La loi du 10 juillet 1965 définit le syndic de copropriété en tant que représentant légal d’une copropriété. En effet, le syndic assure la gestion de la copropriété et agit pour le syndicat des copropriétaires. Bien qu’il soit obligatoire pour une copropriété de posséder un syndic, plusieurs modèles de gestion de la copropriété existent. Qu’est-ce qu’un syndic de copropriété ? Est-ce obligatoire d’avoir un syndic de copropriété ? Quels sont les différents modèles de syndics ? Quels sont les avantages et inconvénients d’un syndic professionnelle par rapport à un syndic non-professionnel ? On fait le point dans cet article.
Définition du syndic de copropriété
La loi du 10 juillet 1965 régit le statut de la copropriété des immeubles bâtis en France. Ainsi, la loi définit le syndic de copropriété comme la personne physique ou morale chargée d’administrer la copropriété et de gérer les finances. De plus, le syndic de copropriété est aussi par définition le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Pour rappel, le syndicat des copropriétaires regroupe l’ensemble des copropriétaires. Il est créé sans formalité à la naissance de la copropriété.
Quelles sont les missions du syndic de copropriété ?
L’article 18 de la loi de 1965 dispose de l’ensemble des obligations du syndic de copropriété, c’est-à-dire de l’administration de la copropriété et des parties communes. Pour rappel, c’est le règlement de copropriété qui distingue les parties communes et les parties privatives de l’immeuble.
À ce titre, les missions du syndic sont les suivantes :
- La gestion administrative de la copropriété : l’immatriculation de la copropriété et la mise à jour annuelle des données financières auprès du Registre National des Copropriétés (RNC), la tenue et la convocation d’une assemblée générale ordinaire par an, la gestion des mutations dans l’immeuble, etc. ;
- La gestion financière de la copropriété : la préparation et l’approbation du budget prévisionnel par les copropriétaires, la tenue à jour de la comptabilité, l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, etc. ;
- La bonne tenue de l’immeuble : le maintien de la salubrité dans les parties communes de l’immeuble, le suivi des travaux entrepris dans la copropriété, etc.
Les différents modèles de syndic de copropriété : syndic professionnel et syndic non-professionnel
Les copropriétaires peuvent librement choisir un syndic de copropriété parmi les trois modèles de gestion décrits par la loi de 1965. Nous vous détaillons ci-dessous la définition de la gestion professionnelle et non-professionnelle ainsi que leurs différences. Ils répondent à différentes attentes et méritent de se poser en amont différentes questions.
La gestion déléguée avec un syndic professionnel
Le syndic professionnel est le mode de gestion de la copropriété le plus connu en France. Concrètement, lorsqu’une copropriété est gérée par un syndic professionnel, ce dernier prend en charge la gestion de la copropriété en échange du paiement d’honoraires. Ce sont les copropriétaires qui paient le syndic professionnel, via les charges de copropriété.
Cependant, chaque gestionnaire gère entre 40 et 60 copropriétés en moyenne, ce qui impacte grandement la qualité de gestion. Ainsi, nous vous recommandons de vérifier les avis Google et les témoignages clients avant de choisir un syndic pour votre immeuble.
L’autogestion avec un syndic bénévole ou un syndic coopératif
Les autres modèles de gestion de la copropriété sont considérés comme des syndics non-professionnels, c’est-à-dire des modèles en autogestion. Ils sont moins connus des copropriétaires. Il s’agit des modèles suivants :
- Le syndic bénévole : c’est un copropriétaire élu en assemblée générale qui détient la qualité de syndic et qui assure la gestion de la copropriété. Les copropriétaires peuvent décider d’octroyer une rémunération au syndic bénévole par un vote en assemblée générale à la majorité absolue. Dans ce cas, le montant de la rémunération sera imposé au titre des bénéfices non commerciaux et ne devra pas excéder les revenus principaux du syndic bénévole ;
- Le syndic coopératif : c’est un mode de gestion collégiale où le conseil syndical assure les missions du syndic. Bien que l’ensemble des conseillers syndicaux peuvent se répartir les tâches de gestion en fonction de leurs affinités, c’est le président du conseil syndical qui détient la qualité de syndic. Il est aussi appelé président-syndic.
Avantages et inconvénients des syndics professionnels et non-professionnels ?
Chaque modèle de gestion de la copropriété présente ses avantages, mais aussi ses inconvénients. Nous vous les présentons ci-dessous dans un tableau récapitulatif.
Le contrat du syndic et la durée du mandat
En assemblée générale, lorsque les copropriétaires élisent un nouveau syndic ou bien renouvellent le mandat du syndic actuel, un contrat est signé entre le syndic et le syndicat des copropriétaires pour acter la prise de fonction. C’est généralement le président du conseil syndical qui signe ce document, mais si la copropriété ne possède pas de conseil syndical, c’est alors le président de séance qui signe le contrat.
Quelles sont les mentions obligatoires du contrat de syndic ?
La loi ALUR de 2014 encadre le contrat-type du syndic. Ainsi, le contrat doit obligatoirement mentionner :
- La durée du mandat, qui est comprise entre 1 et 3 ans maximum ;
- Les conditions de rémunération, que ce soit pour les honoraires ou les frais annexes ;
- Les missions remplies par le syndic de copropriété ;
- Les autres clauses obligatoires, comme les modalités de révocation ou de démission du syndic.
Le point sur la grille tarifaire obligatoire pour les syndics professionnels
Depuis une loi en date du 22 janvier 2022, les syndics professionnels devront remettre aux copropriétaires une fiche d’information standardisée sur le prix et les prestations qu’ils proposent en accompagnement de tout projet de contrat de syndic.
Les informations qui doivent figurer sur cette grille tarifaire sont :
- Les principaux éléments sur l’identification du contrat du syndic ;
- Les éléments sur la copropriété concernée ;
- La durée du contrat ;
- La quotité des heures ouvrables et les horaires de disponibilité ;
- Le contenu du forfait ;
- Les prestations particulières non comprises dans le forfait, en précisant si elles sont rémunérées au temps passé ou leur tarif forfaitaire total proposé : prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires, aux travaux et aux études techniques, aux litiges et contentieux ;
- La tarification pratiquée pour les principales prestations applicables au seul copropriétaire concerné.
À noter que dans le cadre d’une copropriété neuve, le promoteur immobilier désigne un syndic provisoire pour une durée d’un an. À l’issue de son mandat, le syndic provisoire doit obligatoirement convoquer une assemblée générale durant laquelle les copropriétaires élisent un nouveau syndic.
Est-il obligatoire d’avoir un syndic de copropriété ?
Oui, la loi du 10 juillet 1965 dispose que toute copropriété doit obligatoirement avoir un syndic de copropriété. Si une copropriété est dépourvue de syndic, les membres du conseil syndical ou les copropriétaires doivent agir vite pour assurer le maintien de l’immeuble. Pour faciliter cette démarche, depuis la loi Macron du 6 août 2015, n’importe quel copropriétaire peut convoquer une assemblée générale et proposer à l’ordre du jour la désignation d’un nouveau syndic.
En cas d’impossibilité de convoquer une assemblée générale, un copropriétaire ou un membre du conseil syndical peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour désigner un administrateur provisoire. Ce dernier sera chargé d’administrer la copropriété et de convoquer une assemblée générale afin de choisir un nouveau syndic.
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