1. Kostentragung bauliche Änderung § 21 Abs. 2 WEG
Grundsatz: Nur die Eigentümer:innen, die der Maßnahme zugestimmt haben.
Ausnahmen: Falls die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Eigentumsanteile beschlossen worden ist, müssen alle Eigentümer:innen gemäß ihrer Eigentumsanteile zahlen – allerdings nicht, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist.
2. Verwaltermaßnahmen ohne vorherigen Beschluss § 27 Abs. 1 WEG
Der Verwalter erhält dadurch mehr Befugnisse und kann Maßnahmen auch ohne einen vorangegangen Beschluss durchführen.
Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen.
Generell gilt: Je größer die Wohnanlage ist, desto mehr Entscheidungen darf der Verwaltende alleine treffen. Bei einer 100er WEG kann der Verwalter mehr Entscheidungen selbstständig treffen als in einer 10er WEG.
Da das Gesetz an diese Stelle schwammig ist, sollte der Verwalter einen Verwaltervertrag mit der WEG abschließen. Dort sind dann Budgets für Instandsetzung und Instandhaltung (notwendige Reparaturen) geregelt.
Ein Muster eines solchen Selbstverwaltervertrages können wir bei Bedarf gerne zur Verfügung stellen.
3. Einsichtsrecht der Eigentümer in Verwaltungsunterlagen § 18 Abs. 4 WEG
Jede:r Eigentümer:in hat das Recht, nach Vorankündigung und innerhalb der üblichen Geschäftszeiten in den Büroräumen des Verwalters die Verwaltungsunterlagen und Abrechnungsbelege einzusehen. Ein Grund für die Einsicht muss nicht angegeben werden.
Das Einsichtsrecht umfasst:
Verträge der WEG
Kontoauszüge
sämtliche Pläne
Sowohl Papierdokumente, als auch digitale Dokumente
Vorab zum Thema Datenschutz: Die WEG ist keine anonyme Gemeinschaft (OLG München 09.03.2007 – 32 Wx 177/06).
Aus Datenschutz Sicht bestehen zunächst wenig Bedenken. Allerdings hat ein Miteigentümer nicht ohne weiteres einen Anspruch auf die Daten von Mietern/Drittnutzern (abweichendes kann im Einzelfall gelten). Unterlagen, die Namen und Adressen der anderen Miteigentümer ausweisen, sind aber unproblematisch.
(nicht abschließend; BeckOK WEG/Elzer, 54. Ed. 2.10.2023, WEG § 18 Rn. 171)
4. Pflicht zum Vermögensbericht § 28 Abs. 3 WEG
Der Vermögensbericht verschafft einen schellen Überblick über den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens.
5. Abberufung des Verwalters jederzeit möglich § 26 Abs. 3 S. 1 WEG
Vor der Reform war die Abberufung nur aus wichtigem Grund möglich. Das hat sich nun geändert. Der Verwalter kann selbst nicht die Abberufung anfechten.
6. Verwaltervertrag endet automatisch nach 6 Monaten der Abberufung § 26 Abs. 3 S. 2 WEG
Der Verwaltervertrag ist von der organschaftlichen Stellung als Verwalter zu trennen (Trennungsprinzip). Demnach kann beides auseinanderfallen.
Falls der Verwalter abbestellt wurde, berührt das grundsätzlich nicht den Verwaltervertrag. Daher muss die WEG dem Verwalter für die Restlaufzeit auch noch die Verwaltergebühr zahlen. Der Gesetzgeber hat diese Vergütung gesetzlich gedeckelt (höchstens 6 Monate).
Achtung: In den Verwalterverträgen ist der Vertrag oftmals an die Verwalterstellung gekoppelt. Fällt die Verwalterstellung weg, wird automatisch auch der Verwaltervertrag beendigt.
7. Einberufungsfrist der Eigentümerversammlung auf 3 Wochen verlängert § 24 Abs. 4 S. 2 WEG
Es empfiehlt sich aber, ca. 4 Wochen vorher eine Einladung zu versenden, damit ggf. die Tagesordnung nochmal angepasst werden kann.
Es reicht eine Einberufung in Textform (per Email ohne Unterschrift) aus.
8. Online-Teilnahme an Versammlungen möglich § 23 Abs. 1 S. 2 WEG
Eigentümer:innen können nun auch online an der Versammlung teilnehmen. Reine Online-Veranstaltungen sind jedoch nach wie vor nicht möglich, da die Versammlung immer einen “echten” Versammlungsort haben muss.
9. Abschaffung des Beschlussquorums
Eine Eigentümerversammlung ist generell beschlussfähig – unabhängig von der Zahl der anwesenden Eigentümer:innen.
10. Flexible Zusammensetzung des Beirats§ 29 Abs. 1 WEG
Vorher musste der Beirat aus 3 Mitgliedern inkl. Vorsitzenden bestehen.
11. Zertifizierung des Verwalters §§ 19 Abs. 2 Nr. 6, 26a WEG
Es besteht keine gesetzliche Pflicht zur Zertifizierung, aber Eigentümer haben ab 1.12.23 einen Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter - bei 9 Einheiten oder mehr, nicht bei 8 Einheiten oder weniger -, nach §§ 19 Abs. 2 Nr. 6, 48 Abs. 4 S. 1 WEG.
Es gibt Ausnahmen, in denen weder eine gesetzliche Pflicht noch ein Anspruch einzelner Eigentümer vorliegt:
Bei WEGen mit 8 oder weniger Sondereigentumseinheiten & Selbstverwalter, bei denen weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt, besteht kein Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter!
Personen, die schon am 1.12.2020 als Verwalter bestellt wurden/waren, gelten bis zum 1.6.2024 als zertifizierter Verwalter
Wer gilt als zertifizierter Verwalter? Als zertifizierter Verwalter darf sich nach § 26a Abs. 1 WEG bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.
12. Sondereigentum ist jetzt auch an Freiflächen möglich, etwa an Stellplätzen oder Terrassen.
Das bedeutet, dass jetzt Garagen, Stellplätz wie Carports oder auch Terrassen sondereigentumsfähig sind. Das führt dazu, dass diese Einheiten einzeln veräußert werden können.
Achtung: Die Umwandelung von Gemeinschaftseigentum zum Sondereigentum bedarf einer Änderung der Teilungserklärung. Für die Änderung der Teilungserklärung ist die allstimmige (alle Eigentümer) Mehrheit erforderlich. Daher wird es in der Praxis eher schwer dies umzusetzen. Relevant ist diese Änderung also insbesondere für neu begründete WEGs.
Hinweis: Die genannten Änderungen im Rahmen der Reform stellen keine abschließende Auflistung dieser, sondern eine beispielhafte Aufzählung wichtiger Neuerungen dar.