La loi du 10 juillet 1965 définit le syndic de copropriété en tant que représentant légal d’une copropriété. En effet, le syndic assure la gestion de la copropriété et agit pour le syndicat des copropriétaires. Bien qu’il soit obligatoire pour une copropriété de posséder un syndic, plusieurs modèles de gestion de la copropriété existent. Qu’est-ce qu’un syndic de copropriété ? Est-ce obligatoire d’avoir un syndic de copropriété ? Quels sont les différents modèles de syndics ? Quels sont les avantages et inconvénients d’un syndic professionnelle par rapport à un syndic non-professionnel ? On fait le point dans cet article.

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Définition du syndic de copropriété

La loi du 10 juillet 1965 régit le statut de la copropriété des immeubles bâtis en France. Ainsi, la loi définit le syndic de copropriété comme la personne physique ou morale chargée d’administrer la copropriété et de gérer les finances. De plus, le syndic de copropriété est aussi par définition le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Pour rappel, le syndicat des copropriétaires regroupe l’ensemble des copropriétaires. Il est créé sans formalité à la naissance de la copropriété.

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Quelles sont les missions du syndic de copropriété ?

L’article 18 de la loi de 1965 dispose de l’ensemble des obligations du syndic de copropriété, c’est-à-dire de l’administration de la copropriété et des parties communes. Pour rappel, c’est le règlement de copropriété qui distingue les parties communes et les parties privatives de l’immeuble.

À ce titre, les missions du syndic sont les suivantes :

• La gestion administrative de la copropriété : l’immatriculation de la copropriété et la mise à jour annuelle des données financières auprès du Registre National des Copropriétés (RNC), la tenue et la convocation d’une assemblée générale ordinaire par an, la gestion des mutations dans l’immeuble, etc. ;
• La gestion financière de la copropriété : la préparation et l’approbation du budget prévisionnel par les copropriétaires, la tenue à jour de la comptabilité, l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, etc. ;
• La bonne tenue de l’immeuble : le maintien de la salubrité dans les parties communes de l’immeuble, le suivi des travaux entrepris dans la copropriété, etc.

Bon à savoir :

Si le syndic d’immeuble ne répond pas à ses obligations légales, les copropriétaires peuvent changer de syndic en cours de mandat ou une fois son mandat terminé. Il faut bien distinguer la révocation du non-renouvellement d’un syndic. En effet, si le syndic de copropriété commet des fautes de gestion préjudiciables pour les copropriétaires (si par exemple il n’exécute pas les décisions votées en assemblée générale), il est possible de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour révoquer le syndic actuel et procéder à l’élection d’un nouveau syndic. Ces deux décisions sont votées en assemblée générale à la majorité absolue. Nous avons fait le point sur les étapes à respecter en cas de changement de syndic.

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Les différents modèles de syndic de copropriété : syndic professionnel et syndic non-professionnel

Les copropriétaires peuvent librement choisir un syndic de copropriété parmi les trois modèles de gestion décrits par la loi de 1965. Nous vous détaillons ci-dessous la définition de la gestion professionnelle et non-professionnelle ainsi que leurs différences. Ils répondent à différentes attentes et méritent de se poser en amont différentes questions.

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La gestion déléguée avec un syndic professionnel

Le syndic professionnel est le mode de gestion de la copropriété le plus connu en France. Concrètement, lorsqu’une copropriété est gérée par un syndic professionnel, ce dernier prend en charge la gestion de la copropriété en échange du paiement d’honoraires. Ce sont les copropriétaires qui paient le syndic professionnel, via les charges de copropriété.

Cependant, chaque gestionnaire gère entre 40 et 60 copropriétés en moyenne, ce qui impacte grandement la qualité de gestion. Ainsi, nous vous recommandons de vérifier les avis Google et les témoignages clients avant de choisir un syndic pour votre immeuble.

Attention :

Un syndic professionnel facture aussi des frais annexes pour réaliser certaines prestations qui ne sont pas comprises dans les honoraires, comme la convocation d'une assemblée générale après 19h ou la gestion d'une mutation dans une copropriété. Cependant, depuis un texte de loi en date du 22 janvier 2022, il est obligatoire pour les syndics professionnels de fournir une fiche tarifaire détaillée aux copropriétaires afin de mieux estimer le coût final.

