Définition du syndic de copropriété

La loi du 10 juillet 1965 régit le statut de la copropriété des immeubles bâtis en France. Ainsi, la loi définit le syndic de copropriété comme la personne physique ou morale chargée d’administrer la copropriété et de gérer les finances. De plus, le syndic de copropriété est aussi par définition le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Pour rappel, le syndicat des copropriétaires est créé sans formalité à la naissance de la copropriété, et l’ensemble des copropriétaires en font partie.

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Quelles sont les missions du syndic de copropriété ?

L’article 18 de la loi de 1965 dispose de l’ensemble des obligations du syndic de copropriété, c’est-à-dire de l’administration de la copropriété et des parties communes. Pour rappel, c’est le règlement de copropriété qui distingue les parties communes et les parties privatives de l’immeuble.

À ce titre, les missions du syndic sont les suivantes :

• La gestion administrative de la copropriété : l’immatriculation de la copropriété et la mise à jour annuelle des données financières auprès du Registre National des Copropriétés (RNC), la tenue et la convocation d’une assemblée générale ordinaire par an, la gestion des mutations dans l’immeuble, etc. ;
• La gestion financière de la copropriété : la préparation et l’approbation du budget prévisionnel par les copropriétaires, la tenue à jour de la comptabilité, l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, etc. ;
• La bonne tenue de l’immeuble : le maintien de la salubrité dans les parties communes de l’immeuble, le suivi des travaux entrepris dans la copropriété, etc.

Bon à savoir :

Si le syndic d’immeuble ne répond pas à ses obligations légales, les copropriétaires peuvent changer de syndic une fois son mandat terminé. Autrement, si le syndic de copropriété commet des fautes de gestion préjudiciables pour les copropriétaires (si par exemple il n’exécute pas les décisions votées en assemblée générale), il est possible de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour révoquer le syndic actuel et procéder à l’élection d’un nouveau syndic. Ces deux décisions sont votées en assemblée générale à la majorité absolue.

Les différents modèles de syndic de copropriété : professionnel et non-professionnel

Les copropriétaires peuvent librement choisir un syndic de copropriété parmi les trois modèles de gestion décrits par la loi de 1965. Nous vous détaillons ci-dessous la définition de la gestion professionnelle et non-professionnelle ainsi que leurs différences.

La gestion déléguée avec un syndic professionnel

Le syndic professionnel est le mode de gestion de la copropriété le plus connu en France. Concrètement, lorsqu’une copropriété est gérée par un syndic professionnel, ce dernier prend en charge la gestion de la copropriété en échange du paiement d’honoraires. Ce sont les copropriétaires qui paient le syndic professionnel, via les charges de copropriété.

Parmi les syndics professionnels les plus connus, on retrouve Foncia, Nexity, Citya et Immo de France. Cependant, les syndics professionnels ont souvent mauvaise réputation. En effet, chaque gestionnaire gère entre 40 et 60 copropriétés en moyenne, ce qui impacte grandement la qualité de gestion. Ainsi, nous vous recommandons de vérifier les avis Google et les témoignages clients avant de choisir un syndic pour votre immeuble.

Attention !

Un syndic professionnel facture aussi des frais annexes pour réaliser certaines prestations qui ne sont pas comprises dans les honoraires, comme la convocation d'une assemblée générale après 19h ou la gestion d'une mutation dans une copropriété. Cependant, depuis janvier 2022, il est obligatoire pour les syndics professionnels de fournir une fiche tarifaire détaillée aux copropriétaires afin de mieux estimer le coût final.

