Quels sont les frais de copropriété pour un investissement immobilier ?

Définition : l’investissement immobilier locatif en copropriété

L’investissement immobilier locatif en copropriété consiste à acheter un appartement afin de le mettre en location. Concrètement, l’investissement immobilier permet deux choses :

• Se constituer un patrimoine immobilier : l’immobilier est un moyen d’investir son épargne sur le long terme. Si le propriétaire vient à manquer de finance, ce dernier peut hypothéquer ou vendre l’appartement en sa possession ;
• Obtenir un complément de revenu mensuel : grâce à la mise en location du bien immobilier, le propriétaire s’assure une rentrée d’argent fixe chaque mois

Bon à savoir :

Le propriétaire peut demander à un locataire de fournir certaines garanties financières pour pouvoir louer son appartement en copropriété. Pour plus de sécurité, il est recommandé de souscrire à une garantie loyers impayés (GLI) pour couvrir le propriétaire et garantir son revenu mensuel.

L’investissement immobilier locatif est actuellement la solution d’investissement préférée des Français aux côtés du Livret A et de l’assurance-vie, selon une étude publiée par le cabinet OpinionWay en septembre 2021. Par ailleurs, l’investissement locatif est accessible pour de nombreux Français. En effet, il est possible de souscrire à un prêt immobilier et d’utiliser le levier de la dette pour financer l’acquisition de son bien immobilier.

‍

L’importance de la performance de l’investissement

L’indicateur le plus important pour le futur propriétaire est le rendement de l’investissement immobilier locatif, aussi appelé pourcentage de performance. En fonction du type d’appartement acheté et du lieu de situation de l’immeuble, le rendement brut peut atteindre jusqu’à 10%.

Cependant, il est important de retenir que le placement immobilier locatif n’est pas une activité sans risque. En effet, plusieurs facteurs peuvent compromettre la rentabilité locative du bien :

• La fiscalité liée à l’achat d’un bien immobilier : les propriétaires sont redevables de la taxe foncière sur les biens immobiliers, sauf s’ils profitent d’une exonération totale ou partielle ;  
• L’emprunt : la durée du prêt immobilier influence sur le montant des mensualités et le taux appliqué par l’organisme prêteur. Plus la durée est courte, et plus les mensualités sont élevées ;

Bon à savoir :

Généralement, il est recommandé d’étaler les mensualités d’un prêt sur 15 à 20 années. En effet, des mensualités basses permettent de garantir une source de revenu plus haute chaque mois. Cependant, si le propriétaire souhaite rembourser de façon anticipée le crédit immobilier, la banque peut lui demander de payer des indemnités supplémentaires.

• La vacance locative : lorsqu’un appartement n’est pas loué, le propriétaire ne touche alors plus de loyer. Il faut alors s’assurer de pouvoir payer chaque mois les mensualités du prêt ;
• Les charges de copropriété : ce sont des frais supplémentaires que doivent payer chaque copropriétaire à la hauteur de leur quote-part de parties communes pour assurer la gestion de la copropriété et la bonne tenue de l’immeuble.
  

Nous vous détaillons ci-dessous le rôle des charges de copropriété et son impact sur la performance de l’investissement immobilier locatif.

‍

Les frais annexes de l’investissement : les charges de copropriété

La loi du 10 juillet 1965 définit les charges de copropriété comme des frais qui sont payés par l’ensemble des copropriétaires pour assurer le fonctionnement de l’immeuble. On distingue deux types de charges de copropriété :

• Les charges courantes : ces frais correspondent aux honoraires du syndic pour la gestion de la copropriété et aux dépenses engagées pour le confort des résidents de la copropriété (factures d’énergie, prestataires de nettoyage, gardien, etc.). Les charges courantes sont définies dans le budget prévisionnel de la copropriété qui est voté en assemblée générale à la majorité simple ;
• Les charges exceptionnelles : ce sont les gros travaux d’entretien et de rénovation de l’immeuble. À l’inverse, les charges exceptionnelles ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel mais votées ponctuellement en assemblée générale à la majorité absolue.
  

Les charges de copropriété constituent un coût supplémentaire pour le propriétaire et cela peut directement impacter la rentabilité de l’investissement immobilier locatif. Ainsi, un appartement acheté dans un vieil immeuble peut représenter un mauvais investissement locatif si de nombreux travaux sont à réaliser dans la copropriété.

Cependant, certaines charges courantes sont récupérables par le propriétaire auprès du locataire. C’est le cas notamment des dépenses qui profitent au locataire et non au copropriétaire, comme les frais de chauffage. Les charges payées par le locataire sont appelées charges récupérables ou charges locatives.

‍

Charges locatives excessives : une barrière pour les futurs locataires

Lorsque les charges courantes de la copropriété sont excessives, les charges locatives que paie un locataire le sont aussi. Si le prix du loyer avec charges comprises est au-dessus des prix du marché immobilier, le copropriétaire aura du mal à trouver rapidement un locataire. Si tel est le cas, le propriétaire bailleur sera dans l’obligation de revoir à la baisse le loyer de l’appartement, et ainsi réduire la rentabilité de son investissement immobilier locatif.

Le montant des charges locatives doit être justifié par les prestations fournies au sein de la copropriété. Ainsi, si l’immeuble engage un gardien ou possède un ascenseur, un jardin et un parking, il est raisonnable d’admettre que les charges locatives soient plus élevées.

‍

‍

Réduire les charges de copropriété pour optimiser la rentabilité de l’investissement immobilier locatif

Pour garantir la meilleure performance pour son investissement immobilier locatif, il existe plusieurs solutions à entreprendre afin de réduire le montant des charges de copropriété :

• Changer de syndic : si les copropriétaires le souhaitent, ils peuvent voter l’élection d’un nouveau syndic de copropriété en assemblée générale à la majorité absolue. En effet, des alternatives comme le syndic bénévole ou le syndic coopératif permettent de réduire les charges de copropriété ;
• Renégocier les contrats fournisseurs : la renégociation des contrats permet d’obtenir un meilleur prix ou des prestations supplémentaires, parfois les deux ! À chaque date d’anniversaire du contrat, il est en effet possible de renégocier ces offres ou bien de changer pour aller vers un concurrent ;
• Contrôler les dépenses du syndic : les copropriétaires peuvent voter en assemblée générale à la majorité absolue, un montant à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire pour que le syndic puisse signer un contrat ou acheter du matériel pour la copropriété. De cette manière, les conseillers syndicaux peuvent éviter les abus que peuvent commettre les syndics professionnels.
  

En appliquant toutes ces solutions, les copropriétaires pourront réduire significativement leurs charges de copropriété. Vous serez ainsi en mesure de mieux contrôler le prix de location charge incluse de votre logement.

Bon à savoir :

Lorsque la copropriété est gérée en syndic coopératif, c’est le conseil syndical qui assure la gestion de la copropriété sans intermédiaire. Avec l’accompagnement de Matera, les copropriétaires réalisent en moyenne 30% d’économies sur les charges de copropriété, et jusqu’à 50% sur les frais de syndic !