Tout savoir sur la loi du 10 juillet 1965

Qu’est-ce que la loi de 1965 ?

La loi du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. C’est le texte fondateur régissant l’organisation et le fonctionnement d’une copropriété. Les objectifs de cette loi sont multiples. En particulier, elle précise le rôle des différents organes de la copropriété et a pour vocation de faciliter et de réglementer la gestion collective d’un immeuble.

La loi de 1965 définit la copropriété comme un immeuble ou un ensemble d’immeubles bâtis, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, appelés des copropriétaires. Chaque copropriétaire détient un lot incluant une partie privative et une quote-part des parties communes exprimées en tantièmes.

Bon à savoir :

L’ensemble des copropriétaires d’un immeuble forme le syndicat des copropriétaires. Il est doté d’une personnalité juridique.

Les copropriétés sont souvent des immeubles basés sur la hauteur, divisés en appartements, mais le régime de la copropriété peut également s’appliquer à des maisons individuelles construites sur un terrain commun. C’est la différence entre la copropriété horizontale et verticale. La copropriété peut également concerner des locaux commerciaux, professionnels ou encore un terrain quelconque. Finalement, la seule condition d’existence d’une copropriété est que le bien soit la propriété d’au moins deux personnes.

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Que contient la loi de 1965 ?

La loi de 1965 est divisée en cinq grands chapitres :

• Le Chapitre 1 : il détermine comment la copropriété doit s’organiser et traite notamment des parties privatives et communes, du calcul et de la répartition des charges de copropriété, du règlement de copropriété, du rôle du syndicat des copropriétaires, etc ;
• Le Chapitre 2 : il réglemente l'administration de la copropriété en encadrant les principaux organes de la copropriété, notamment le syndic. Il traite également de l’assemblée générale et de ses règles de majorité ;
• Le Chapitre 3 : il s’articule autour des travaux modifiant la structure de l’immeuble comme la surélévation ;
• Le Chapitre 4 et 4bis : il se concentre sur les reconstructions des copropriétés en cas de destruction, ainsi que les résidences-services qui sont des logements privatifs pour les personnes âgées, associés à des services collectifs ;
• Le Chapitre 5 : il évoque des dispositions générales diverses comme par exemple les contestations en assemblées générales ou encore l'application de la loi dans les territoires d’Outre-mer.

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Les mesures phares à retenir de la loi de 1965

La loi de 1965 étant très dense, nous allons nous concentrer sur les principales mesures à retenir.

L’encadrement des organes de la copropriété

La loi de 1965 est venue fixer le rôle et les missions des acteurs de la copropriété :

• Le syndicat des copropriétaires : cet organe désigne l’ensemble des copropriétaires. Il se crée à la naissance de la copropriété sans aucune formalité. Cet organe exerce son pouvoir en assemblée générale en prenant des décisions relatives à la copropriété. Il vote par exemple, le budget prévisionnel, les travaux ou l’approbation des comptes annuels.
• Le conseil syndical : il s’agit d’un groupe de copropriétaires élu en assemblée générale. Les conseillers syndicaux élisent ensuite en leur sein un président. En syndic professionnel et bénévole, le conseil syndical a pour mission de faire le relai entre le syndicat des copropriétaires et le syndic. Il assiste le syndic dans ses missions et contrôle sa gestion des comptes. En syndic coopératif, cet organe est obligatoire et exerce les missions du syndic ;
• Le syndic de copropriété : c’est une personne physique ou morale chargée de représenter les copropriétaires et d’assurer le bon entretien de l’immeuble via diverses missions et obligations. Le syndic est notamment le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Il est également chargé de collecter les charges de copropriété ou de tenir à jour certains documents administratifs de la copropriété comme le carnet d’entretien ou la fiche synthétique. Conformément à la loi de 1965, le syndic peut être professionnel ou non-professionnel.

