Comment vendre un bien en copropriété ?

Aujourd’hui, de nombreux bâtiments sont des copropriétés. Les biens situés dans de ce type d’immeuble disposent de nombreux avantages. Toutefois, il faut savoir que la vente d’un bien immobilier en copropriété implique une multitude de formalités. On fait le point dans cet article.

Qu’est-ce qu’un bien en copropriété ?

Une copropriété est un bâtiment où la propriété est divisée en lots, détenus par différentes personnes appelées les copropriétaires. Un lot inclut une partie privative (par exemple : un logement individuel) et une quote-part des parties communes exprimée en tantièmes (par exemple : le hall d’entrée, la cage d’escaliers, les couloirs, les jardins, etc.).

Les copropriétaires partagent donc les différents espaces communs de la copropriété et doivent participer à l’entretien de ces derniers en payant des charges de copropriété. Le montant de ces charges est calculé en fonction de la quote-part détenue par chacun.

Quels sont les droits et les obligations d’un copropriétaire ?

Les parties privatives et les parties communes ainsi que leur usage respectif sont définies par le règlement de copropriété. Chaque copropriétaire doit respecter ce document qui fixe les règles de fonctionnement de l’immeuble. À noter qu’il s’applique également aux locataires.

Chaque copropriétaire fait partie du syndicat des copropriétaires, organe juridique créé automatiquement sans aucune formalité. Le syndicat des copropriétaires doit se réunir au moins une fois par an en assemblée générale pour discuter des sujets importants de la copropriété tels que :

Bon à savoir : N’importe quel copropriétaire peut vendre son bien en copropriété dès qu’il le désire. Mais pour cela, il doit respecter certaines dispositions que nous allons voir en détail ci-après.

Quelles règles doivent être respectées pour vendre un lot en copropriété ?

En plus des règles qui doivent être respectées pour la mise en vente de n’importe quel bien immobilier, des mesures propres aux biens en copropriété doivent être prises en compte.

Le vendeur doit par exemple garantir la surface du lot qu’il vend. Il doit donc prendre soin de réaliser les mesures correctement. À noter qu’une marge d’erreur de 5% est tolérée.

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Bon à savoir :

Il est tout à fait possible pour un propriétaire de faire appel à un professionnel pour réaliser les mesures afin de se décharger de toute responsabilité.

Par ailleurs, le vendeur doit fournir un état daté pour informer au mieux l’acheteur, au plus tard, avant la signature de l’acte authentique de vente. Ce document, qui doit être établi par le syndic de copropriété, regroupe notamment :

  • Le montant des charges courantes prévues dans le budget prévisionnel ;
  • Le montant global des impayés et celui du lot vendu, le cas échéant ;
  • Le montant des dettes fournisseurs, le cas échéant ;
  • Le montant de la part du fonds travaux rattachée au lot, le cas échéant.

À l’état daté, sont joints d’autres documents importants en lien avec la copropriété comme :

  • Le règlement de copropriété ;
  • L’état descriptif de division, qui liste tous les lots de la copropriété et les quotes-parts de chaque copropriétaire ;
  • La fiche synthétique, qui résume les données financières, techniques et juridiques de la copropriété ;
  • Le carnet d’entretien, qui répertorie les travaux effectués dans la copropriété ;
  • Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales ;
  • Le diagnostic technique global (DTG) le cas échéant, qui informe les copropriétaires de l’état général de l’immeuble et permet d’envisager d’éventuels travaux.
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Bon à savoir :

Pour renforcer le droit à l’information de l’acheteur, la loi Alur a instauré le pré-état daté. Il contient les mêmes informations que l’état daté mais il intervient en amont de l’acte authentique, avant la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente. Il n’est pas obligatoire mais il est conseillé aux acheteurs de le réclamer. Contrairement à l’état daté, le pré-état daté peut être établi par le vendeur, ce qui permet d’économiser quelques frais si vous faites appel à un syndic professionnel.

En plus de tous ces documents, le vendeur doit présenter au notaire un certificat de syndic datant de moins d’un mois, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard de la copropriété. Ce document est produit par le syndic lui-même.

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Bon à savoir :

Le syndic n'est pas tenu de fournir le certificat dès lors que le vendeur est toujours redevable de certaines sommes à l'égard de la copropriété. Dans ce cas, la signature de l'acte authentique ne peut avoir lieu. Il est donc primordial pour le copropriétaire vendeur d'être à jour dans ses paiements !

Que se passe-t-il après la signature de l’acte de vente ?

Dès que l’acte authentique de vente est signé, le syndic doit être informé de la vente et du changement de propriétaire par le notaire, le vendeur ou l'acheteur et ce, sans délai. Cette notification s’effectue par lettre recommandée avec accusé de réception de préférence.

Est-ce que le droit de préemption urbain s’applique pour la vente d’un bien en copropriété ?

Comme pour tous les biens immobiliers mis en vente, le droit de préemption urbain (DPU) s’applique en copropriété. Ce droit favorise les communes ou les « organismes délégataires » (État, collectivités locales, etc.) par rapport aux particuliers, en leur conférant un droit de priorité.

Par exemple, si le vendeur a trouvé preneur pour son bien en copropriété, la mairie peut tout de même s’interposer et devenir acheteur prioritaire en mettant le DPU en application.

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Bon à savoir :

Depuis plusieurs années, de nouveaux acteurs sur le marché proposent aux propriétaires fonciers qui souhaitent vendre leur bien à un promoteur immobilier, de comparer les meilleures offres des promoteurs immobiliers. Une vente à un promoteur permet généralement de réaliser une plus-value immobilière jusqu’à 30% plus importante que sur une vente avec un particulier. Cependant, il faut être conscient que cela peut être une vente longue et complexe, qui nécessite des compétences et une expertise foncière pour réussir la vente !


27 Oktober 2021
ÉCRIT PAR
Marine de Villoutreys
Responsable juridique