Die Begründung von Sondernutzungsrechten kann nicht durch Beschluss der Wohnungseigentümer erfolgen, sondern durch eine Vereinbarung zwischen allen eingetragenen Eigentümern.

Damit das Sondernutzungsrecht nicht nur zwischen den aktuellen Eigentümern, sondern auch im Falle eines Verkaufs Wirkung gegenüber einem neuen Eigentümer entfaltet, muss es ins Grundbuch eingetragen werden. Im Rahmen dieses Prozesses ist ein Notar aufzusuchen.

Es sollte für den Bereich der Sondernutzung eine entsprechende Erhaltungspflicht, mindestens jedoch eine Kostentragungsverpflichtung in die Vereinbarung eingebracht werden.

Grundsätzlich umfasst ein Sondernutzungsrecht nicht das Recht, bauliche Veränderungen im Bereich der Sondernutzung vorzunehmen.

Gleichwohl kann die WEG in die Vereinbarung aufnehmen, dass von der Sondernutzung das Recht umfasst ist, beliebig umzugestalten und damit den Beschlusszwang zu baulichen Veränderungen aufheben!
‍

Praktisch gesehen bedeutet das:
‍
1. Es ist eine Vereinbarung (Zustimmung aller Miteigentümer) zu schließen, die Unterschriften sind notariell zu beglaubigen. Daher empfiehlt es sich, wenn der Notar direkt in der Eigentümerversammlung anwesend ist, um die Unterschriften zu beglaubigen.
‍
2. Für den Fall, dass es Grundpfandrechtsgläubiger (Abteilung III im Grundbuch) oder andere Berechtigte aus Beschränkungen oder Lasten des Grundstücks (Abschnitt II im Grundbuch) existieren, sollten die jeweiligen Eigentümer hierüber informiert werden und es muss auch die Zustimmung dieser eingeholt werden.

‍