1. Was ist unter Sondereigentum zu verstehen?
Das Sondereigentum eines Miteigentümers wird durch die Teilungserklärung in Verbindung mit dem Aufteilungsplan eingeräumt.
💡 Wenn Sie sich also fragen, ob ein bestimmter Teil in Ihrem Sondereigentum oder im Eigentum der WEG steht, lohnt sich ein Blick in die Teilungserklärung!
Das Gesetz gibt allerdings vor, was grundsätzlich im Sondereigentum stehen kann:
Seit der WEG-Reform 2020 sind nicht nur Räume und deren Bestandteile, die “verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass Gemeinschafts- oder Sondereigentum der Miteigentümer beeinträchtigt wird oder die äußere Erscheinung des Gebäudes verändert wird”, sondereigentumsfähig. Vielmehr kann seitdem auch Sondereigentum an Teilen des Grundstücks begründet werden, die außerhalb des Gebäudes liegen.
2. Was ist zwingendes Gemeinschaftseigentum?
Für den Bestand oder die Sicherheit relevante Teile des Gebäudes sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem Gebrauch der WEG dienen, können nach dem Willen des Gesetzgebers nicht Sondereigentum sein. So sieht es § 5 Abs. 2 WEG vor. Dies gilt auch dann, wenn sich diese Teile im Räumen, die im Sondereigentum eines Miteigentümers stehen, befinden. Hiermit sind insbesondere tragende Wände und Balkongeländer gemeint (nicht abschließend) oder unter Umständen auch Lüftungsanlagen, wenn diese Beispielsweise das einzige Mittel sind, Schimmelbildung vorzubeugen.
Weitere Beispiele für zwingendes Gemeinschaftseigentum sind das Grundstück oder auch das Verwaltungsvermögen.
Übrigens: Wurde einem Miteigentümer in der Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht eingeräumt, so sind alle anderen Miteigentümer von der Nutzung des entsprechenden Teiles ausgeschlossen! Anderenfalls stehen alle Teile des Gemeinschaftseigentums auch allen Miteigentümern zur Nutzung offen.
3. Auswirkungen der Unterscheidung
Ob ein Teil des Gebäudes im Sondereigentum eines Miteigentümers oder im Eigentum der WEG befindet, wirkt sich in mehreren Punkten aus.
Soll beispielsweise etwas am Gemeinschaftseigentum baulich verändert werden, ist stets ein Beschluss der WEG erforderlich. Dies gilt auch dann, wenn sich der betroffene Teil im Bereich eines Sondernutzungsrechts befindet.
Im Sondereigentum wiederum kann der entsprechende Eigentümer grundsätzlich frei entscheiden. Aber auch hier sind Grenzen gesetzt: Das Erscheinungsbild des Gebäudes zum Beispiel darf durch die Maßnahme nicht verändert werden.
Auch hinsichtlich Instandhaltungsmaßnahmen ist diese Unterscheidung maßgeblich: So hat grundsätzlich jeder Eigentümer die Pflicht, sein Sondereigentum instand zu halten. Bei Gemeinschaftseigentum wiederum obliegt diese Verpflichtung der WEG. In einer Teilungserklärung kann diese Pflicht aber etwa auch einem Miteigentümer übertragen werden, der Inhaber eines Sondernutzungsrechts (z.B. eines Gartenteils) ist.
Sollten Sie Fragen hierzu haben, melden Sie sich gerne bei Ihrem Matera-Ansprechpartner.