de parts dès l’année de souscription. Cerise sur le gâteau, la réduction d’impôt en loi Malraux n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

Les SCPI de plus-values

Les SCPI de plus-values ou de capitalisation, quant à elles, ne distribuent aucun revenu. En procédant à des cessions ou des reventes d’actifs immobiliers, elles réalisent souvent des plus-values immobilières. Leurs associés peuvent percevoir des revenus fonciers, mais de manière exceptionnelle. Par conséquent, les SCPI de plus-values ne sont pas adaptées aux investisseurs désireux de se constituer des compléments de revenus réguliers.

Investir dans une SCPI de plus-values ou de valorisation constitue une solution d’investissement pour échapper à l’imposition des revenus fonciers. Son patrimoine immobilier locatif étant essentiellement constitué d’actifs résidentiels. Il sera probablement revalorisé au fil des années. Pour rappel, les SCPI de capitalisation acquièrent et exploitent des biens immobiliers décotés présentant un fort potentiel de plus-values.

Les avantages d'investir dans des SCPI

Acheter des parts en SCPI présente deux gros atouts : il n'y a pas de gestion locative et les risques locatifs sont amoindris.

En effet, investir dans des SCPI, c'est investir dans l'immobilier locatif, sans avoir les mêmes impératifs que les propriétaires-bailleurs. C'est la société qui se charge de rechercher des locataires, de signer les baux, d'encaisser les loyers, etc.

De plus, la SCPI fait l'acquisition d’immeubles de différents types (habitation, bureaux, commerces,...) situés dans des zones géographiques diverses, qu'elle loue à des centaines, voire des milliers de locataires différents, ce qui réduit sensiblement le risque d’impayés.

Qu’en est-il des statuts juridiques d’une SCPI ?

Il existe deux statuts juridiques de SCPI à ce jour :

  • À capital variable ;
  • À capital fixe

Les SCPI à capital variable sont indéniablement les plus courantes. Elles permettent aux épargnants (personnes physiques ou morales) d’acquérir des parts sociales à tout moment. Les démarches pour la souscription de nouvelles parts se déroulent sur Internet. Il vous suffit de visiter une plateforme en ligne comme Portail-SCPI.fr pour investir dans une SCPI.

Contrairement aux SCPI à capital variable, les SCPI à capital fixe sont des fonds fermés. En d’autres mots, la souscription de parts n’est possible que lors de l’émission de nouvelles parts ou d’une future augmentation de capital.


15 juillet 2021
ÉCRIT PAR
Marine de Villoutreys
Responsable juridique