I. Abberufung vs. Kündigung
Wenn Sie sich von Ihrer alten Hausverwaltung trennen möchten, sollten Sie zunächst wissen, dass mit der Abberufung einerseits und der Kündigung des Verwaltervertrages andererseits zwei unabhängige Vorgänge bestehen (Trennungstheorie).
II. Abberufung
Seit der WEG Reform im Jahre 2020 ist die Abberufung des Verwalters jederzeit und ohne Angabe von Gründen möglich, § 26 Abs. 3 WEG.
Erforderlich ist ein entsprechender Beschluss der WEG in einer Eigentümerversammlung oder auch im Umlaufverfahren. Der Gesetzgeber sieht dies als zwingendes Recht vor, sodass weder im Verwaltervertrag noch in einem Beschluss die Abberufung an das Vorliegen eines wichtigen Grundes geknüpft werden kann (§ 26 Abs. 5 WEG).
Die Rechtsfolge einer Abberufung: Der Verwalter verliert seine Organstellung als Verwalter.
III. Kündigung des Verwaltervertrages
Der Verwaltervertrag muss grundsätzlich eigenständig gekündigt werden. Dies erfolgt durch eine Kündigungserklärung gegenüber dem Verwalter. Es ist zu unterscheiden zwischen
der ordentlichen und
der außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund.
1. Ordentliche Kündigung
Wird der Verwalter ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes abberufen und der Vertrag somit ordentlich gekündigt, muss ein Blick in den Vertrag geworfen werden. Aus diesem ergibt sich die entsprechende Kündigungsfrist.
Häufig ist der Verwaltervertrag auch an den Bestellungszeitraum gekoppelt, was zur Folge hat, dass eine Abberufung auch ohne Kündigungserklärung das Ende des Verwaltervertrages zur Folge hat.
Unabhängig hiervon hat der Gesetzgeber eine Höchstgrenze der Vertragslaufzeit nach Abberufung festgelegt: Der Verwaltervertrag (und damit auch Vergütungsansprüche) endet nach spätestens sechs Monaten nach Abberufung (§ 26 Abs. 3 S. 2 WEG).
2. Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund
a) Wichtiger Grund
Ist im Vertrag nicht vereinbart, dass die Laufzeit an den Bestellungszeitraum gekoppelt ist, so muss ein wichtiger Grund vorliegen, damit die WEG nicht noch weiter für die Verwaltervergütung aufkommen muss.
Die Rechtsprechung stellt gewisse Anforderungen an das Vorliegen eines wichtigen Grundes. So muss der WEG “unter Beachtung aller - nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter - Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zuzumuten sein”. Wann dies gegeben ist, ist im Streitfall durch ein Gericht zu klären.
Ein wichtiger Grund wurde zum Beispiel in den folgenden Fällen bejaht (bei weitem nicht abschließend!):
Der WEG, bzw. einzelnen Eigentümern wird verweigert, von ihrem Einsichtsrecht Gebrauch zu machen.
Der Verwalter ignoriert Gerichtsentscheidungen.
Der Verwalter ignoriert die Wünsche der WEG.
Tipp: Wenn Ihr Verwalter der Meinung ist, dass ein wichtiger Grund nicht vorliegt, sollten Sie Ruhe bewahren. Im schlimmsten Fall muss Ihre WEG sechs weitere Monate für die Vergütung aufkommen. Aber selbst dann muss der Verwalter Abstriche machen - denn:
Der Verwalter hat keinen Anspruch auf die volle Vergütung, denn er erbringt ja nicht mehr die volle Arbeit. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass dann ein Anspruch in Höhe von 80% besteht.
Wenn Sie sich sicher sein wollen, ob in Ihrem konkreten Fall ein wichtiger Grund vorliegt, sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen.
b) Abmahnung vor außerordentlicher Kündigung
Grundsätzlich muss der Verwalter vor einer außerordentlichen Kündigung abgemahnt werden, damit dem Verwalter eine Gelegenheit zur Besserung gegeben wird.
Dies ist aber nur erforderlich, wenn eine Besserung vorstellbar ist.
IV. Wie geht es nach Abberufung & Kündigung weiter?
Wenn der Verwalter abberufen und gekündigt ist, hat zu einem ordnungsgemäßen Verwalterwechsel beizutragen.
Konkret heißt das: Er hat alle WEG-relevanten Unterlagen herauszugeben und ist zur Auskunft und Rechenschaft verpflichtet. Dies ergibt sich aus §§ 666, 667 BGB.
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