Immobilier 2026 : DPE, aides, gestion locative… Ce qui change vraiment pour les propriétaires

Le DPE fait peau neuve et offre un sursis à 850 000 logements

La grande nouvelle de cette année concerne le diagnostic de performance énergétique. À partir de 2026, l'interdiction de louer les passoires thermiques se durcit : tous les logements classés F ou G devront impérativement atteindre au minimum la classe E. Une échéance qui inquiétait de nombreux propriétaires, confrontés à des travaux coûteux et parfois difficiles à financer.

Mais voici le coup de théâtre : le mode de calcul du DPE évolue. Cette modification technique n'est pas anodine puisqu'elle permet à environ 850 000 logements de sortir du statut de passoire énergétique. Concrètement, certains biens classés F ou G selon l'ancienne méthode se retrouvent propulsés en classe E ou D grâce à une pondération différente des critères d'évaluation.

Cette évolution ne dispense évidemment pas les propriétaires de leurs obligations, mais elle offre un ballon d'oxygène appréciable. Pour autant, impossible de se reposer sur ses lauriers : tenir à jour son diagnostic énergétique devient une nécessité absolue. D'autant que les contrôles se multiplient et que les sanctions pour non-conformité se durcissent.

MaPrimeRénov' : fermeture des guichets et restrictions budgétaires

Du côté des aides à la rénovation, c'est la douche froide. L'absence de vote du projet de loi de finances 2026 a précipité une situation pour le moins embarrassante. Le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, a dû annoncer la fermeture temporaire des guichets de demandes MaPrimeRénov' dès le 1er janvier.

La raison ? Une affluence massive de dossiers qui a saturé le système. Si les guichets ont depuis rouvert, la situation reste tendue : seuls 37 000 nouveaux dossiers pourront être étudiés dans l'immédiat. Un goulet d'étranglement qui risque de pénaliser des milliers de propriétaires ayant prévu d'engager des travaux cette année.

Autre changement notable : le périmètre des travaux éligibles se resserre. L'isolation des murs par l'extérieur et l'installation de chaudières biomasse ne seront désormais prises en charge que dans le cadre d'une rénovation globale. Exit donc les aides pour ces postes de dépenses en cas de travaux isolés. Une évolution qui vise à privilégier les rénovations d'envergure, plus efficaces sur le plan énergétique, mais qui complique la donne pour les budgets limités.

Baux locatifs : nouvelles annexes obligatoires sous peine de sanctions

Les propriétaires bailleurs vont devoir redoubler de vigilance concernant les documents joints aux contrats de location. À partir de 2026, il ne suffira plus de fournir le DPE au moment de la signature. Toute une série d'attestations de conformité deviennent obligatoires : installations de chauffage, systèmes de ventilation, plomberie, équipements de sécurité incendie.

Ces nouvelles exigences visent à garantir la sécurité et la décence des logements mis en location. Mais attention : les manquements ne seront pas pris à la légère. Les propriétaires qui ne respecteront pas ces obligations s'exposent à des amendes substantielles, voire à une interdiction temporaire de louer leur bien. Un risque financier et juridique non négligeable qui impose une mise en conformité rigoureuse.

Dans les faits, cela signifie qu'il faudra faire appel à des professionnels certifiés pour obtenir ces attestations, un coût supplémentaire à anticiper pour les bailleurs. Mais c'est aussi une garantie de transparence accrue pour les locataires, qui pourront louer en toute connaissance de cause.

Gestion locative : de nouveaux plafonds d'honoraires entrent en vigueur

Les professionnels de la gestion locative doivent eux aussi s'adapter. Les plafonds d'honoraires de location devront désormais être systématiquement annexés aux contrats. Plus important encore, de nouveaux seuils de facturation s'appliquent selon la tension du marché local.

En zone très tendue, les honoraires ne pourront excéder 12,10 € par mètre carré. Ce tarif descend à 10,09 € en zone tendue et à 8,07 € en zone non tendue. Quant aux états des lieux, un tarif unique de 3,03 € par mètre carré s'impose partout sur le territoire.

Ces ajustements tarifaires visent à encadrer les pratiques et à éviter les abus, notamment dans les zones où la demande locative explose. Pour les propriétaires qui passent par des agences, il sera donc essentiel de vérifier que les honoraires facturés respectent bien ces nouveaux plafonds. Une transparence accrue qui pourrait rebattre les cartes de la relation entre bailleurs et gestionnaires.

Le PEL gagne en attractivité pour les nouveaux épargnants

Bonne nouvelle pour ceux qui envisagent d'ouvrir un Plan d'Épargne Logement : le taux de rémunération grimpe. À partir du 1er janvier 2026, il passe de 1,75 % à 2 % pour tous les nouveaux contrats signés cette année. Un taux qui sera bloqué à l'ouverture et garanti pendant toute la durée du plan, une sécurité non négligeable dans un contexte de volatilité des taux.

En revanche, les détenteurs de PEL ouverts avant 2026 ne bénéficieront pas de cette revalorisation. Leur taux actuel reste figé sans possibilité de révision. Une différence de traitement qui pourrait inciter certains épargnants à clôturer leur ancien PEL pour en ouvrir un nouveau, à condition bien sûr que les conditions d'ancienneté et de prime ne rendent pas l'opération contre-productive.

Cette hausse modeste mais réelle témoigne de la volonté des pouvoirs publics de redynamiser ce produit d'épargne historique, longtemps délaissé au profit d'autres placements jugés plus rémunérateurs.

2026, une année charnière à anticiper

Face à cette avalanche de changements, l'improvisation n'est plus de mise. Propriétaires, bailleurs et candidats à l'achat doivent dès maintenant se mettre à jour, vérifier leurs documents, anticiper les coûts de mise en conformité et ajuster leur stratégie patrimoniale. Le marché immobilier français entre dans une nouvelle ère, plus encadrée mais aussi plus exigeante. Autant s'y préparer sereinement.

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