Entscheidungsbaum - Beschlussfassung in einer WEG
In einer WEG müssen viele Entscheidungen getroffen werden. Aber wann ist ein Beschluss erforderlich? Dieser Entscheidungsbaum soll helfen, die Antwort auf diese Frage zu finden. Sie werden hierbei feststellen - es spielen viele Faktoren eine Rolle. Zunächst ein Blick ins Gesetz:
💡 § 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
(1) Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
(2) Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
Wir können also nach folgendem Schema klären: Brauchen wir einen Beschluss?
Sie benötigen Fallbeispiele? Kein Problem!
A. Maßnahmen untergeordneter Bedeutung ohne erhebliche Verpflichtungen liegen zum Beispiel in den folgenden Fällen vor:
Kleinreparaturen (Instandsetzung von Lampen, Fenstern, Entfernung von Graffiti), z.B.:
Wahl/Wechsel eines Internetproviders
Durchführung der Hausordnung bzw. von Vereinbarungen der ET
Ergebnis: Maßnahme untergeordneter Bedeutung ohne erhebliche Verpflichtungen, daher kein Beschluss erforderlich!
Fallbeispiel Maßnahme untergeordneter Bedeutung ohne erhebliche Verpflichtung
Es gibt ein Heizungsleck in der WEG und das Warmwasser fällt aus. Der Verwalter beauftragt direkt ohne Eigentümerversammlung oder Umlaufbeschluss Handwerker, dieser repariert Schaden für 30€, während die WEG über einen Wirtschaftsplan von 8000 EUR verfügt.
Ergebnis: Maßnahme untergeordneter Bedeutung ohne erhebliche Verpflichtungen, daher kein Beschluss erforderlich!
💡 Hier ist die Verwalterpraxis relevant: Wenn etwas schon immer bzw. typischerweise durch Beschluss entschieden wurde, dann muss dies auch weiter so passieren.
B. Eilkompetenz ja/nein
Fallbeispiel 1
Es gibt ein Heizungsleck und eine Leitung tropft. Das Warmwasser funktioniert zwar, jedoch liegt ein schwerer Schaden i.H.v. 12.000 EUR vor. Der Verwalter beauftragt Handwerker unmittelbar
Ergebnis: War ein Umlaufbeschluss oder eine (außerordentliche) ETV möglich? —> Wenn ja, liegt keine Eilkompetenz vor und ein Beschluss ist erforderlich.
Fallbeispiel 2
Es gibt ein Heizungsleck und das Warmwasser ist ausgefallen. Eine Heizungsüberprüfung stand schon vor 6 Monaten an, wurde durch Verwalter vergessen und deshalb nicht in der Eigentümerversammlung beschlossen.
Ergebnis: Hier hätte der Verwalter im Voraus handeln müssen, insoweit keine Eilbedürftigkeit und Beschlusserfordernis (+).
Fallbeispiel 3
Es gibt ein Heizungsleck und der Keller droht, überschwemmt zu werden. Zudem ist das Warmwasser ausgefallen. Hierdurch liegt ein schwerer Schaden i.H.v. 12000 EUR vor. Der Verwalter beauftragt den Handwerker unmittelbar.
Ergebnis: Eilkompetenz, daher kein Beschluss erforderlich!
Hinweis: Hierbei handelt es sich aus verschiedener Rechtsprechung hergeleiteter Beispiele. Daher kann hier keine Vollständigkeit garantiert werden. Sie haben Zweifel, ob ein Beschluss erforderlich ist? Dann sollten Sie einen Beschluss fassen.