1. Bedarf die Veräußerung Wohnungseigentums der Zustimmung durch den Verwalter?
Grundsätzlich nicht. Gem. § 12 Abs. 2 WEG kann jedoch in der Teilungserklärung geregelt werden, dass die Zustimmung erforderlich ist und die Wirksamkeit der Verfügung somit von der Zustimmung abhängig gemacht wird.
Praxishinweis: In den meisten Teilungserklärungen ist ein solcher Zustimmungsvorbehalt geregelt worden. Sprechen Sie unser Team an, um eine genaue Prüfung durchzuführen.
2. Bedarf es im Erbfall oder einer Schenkung einer Zustimmung?
Nein, da es sich nicht um eine Veräußerung handelt, bedarf es keiner Zustimmung. Auch bei einer schenkweisen Übertragung (KG Berlin, Beschluss v. 17.8.2010, 1 W 97/10) muss nicht zugestimmt werden.
3. Wer muss zustimmen?
Wer zustimmen muss, ergibt sich aus der genannten Regelung. Meistens wird diese Aufgabe dem Verwalter übertragen. Möglich ist aber auch, dass andere Wohnungseigentümer zustimmen müssen, wenn die Teilungserklärung dies vorschreibt.
4. Wann und aus welchem Grund kann die Zustimmung verweigert werden?
Sinn und Zweck der Regelung ist es, die Gemeinschaft vor ungeeigneten Erwerbern zu schützen. Hieraus ergibt sich somit kein generelles Veräußerungsverbot. Vielmehr kann die Zustimmung nur aus wichtigem Grund (§ 12 Abs. 1 WEG) verweigert werden. Wichtige Hinderungsgründe können nur in der Person des Erwerbers liegenden Tatsachen sein.
Wichtige Gründe können sein, wenn der Erwerber
offensichtlich zahlungsunfähig ist (z. B. die Abgabe der eidesstattlichen Versicherung);
für eine andere Wohnung/andere Gemeinschaft erhebliche Hausgeldrückstände hat (LG Düsseldorf, WE 1991,334; a.A. BayOblG DWE 1984,60);
über kein eigenes Einkommen verfügt (LG Köln, Beschluss v. 9.2.2000, 29 T 239/99);
in einer anderen Gemeinschaft die Wohnung eigenmächtig umgebaut hat (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 28.10.1991, 3 Wx 355/91);
das Sondereigentum oder Sondernutzungrecht bestimmungswidrig nutzt (LG Köln, Urteil v. 19.3.2009, 29 S 45/09);
den Gemeinschaftsfrieden nachhaltig stört und deshalb bereits zur Unterlassung verurteilt wurde (BayObLG, Beschluss v. 4.6.1998, 2Z BR 19/98).
5. Wann kann die Zustimmung nicht versagt werden?
Nicht versagt werden kann die Zustimmung, wenn der Erwerber aus anderen Gründen als nicht geeignet in der Gemeinschaft angesehen wird. Als unzureichend gilt, wenn
der Erwerber Ausländer ist;
der Erwerber viele Kinder hat;
der Erwerber geringe Wohngeldrückstände für eine andere Wohnung oder Gemeinschaft hat;
der Veräußerer noch Hausgeldrückstände gegenüber der Gemeinschaft hat;
der Veräußerer mit dem Erwerber persönlich bekannt ist.
6. Wie kann der Verwalter sicherstellen, dass der Erwerber zahlungsfähig ist?
Er muss in zumutbarer Weise Informationen über den Erwerber einholen (z. B. Einsicht in das Schuldnerregister, Schufa-Auskunft). Weiter muss er konkreten Hinweisen bzw. Anhaltspunkten nachgehen. Eine weitergehende Pflicht, z. B. Einschaltung eines Detektivs hat er hingegen nicht.
7. Kann er zur Erlangung der notwendigen Informationen die Unterstützung des Veräußerers verlangen?
Der Veräußerer hat die Pflicht dem Zustimmungsberechtigten also z. B. dem Verwalter, die notwendigen Informationen über den Erwerber zu beschaffen (KG Berlin, Beschluss v. 11.10.1989, 24 W 4478/89).
8. Wann und in welcher Form muss die Zustimmung erteilt werden?
Die Erklärung muss in notariell beurkundeter Form erteilt werden, da sie dem Grundbuchamt als Wirksamkeitserfordernis vorzulegen ist (§ 29 GBO). Bei der Beurkundung muss die wirksame Verwalterbestellung durch Vorlage einer öffentlich beglaubigten Urkunde nachgewiesen werden. Hierzu reicht die notariell beglaubigte Kopie des Bestellungsbeschlusses aus.
Die Zustimmung kann theoretisch vor und auch nach Abschluss des Rechtsgeschäfts (Kaufvertrag) abgegeben werden, da sich die Zustimmung nicht auf das Rechtsgeschäft sondern auf die Person des Erwerbers bezieht. Nach entsprechender Aufforderung ist die Erklärung ohne schuldhaftes Zögern also regelmäßig binnen 1–2 Wochen zu erteilen. Mitunter kommt es vor, dass sich eine Prüfung verzögert, da notwendige Unterlagen fehlen. Im Zweifel ist der Berechtigte dann angehalten, die Gründe für die zeitliche Verzögerung zu dokumentieren.
9. Was passiert, wenn die Zustimmung nicht erteilt wird?
Wird die in der Teilungserklärung vorgesehene Veräußerungszustimmung nicht erteilt, ist der Veräußerungsvertrag schwebend unwirksam (§ 12 Abs. 3 WEG). Zu beachten ist jedoch, dass die unrechtmäßige Versagung der Erteilung der Verwalterzustimmung eine Verzögerung darstellt und daher gem. §§ 280, 286 BGB als Verzögerungsschaden geltend gemacht werden kann. Daher ist eine rasche Zustimmung sehr empfohlen.
10. Kann die Verpflichtung aufgehoben werden?
Die Verpflichtung zur Veräußerungszustimmung kann durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Versammlung aufgehoben werden (§ 12 Abs. 4 WEG).