1. Was ist eine bauliche Veränderung im Rechtssinn?

Im Allgemeinen hat wohl jeder eine Vorstellung davon, was eine bauliche Veränderung ist. Doch wann liegt eine solche auch nach dem Gesetz vor?

Eine bauliche Veränderung liegt mit jeder Maßnahme vor, die über bloße Erhaltungsmaßnahmen hinaus geht.

Alles, was über Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen hinausgeht, ist demnach als bauliche Veränderung zu verstehen.

2. Bauliche Veränderungen im Gemeinschafts- und/oder Sondereigentum

Was gilt nun, wenn ein Miteigentümer eine bauliche Veränderung vornehmen möchte?

Das hängt maßgeblich davon ab, ob sich diese auf Teile des Gemeinschaftseigentums und/oder des Sondereigentums bezieht.

a) Bauliche Veränderungen im Gemeinschaftseigentum

In diesem Fall bedarf es immer eines Beschlusses, bevor mit der baulichen Veränderung begonnen werden darf. Es herrscht sogenannter “Beschlusszwang”.

b) Bauliche Veränderungen im Sondereigentum

Hier gilt folgende Ausnahme: Es bedarf bei baulichen Veränderungen nur dann eines Beschlusses, wenn hierdurch den anderen Miteigentümern ein Nachteil erwächst, “der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht”.

Was hier etwas juristisch verklausuliert klingt, ist in der Praxis gar nicht so kompliziert: Ist einer der Miteigentümer durch das Vorgehen in irgendeiner Form beeinträchtigt, muss vorher über die Maßnahme beschlossen werden. Ob eine Beeinträchtigung vorliegt, muss am Einzelfall beurteilt werden.

Auf der sicheren Seite ist man folglich immer, wenn man einen Beschluss fasst - am effektivsten gestaltet sich dies im Umlaufverfahren, damit man nicht die nächste Eigentümerversammlung abwarten muss.

Übrigens: Teilweise wird noch davon ausgegangen, dass der Beschluss über eine bauliche Veränderung einstimmig gefasst werden muss. Dies ist seit der WEG Reform 2020 nicht mehr erforderlich. Vielmehr bedarf es seitdem eines einfachen Mehrheitsbeschlusses (außer beim Umlaufbeschluss, der grundsätzlich Allstimmigkeit erfordert).

3. Anspruch auf Beschluss

In bestimmten Fällen kann sogar ein Anspruch eines Miteigentümers gegen die WEG bestehen, der auf die Beschlussfassung einer baulichen Veränderung am Gemeinschaftseigentum gerichtet ist. Gesetzlich normiert ist dies für die folgenden Fälle (§ 20 Abs. 2 WEG):

• die Inklusion von Menschen mit Behinderungen
• dem Laden von E-Fahrzeugen
• dem Einbruchsschutz sowie
• dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität.

Der Anspruch bezieht sich auf das “Ob”. Wie die Maßnahme konkret durchgeführt wird, ist im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung durch die WEG zu beschließen.

Ein Anspruch auf die Beschlussfassung liegt auch dann vor, wenn durch diese

• keiner der Miteigentümer in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt wird oder
• beeinträchtigte Miteigentümer ihr Einverständnis mit der Maßnahme erklärt haben.

Beispiele für eine solche Beeinträchtigung wären Immissionen, Schäden am Gemeinschafts- oder Sondereigentum oder aber auch Eingriffe in die Statik des Gebäudes.

4. Beschlussarten (Vornahme- und Gestattungsbeschluss)

Es gibt in dieser Hinsicht zwei Arten von Beschlüssen:

a) Vornahmebeschluss

Mit diesem wird bestimmt, dass die WEG die bauliche Veränderung vornehmen möchte. In diesem wird über das “Ob” und “Wie” der baulichen Veränderung beschlossen.

b) Gestattungsbeschluss

Der Gestattungsbeschluss hingegen zeichnet sich dadurch aus, dass die WEG einem Miteigentümer erlaubt, eine bauliche Veränderung vorzunehmen. Die WEG hat hier freie Hand darüber, ob die Maßnahme bedingungslos oder unter Auflagen gestattet wird (Ausnahme: Ein Gestattungsbeschluss nach § 20 Abs. 3 WEG, bei dem die in ihren Rechten beeinträchtigten Miteigentümer mit der Maßnahme einverstanden sind).

5. Keine grundlegende Umgestaltung oder unbillige Benachteiligung

Ihre Grenzen finden Beschlüsse über bauliche Veränderungen in § 20 Abs. 4 WEG.

Hiernach dürfen diese die WEG-Anlage nicht grundlegend umgestalten oder einen Miteigentümer unbillig benachteiligen.

Ob ein Fall dieser Grenzen vorliegt, muss im Einzelfall abgewogen werden. Ein Beschluss, der gegen einen der beiden Punkte verstößt, ist anfechtbar, aber nicht nichtig.

6. Kostentragung

Im Grundsatz kommen diejenigen Miteigentümer für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum auf, die sie beschlossen haben. Ihnen steht das Nutzungsrecht der Änderungen zu.

Anderes gilt in zwei gesetzlichen Ausnahmefällen:

• Mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen, die in der Summe mindestens 50% der Miteigentumsanteile innehaben, haben für den Beschluss gestimmt (es sei denn, die Kosten belaufen sich auf einen unverhältnismäßigen Betrag).
• Die Kosten amortisieren sich in einem angemessenen Zeitraum (d.h. durch die bauliche Veränderung entstehen Einsparungen, die die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraumes - z.B. 10-15 Jahre - ausgleichen). Hierzu bedarf es einer Prognose.

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