Fragen zur Durchführung der Eigentümerversammlung

Inhaltsverzeichnis

0. Checkliste für die Durchführung einer Eigentümerversammlung

Was ist zu tun? Arbeitsschritte
Versammlungsleitung - regelmäßig: interner Verwalter
- ggf. Übertragung der Versammlungsleitung auf anderen Eigentümer
Beschlussantrag - Wortlaut verlesen, Aussprache darüber anregen
- etwaige Bedenken gegen die Beschlussfassung unbedingt protokollieren
Durchführung der Abstimmung - Abstimmungsprinzip (nach Köpfen, MEA oder Anzahl der Wohnungen)
- Abstimmung erfolgt offen oder geheim (es sei denn, die Namen sind wichtig, siehe §§ 16, 20, 21 WEG), durch Handzeichen, Stimmzettel, durch Zuruf, mittels Zählmaschine oder durch Schweigen, wenn nach Gegenstimmen gefragt ist
Feststellung des Abstimmungsergebnisses - es zählen “Ja”-Stimmen und “Nein”-Stimmen, Enthaltungen zählen nicht (es sei denn, Teilungserklärung sieht vor, dass eine Enthaltung als “Nein”-Stimme gezählt wird)
- Vermerk im Protokoll: “Der Antrag zu TOP __ erhält x Stimmen und x Nein-Stimmen. Es gab x Enthaltungen.”
Verkündung des Beschlussergebnisses - Wörtlicher Ausspruch: “Der Beschlussantrag zu TOP __ ist angenommen/nicht angenommen.”
- Vermerk im Protokoll: “Der Antrag zu TOP __ ist angenommen/abgelehnt; die Gemeinschaft beschließt [Wortlaut des Beschlusses].”

1. Wer ist Versammlungsleiter und wer Protokollführer?

Die Versammlungsleitung übernimmt grundsätzlich der Verwalter. Die Gemeinschaft kann jedoch beschließen, dass von dieser Praxis abgewichen wird und ein Eigentümer diese Rolle übernimmt. Erforderlich ist dies bspw., wenn der Verwalter nicht anwesend sein kann.

Der Protokollführer wird vom Versammlungsleiter vorgeschlagen. Versammlungsleiter und Protokollführer können dieselbe Person sein.


2. Was sind die Aufgaben eines Versammlungsleiters?

3. Wie geht man mit der Situation um, dass ein Eigentümer die Versammlung vorzeitig verlässt?

Sofern sich die Anzahl der Anwesenden während der Versammlung verändert, muss der Versammlungsleiter dies beachten und die Veränderung der anwesenden Stimmen für die Abstimmungsverfahren der noch zu behandelnden Tagesordnungspunkte anpassen.

4. Übersicht zu Mehrheitsbegriffen

Einfache Mehrheit: 

Doppelt Qualifizierte Mehrheit

Einstimmigkeit (jeder auf der ETV anwesende Eigentümer muss zustimmen)

Allstimmigkeit (jeder Eigentümer muss zustimmen)

Ein-Personen Beschluss

Doppelt Qualifizierte Mehrheit:

5. Wann ist ein Miteigentümer nicht stimmberechtigt?

Die Entziehung des Stimmrechtes ist ausschließlich in den gesetzlich vorgesehenen Fällen möglich: § 25 Abs. 4 WEG Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.

In allen anderen Fällen ist eine Stimmrecht Ziehung unzulässig.

Gut zu wissen: Entsprechende Klauseln in den Verträgen sind unwirksam.


6. Kann ein Miteigentümer mit mehr als 50% der Stimmanteile uneingeschränkt abstimmen?

Grundsätzlich, ja. Dies ist nur dann ausgeschlossen, wenn das Stimmrecht rechtsmissbräuchlich ausgenutzt wird (unzulässige Stimmrechtsmajorisierung).


7. Kann der Erwerber einer Einheit ebenfalls der Eigentümerversammlung beiwohnen, obwohl dieser noch nicht im Grundbuch eingetragen ist?

Der Erwerber, der noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, hat ein Teilnahmerecht. Ein Stimmrecht hat er jedoch nicht.


8. Dürfen Berater (Anwälte, Architekten, Bausachverständige) an der Versammlung teilnehmen?

Grundsätzlich nein, da dies den Nicht-Öffentlichkeitsgrundsatz der Eigentümerversammlung verletzt. Jedoch sind die Berater zu den einzelnen Tagesordnungspunkten zu hören, zu denen ihre Expertise erforderlich ist.

9. Ist der Verwalter verpflichtet, die Vertretungsvollmachten zu prüfen?

Nein, dies steht auf dem Ermessen des Verwalters.


10. Muss ein Ehegatte stets die Vollmacht seines Ehepartners einholen?

Steht das Stimmrecht einer Partei gemeinschaftlich zu (Bruchteilsgemeinschaft, Ehegatten), so bedarf es keiner Bevollmächtigung zur gemeinsamen Stimmrechtsausübung. Das bedeutet, dass nicht beide Ehepartner dem Beschluss zustimmen müssen, sondern es ausreicht, wenn dies nur eine Person tut. Einer schriftlichen Stimmrechtsvollmacht bedarf es also nicht.

Matera-Experte
Jan Milz
Jan Milz
Legal Counsel
Delimitor
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