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L’autogestion avec un syndic bénévole ou un syndic coopératif

Les autres modèles de gestion de la copropriété sont considérés comme des syndics non-professionnels, c’est-à-dire des modèles en autogestion. Ils sont moins connus des copropriétaires. Il s’agit des modèles suivants :

• Le syndic bénévole : c’est un copropriétaire élu en assemblée générale qui détient la qualité de syndic et qui assure la gestion de la copropriété. Les copropriétaires peuvent décider d’octroyer une rémunération au syndic bénévole par un vote en assemblée générale à la majorité absolue. Dans ce cas, le montant de la rémunération sera imposé au titre des bénéfices non commerciaux et ne devra pas excéder les revenus principaux du syndic bénévole ;
• Le syndic coopératif : c’est un mode de gestion collégiale où le conseil syndical assure les missions du syndic. Bien que l’ensemble des conseillers syndicaux peuvent se répartir les tâches de gestion en fonction de leurs affinités, c’est le président du conseil syndical qui détient la qualité de syndic. Il est aussi appelé président-syndic.

Quelle est la différence entre syndic coopératif et syndic bénévole ?

La différence entre le syndic bénévole et le syndic coopératif réside dans leur fonctionnement. Dans le 1er cas, un seul copropriétaire est élu lors de l’Assemblée Générale pour assurer sa mission de syndic de copropriété. Le conseil syndical n’est pas obligatoire mais facultatif. Il joue un rôle consultatif et non décisionnaire. En ce qui concerne le syndic coopératif, le conseil syndical représente le syndic en lui-même. Composé de plusieurs copropriétaires élus, ils assurent le rôle de syndic de copropriété. Ce mode de gestion permet de se répartir les tâches en fonction des affinités et des domaines de prédilection des copropriétaires.

Dans le cas du syndic coopératif, le conseil syndical est obligatoire. Les membres du conseil doivent élire un président qui va endosser le rôle de syndic. À noter que c’est le rôle de l’ensemble des copropriétaires d’assurer la gestion de copropriété.

Une autre différence entre le syndic bénévole et coopératif reste la rémunération. Le syndic coopératif ne perçoit aucune rémunération. Le syndic bénévole quant à lui peut recevoir une indemnisation et/ou une rémunération qui doit obligatoirement être validée en AG. 

Une gestion dématérialisée avec le syndic en ligne 

Le syndic de copropriété en ligne peut être un syndic professionnel ayant pour mission de se charger de la gestion d’une copropriété à distance. Autrement dit, l’ensemble des échanges se fait soit en visioconférence soit par voie dématérialisée (SMS, email, etc.).

Dans un contexte où les syndics professionnels coûtent de plus en plus cher et les copropriétaires sont de moins en moins satisfaits de leurs prestations, de nouvelles solutions ont vu le jour pour répondre à ces problématiques.

Les syndics en ligne n’ont nullement besoin d’avoir des agences physiques pour l’accueil de leurs employés et clients. Le nombre de salariés est par ailleurs limité, étant donné qu’ils ne se déplacent pas et n’ont pas besoin d’assistance. 

Il est important de noter que les obligations d’un syndic en ligne sont exactement les mêmes qu’un syndic traditionnel. Il doit avoir une carte professionnelle, souscrire à une assurance responsabilité civile et détenir une garantie financière.

Avantages et inconvénients des syndics professionnels et non-professionnels ?

Chaque modèle de gestion de la copropriété présente ses avantages, mais aussi ses inconvénients. Nous vous les présentons ci-dessous dans un tableau récapitulatif.

Bon à savoir :

Matera accompagne les copropriétés gérées en syndic coopératif ou bénévole à l’aide d’une plateforme clé en main pour gérer de A à Z la copropriété, et une équipe d’experts qui prend le relais sur les sujets complexes de la copropriété, comme le juridique, les travaux ou la comptabilité. En moyenne, les copropriétaires réalisent 30% d’économies sur leurs charges de copropriété !