Bon à savoir :

Un syndic professionnel est une personne extérieure à l’immeuble qui gère la copropriété en échange du paiement d’honoraires. Le syndic non-professionnel, quant à lui, regroupe deux modèles : le syndic bénévole et le syndic coopératif. Dans le premier cas, un copropriétaire est élu en assemblée générale pour exercer les fonctions de syndic. Dans le second, c’est le conseil syndical qui exerce les missions du syndic sans intermédiaire.

Attention !

La loi de 1965 dispose qu’un syndic est obligatoire. Ainsi, une copropriété ne peut pas être dépourvue de syndic.

La règlementation des parties privatives et communes

La loi définit une partie privative comme bien réservé à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire, comme un appartement, une cave, une place de parking, etc. Les parties communes, quant à elles, sont tous les endroits où l’usage et la propriété appartiennent aux copropriétaires. D’après l’article 3, les différentes parties communes d’un immeuble sont :

• Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
• Le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
• Les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
• Les locaux des services communs ;
• Les passages et corridors ;
• Tout élément incorporé dans les parties communes.

Bon à savoir :

Il s’agit de la liste des parties communes par défaut, sauf dispositions contraires du règlement de copropriété. Veillez donc bien à vous référer à ce dernier pour connaître le détail des parties privatives et communes de votre copropriété. À noter que le règlement de copropriété s’applique à tous les habitants de la copropriété, y compris les locataires.

Les charges de copropriété et leur répartition

Sujet majeur en copropriété, les charges de copropriété sont réparties entre tous les copropriétaires et servent à couvrir les dépenses liées à l’entretien de l’immeuble. Pour calculer le montant dû par chaque copropriétaire, on utilise les clés de répartition inscrites dans le règlement de copropriété, en fonction des tantièmes de chaque copropriétaire.

Bon à savoir :

Les clés de répartition ont pour objectif de bien répartir les charges en précisant les différentes catégories de charges.

Les charges se décomposent en trois types :

• Les charges courantes : elles concernent l’ensemble des copropriétaires comme par exemple les petits travaux de maintenance, l’entretien des parties communes, les honoraires du syndic de copropriété, etc ;
• Les charges spéciales : elles ne concernent que quelques copropriétaires, comme les frais de maintenance de l’ascenseur. En effet, les habitants du rez-de-chaussée ne sont pas concernés par l’utilisation de cet équipement ;
• Les charges exceptionnelles : elles sont liées aux dépenses imprévues, comme des gros travaux ou la réalisation d’un diagnostic technique global.

Pour une bonne répartition des charges, le syndic de copropriété établit un budget prévisionnel qui doit être voté en assemblée générale, six mois maximum après le dernier jour de l’exercice précédent. Ce budget prévisionnel sert à estimer les besoins de la copropriété. La collecte des charges est ensuite effectuée par le syndic selon la périodicité définie dans le règlement de copropriété à travers les appels de fonds. Ils sont généralement trimestriels.

Attention !

Le budget prévisionnel ne prend pas en compte les charges exceptionnelles, qui doivent être votées en assemblée générale. C’est le cas par exemple des travaux qui font l’objet d’un appel de fonds spécifique. Les règles de majorité diffèrent en fonction de l’importance de la décision.

Bon à savoir :

Selon l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, la répartition des charges peut être modifiée via un vote en assemblée générale à l’unanimité de tous les copropriétaires.

L’assemblée générale et les règles de majorité

L’assemblée générale est un moment important en copropriété, qui intervient au minimum une fois par an. L’assemblée générale annuelle est communément appelée une assemblée générale ordinaire. Il est possible de convoquer, en sus de cette assemblée, une assemblée générale supplémentaire appelée assemblée générale extraordinaire. Cette assemblée peut être convoquée par le syndic à la demande du conseil syndical ou des copropriétaires représentant au moins 25% des voix. Une assemblée générale extraordinaire a lieu lorsque des décisions importantes doivent être prises au plus vite comme par exemple, le vote de travaux urgents.

