1. Grundsatz der Nichtöffentlichkeit
Damit die Eigentümerversammlung vor sachfremden Einwirkungen Dritter geschützt ist, ist diese nicht öffentlich. Hiermit wird dem Zweck gedient, dass die Eigentümer ihre Interessen und Meinungsverschiedenheiten allein unter sich regeln und eine freie Willensbildung möglich ist.
2. Verstöße gegen die Nichtöffentlichkeit
Nimmt ein Dritter dennoch an der Eigentümerversammlung teil, liegt damit grundsätzlich ein Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit und damit der ordnungsgemäßen Verwaltung vor.
Ein Verstoß liegt aber nicht zwingend vor. Zum Beispiel dann nicht, wenn im allgemeinen Interesse der Eigentümer Dritte als Berater - wie beispielsweise Sachverständige oder Architekten - an der Versammlung teilnehmen und sich die Teilnahme auf einzelne relevante Tagesordnungspunkte bezieht. Auch wenn ein Dolmetscher benötigt wird, damit ein Eigentümer an der Willensbildung teilhaben kann, liegt kein Verstoß vor.
Widerspricht einer der Eigentümer der Teilnahme des Gastes, ist dieser von der Versammlung auszuschließen. Wird dies trotz des Widerspruchs nicht getan, liegt ein schwerer wiegender Verstoß vor, dieser hat deshalb die Ungültigkeit der gefassten Beschlüsse ohne weitere Prüfung zur Folge.
Wird die Anwesenheit der dritten Person nicht beanstandet, kann dies allerdings als Verzicht auf die Nichtöffentlichkeit verstanden werden.
3. Folgen eines Verstoßes
Grundsätzlich hat ein Verstoß gegen diesen Grundsatz die Anfechtbarkeit der gefassten Beschlüsse zur Folge, wenn sich nicht ausschließen lässt, dass der Verstoß ursächlich für die Beschlussfassung ist.
Wie oben beschrieben, wiegt ein Verstoß dann schwerer, wenn ein Miteigentümer der Teilnahme widersprochen hat und gegen seinen Willen dennoch eine Teilnahme des Dritten erfolgte - in diesem Fall sind alle Beschlüsse der entsprechenden Eigentümerversammlung ungültig.
4. Wie ermöglicht man die Teilnahme einer dritten Person?
Sie möchten, dass eine zusätzliche Person, die nicht Miteigentümer ist, an der anstehenden Eigentümerversammlung teilnimmt? Dann müssen alle Miteigentümer zustimmen! Hintergrund ist die Tatsache, dass hierdurch das Allgemeine Persönlichkeitsrecht der Miteigentümer berührt wird - ein Mehrheitsbeschluss ist daher nicht ausreichend.
5. Und wie kann ein Eigentümer sich vertreten lassen?
Zunächst ist - wie so häufig - ein Blick in die jeweilige Teilungserklärung zu werfen. Häufig finden sich hierin Regelungen dazu, inwieweit sich die Eigentümer in der Eigentümerversammlung vertreten lassen können.
Zum Beispiel kann der zulässige Personenkreis an Vertretern hierdurch auf Ehegatten eingeschränkt werden.
Ansonsten gilt: Im Grundsatz ist jeder Eigentümer berechtigt, sich durch jeden beliebigen Dritten in der Eigentümerversammlung vertreten zu lassen. Hierzu ist eine Vollmacht erforderlich.
Ist der Eigentümer nicht geschäftsfähig (das ist zum Beispiel bei Kindern der Fall), handelt sein gesetzlicher Vertreter für ihn - das gilt auch in einer Eigentümerversammlung. Gegebenenfalls muss die gesetzliche Vertretungsmacht ebenfalls nachgewiesen werden, nämlich dann wenn sie sich nicht aus dem Umständen ergibt.
Gerne unterstützen wir Sie bei der Erstellung einer Vollmacht, sprechen Sie hierzu bitte Ihren Matera-Ansprechpartner an.