L’autogestion avec un syndic bénévole ou un syndic coopératif

Les autres modèles de gestion de la copropriété sont considérés comme des syndics non-professionnels, c’est-à-dire des modèles en autogestion. Ils sont moins connus des copropriétaires. Il s’agit des modèles suivants : 

• Le syndic bénévole : c’est un copropriétaire élu en assemblée générale qui détient la qualité de syndic et qui assure la gestion de la copropriété. Les copropriétaires peuvent décider d’octroyer une rémunération au syndic bénévole par un vote en assemblée générale à la majorité absolue. Dans ce cas, le montant de la rémunération sera imposé au titre des bénéfices non commerciaux et ne devra pas excéder les revenus principaux du syndic bénévole ;
• Le syndic coopératif : c’est un mode de gestion collégial où le conseil syndical assure les missions du syndic. Bien que l’ensemble des conseillers syndicaux peuvent se répartir les tâches de gestion en fonction de leurs affinités, c’est le président du conseil syndical qui détient la qualité de syndic. Il est aussi appelé président-syndic.

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Quels sont les avantages et inconvénients des syndics professionnels et non-professionnels ?

Chaque modèle de gestion de la copropriété présente ses avantages, mais aussi ses inconvénients. Nous vous les présentons ci-dessous dans un tableau récapitulatif.

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Bon à savoir :

Matera accompagne les copropriétés gérées en syndic coopératif ou bénévole à l’aide d’une plateforme clé en main pour gérer de A à Z la copropriété, et une équipe d’experts qui prend le relais sur les sujets complexes de la copropriété, comme le juridique, les travaux ou la comptabilité. En moyenne, les copropriétaires réalisent 30% d’économies sur leurs charges de copropriété et 50% sur les frais de syndic !

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Le contrat du syndic et la durée du mandat

En assemblée générale, lorsque les copropriétaires élisent un nouveau syndic ou bien renouvellent le mandat du syndic actuel, un contrat est signé entre le syndic et le syndicat des copropriétaires pour acter la prise de fonction. C’est généralement le président du conseil syndical qui signe ce document, mais si la copropriété ne possède pas de conseil syndical, c’est alors le président de séance qui signe le contrat.

C’est la loi ALUR de 2014 qui encadre le contrat-type du syndic. Ainsi, le contrat doit obligatoirement mentionner :

• La durée du mandat, qui est comprise entre 1 et 3 ans maximum ;
• Les conditions de rémunération, que ce soit pour les honoraires ou les frais annexes ;
• Les missions remplies par le syndic de copropriété ;
• Les autres clauses obligatoires, comme les modalités de révocation ou de démission du syndic.

Bon à savoir :

Si les copropriétaires optent pour l’autogestion de la copropriété et que le syndic d’immeuble n’est pas rémunéré, il n’est pas obligatoire de signer un contrat avec le nouveau syndic bénévole ou coopératif.

Dans le cadre d’une copropriété neuve, le promoteur immobilier désigne un syndic provisoire pour une durée d’un an. À l’issue de son mandat, le syndic provisoire doit obligatoirement convoquer une assemblée générale durant laquelle les copropriétaires élisent un nouveau syndic.

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Est-il obligatoire d’avoir un syndic de copropriété ?

Oui, la loi du 10 juillet 1965 dispose que toute copropriété doit obligatoirement avoir un syndic de copropriété. Si une copropriété est dépourvue de syndic, les membres du conseil syndical ou les copropriétaires doivent agir vite pour assurer le maintien de l’immeuble. Pour faciliter cette démarche, depuis la loi Macron du 6 août 2015, n’importe quel copropriétaire peut convoquer une assemblée générale et proposer à l’ordre du jour la désignation d’un nouveau syndic.

En cas d’impossibilité de convoquer une assemblée générale, un copropriétaire ou un membre du conseil syndical peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour désigner un administrateur provisoire. Ce dernier sera chargé d’administrer la copropriété et de convoquer une assemblée générale afin de choisir un nouveau syndic.

Bon à savoir :

Matera vous accompagne pour trouver une solution lorsque votre copropriété est dépourvue de syndic. Si vous êtes insatisfait de la gestion de votre ancien syndic, vous pouvez alors opter pour un modèle en autogestion avec un syndic bénévole ou coopératif.

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