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Le contrat du syndic et la durée du mandat

En assemblée générale, lorsque les copropriétaires élisent un nouveau syndic ou bien renouvellent le mandat du syndic actuel, un contrat est signé entre le syndic et le syndicat des copropriétaires pour acter la prise de fonction. C’est généralement le président du conseil syndical qui signe ce document, mais si la copropriété ne possède pas de conseil syndical, c’est alors le président de séance qui signe le contrat.

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Quelles sont les mentions obligatoires du contrat de syndic ?

La loi ALUR de 2014 encadre le contrat-type du syndic. Ainsi, le contrat doit obligatoirement mentionner :

• La durée du mandat, qui est comprise entre 1 et 3 ans maximum ;
• Les conditions de rémunération, que ce soit pour les honoraires ou les frais annexes ;
• Les missions remplies par le syndic de copropriété ;
• Les autres clauses obligatoires, comme les modalités de révocation ou de démission du syndic.

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Le point sur la grille tarifaire obligatoire pour les syndics professionnels

Depuis une loi en date du 22 janvier 2022, les syndics professionnels devront remettre aux copropriétaires une fiche d’information standardisée sur le prix et les prestations qu’ils proposent en accompagnement de tout projet de contrat de syndic.

Les informations qui doivent figurer sur cette grille tarifaire sont :

• Les principaux éléments sur l’identification du contrat du syndic ;
• Les éléments sur la copropriété concernée ;
• La durée du contrat ;
• La quotité des heures ouvrables et les horaires de disponibilité ;
• Le contenu du forfait ;
• Les prestations particulières non comprises dans le forfait, en précisant si elles sont rémunérées au temps passé ou leur tarif forfaitaire total proposé : prestations relatives aux réunions et visites supplémentaires, aux travaux et aux études techniques, aux litiges et contentieux ;
• La tarification pratiquée pour les principales prestations applicables au seul copropriétaire concerné.

Bon à savoir :

Si les copropriétaires optent pour l’autogestion de la copropriété et que le syndic d’immeuble n’est pas rémunéré, il n’est pas obligatoire de signer un contrat avec le nouveau syndic bénévole ou coopératif.

À noter que dans le cadre d’une copropriété neuve, le promoteur immobilier désigne un syndic provisoire pour une durée d’un an. À l’issue de son mandat, le syndic provisoire doit obligatoirement convoquer une assemblée générale durant laquelle les copropriétaires élisent un nouveau syndic.

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Est-il obligatoire d’avoir un syndic de copropriété ?

Oui, la loi du 10 juillet 1965 dispose que toute copropriété doit obligatoirement avoir un syndic de copropriété. Si une copropriété est dépourvue de syndic, les membres du conseil syndical ou les copropriétaires doivent agir vite pour assurer le maintien de l’immeuble. Pour faciliter cette démarche, depuis la loi Macron du 6 août 2015, n’importe quel copropriétaire peut convoquer une assemblée générale et proposer à l’ordre du jour la désignation d’un nouveau syndic.

En cas d’impossibilité de convoquer une assemblée générale, un copropriétaire ou un membre du conseil syndical peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour désigner un administrateur provisoire. Ce dernier sera chargé d’administrer la copropriété et de convoquer une assemblée générale afin de choisir un nouveau syndic.

Bon à savoir :

Matera vous accompagne pour trouver une solution lorsque votre copropriété est dépourvue de syndic. Si vous êtes insatisfait de la gestion de votre ancien syndic, vous pouvez alors opter pour un modèle en autogestion avec un syndic bénévole ou coopératif.

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Quel est le rôle de Matera au sein de votre copropriété ?

Matera accompagne les copropriétés de toutes tailles et les aide à autogérer leur syndic. Matera aide les propriétaires à passer vers un modèle de syndic coopératif. Pas besoin de faire appel à un tiers ou à un syndic professionnel pour gérer votre copro. Les membres du Conseil Syndical et l'ensemble des copropriétaires gèrent eux-mêmes leur copropriété.

Matera propose alors un accompagnement adapté :

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