0. Checkliste für die Durchführung einer Eigentümerversammlung
1. Wer ist Versammlungsleiter und wer Protokollführer?
Die Versammlungsleitung übernimmt grundsätzlich der Verwalter. Die Gemeinschaft kann jedoch beschließen, dass von dieser Praxis abgewichen wird und ein Eigentümer diese Rolle übernimmt. Erforderlich ist dies bspw., wenn der Verwalter nicht anwesend sein kann.
Der Protokollführer wird vom Versammlungsleiter vorgeschlagen. Versammlungsleiter und Protokollführer können dieselbe Person sein.
2. Was sind die Aufgaben eines Versammlungsleiters?
Leitung der Versammlung
Erlass von Geschäftsordnungsmaßnahmen
Anwesenheitsfeststellung
Vorschlag des Protokollführers
Eröffnung der Versammlung
Diskussionsleitung: Festlegung einer angemessenen Redezeit, Worterteilung
Feststellung des Beschlussergebnisses
Förmliche Beendigung der Versammlung
Protokollunterschrift
3. Wie geht man mit der Situation um, dass ein Eigentümer die Versammlung vorzeitig verlässt?
Sofern sich die Anzahl der Anwesenden während der Versammlung verändert, muss der Versammlungsleiter dies beachten und die Veränderung der anwesenden Stimmen für die Abstimmungsverfahren der noch zu behandelnden Tagesordnungspunkte anpassen.
4. Übersicht zu Mehrheitsbegriffen
Einfache Mehrheit:
Auch bei baulichen Maßnahmen
Entziehung des Wohnungseigentums
Änderung der Kostenverteilung (einmalige)
Bestellung und Abbestellung des Verwalters
Doppelt Qualifizierte Mehrheit
Kostentragung bei baulichen Veränderungen § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 WEG
Achtung: Entspricht nicht der Kostentragung bei Instandsetzungs- und Erhaltungsmaßnahmen
Einstimmigkeit (jeder auf der ETV anwesende Eigentümer muss zustimmen)
Es gibt keinen Beschluss der die Einstimmigkeit laut WEG voraussetzt.
Allstimmigkeit (jeder Eigentümer muss zustimmen)
Umlaufbeschluss
Achtung: Änderungen der Teilungserklärung setzen ebenfalls die Zustimmung eines jeden Miteigentümers voraus (z.B. Änderung der Miteigentumsanteile, Stimmrechtsprinzip).
Ein-Personen Beschluss
Ist möglich, da auch eine Person schon beschlussfähig ist.
Doppelt Qualifizierte Mehrheit:
Mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen
Die abgegebenen Stimmen müssen mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren.
5. Wann ist ein Miteigentümer nicht stimmberechtigt?
Die Entziehung des Stimmrechtes ist ausschließlich in den gesetzlich vorgesehenen Fällen möglich: § 25 Abs. 4 WEG Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.
1. Die WEG soll einen Vertrag mit dem Eigentümer abschließen, dann kann er dazu nicht mit abstimmen
2. Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits, z.B. wenn eine Anfechtungsklage gegen den Eigentümer eingeleitet werden soll.
3. Rechtskräftige Verurteilung nach § 17 WEG
In allen anderen Fällen ist eine Stimmrecht Ziehung unzulässig.
Gut zu wissen: Entsprechende Klauseln in den Verträgen sind unwirksam.
6. Kann ein Miteigentümer mit mehr als 50% der Stimmanteile uneingeschränkt abstimmen?
Grundsätzlich, ja. Dies ist nur dann ausgeschlossen, wenn das Stimmrecht rechtsmissbräuchlich ausgenutzt wird (unzulässige Stimmrechtsmajorisierung).
7. Kann der Erwerber einer Einheit ebenfalls der Eigentümerversammlung beiwohnen, obwohl dieser noch nicht im Grundbuch eingetragen ist?
Der Erwerber, der noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, hat ein Teilnahmerecht. Ein Stimmrecht hat er jedoch nicht.
8. Dürfen Berater (Anwälte, Architekten, Bausachverständige) an der Versammlung teilnehmen?
Grundsätzlich nein, da dies den Nicht-Öffentlichkeitsgrundsatz der Eigentümerversammlung verletzt. Jedoch sind die Berater zu den einzelnen Tagesordnungspunkten zu hören, zu denen ihre Expertise erforderlich ist.
9. Ist der Verwalter verpflichtet, die Vertretungsvollmachten zu prüfen?
Nein, dies steht auf dem Ermessen des Verwalters.
10. Muss ein Ehegatte stets die Vollmacht seines Ehepartners einholen?
Steht das Stimmrecht einer Partei gemeinschaftlich zu (Bruchteilsgemeinschaft, Ehegatten), so bedarf es keiner Bevollmächtigung zur gemeinsamen Stimmrechtsausübung. Das bedeutet, dass nicht beide Ehepartner dem Beschluss zustimmen müssen, sondern es ausreicht, wenn dies nur eine Person tut. Einer schriftlichen Stimmrechtsvollmacht bedarf es also nicht.