Bon à savoir :

Si vous optez pour un syndic professionnel pour la gestion de votre copropriété, celui-ci va vous facturer des frais supplémentaires pour la convocation et la tenue d’une assemblée générale extraordinaire.

L’assemblée générale est régie par l’article 22 de la loi de 1965. Le texte dispose que :

• Le règlement de la copropriété dicte le fonctionnement des assemblées générales ;
• Le nombre de voix de chaque copropriétaire dépend de sa quote-part des parties communes ;
• Les copropriétaires peuvent donner leur pouvoir à une personne tierce, appelé un mandataire, afin d’être représentés lorsqu’ils ne peuvent pas assister à l’assemblée générale.

Bon à savoir :

N’importe quel copropriétaire peut déléguer son pouvoir à un mandataire, copropriétaire ou non de l’immeuble, du moment que cette personne ne fait pas partie de l’entourage du syndic. Depuis la loi ELAN, un mandataire peut d’ailleurs recevoir plus de trois pouvoirs, si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10% des voix.

Attention !

La délégation de pouvoir présente un inconvénient. En effet, la personne mandatée n’est pas dans l’obligation de respecter les inventions de vote du copropriétaire absent. Si vous ne pouvez pas vous rendre à l’assemblée générale mais souhaitez quand même que vos consignes de vote soient entendues, nous vous recommandons de voter plutôt par correspondance en anticipation de l’assemblée générale.

Pour voter en fonction de la nature des résolutions, la loi de 1965 a instauré plusieurs règles de majorité :

• La majorité simple de l’article 24 : cette majorité est la plus facile à obtenir puisqu’elle ne prend pas en compte les abstentions et les copropriétaires non-représentés. Elle concerne les décisions relatives à la gestion courante comme le vote du budget prévisionnel ou des petits travaux d’entretien ;
• La majorité absolue de l’article 25 : contrairement à la précédente majorité, cette règle prend en compte les abstentions et les non-représentés. La majorité absolue concerne par exemple les décisions relatives aux organes de la copropriété ou la sécurité de l’immeuble ;
• La double majorité : pour être adoptée, une résolution relevant de la double majorité doit récolter le vote favorable de la majorité de tous les copropriétaires de l’immeuble, et cette majorité doit représenter ⅔ des tantièmes de la copropriété. La double majorité concerne la modification en profondeur de l’organisation de l’immeuble, comme par exemple l’individualisation des contrats d’eau ;
• L’unanimité : comme son nom l’indique, pour qu’une décision soit votée à l'unanimité, il faut que tous les copropriétaires de l’immeuble y soit favorable. Cette règle concerne les décisions les plus lourdes de conséquences comme la modification de la répartition des charges.

Bon à savoir :

La double majorité et l’unanimité sont issues de l’article 26 de la loi de 1965.

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Les limites de la loi de 1965

Étant la première grande loi entrée en vigueur au sujet de la copropriété, la loi de 1965 présente quelques limites :

• Un copropriétaire ne peut pas faire tout ce qu’il veut car ses droits sont limités par la destination de l’immeuble ;
• L’usage des parties communes est souvent source de conflits ;
• La répartition des charges peut faire l’objet de litiges ;
• Les règles de majorité, telles que prévues à la naissance de la loi, peuvent créer des blocages.

Néanmoins, pour essayer de réduire les limites de la loi de 1965, plusieurs nouvelles lois sont entrées en vigueur afin de faciliter le fonctionnement des copropriétés. Voici les principales :

Copropriété et syndic : la loi SRU

La loi SRU (loi sur la Solidarité et le Renouvellement Urbain), entrée en vigueur en 2000, a été l’une des premières lois à apporter des modifications sur le texte de 1965. L’objectif premier de cette loi était de privilégier la mixité sociale et de soutenir les ménages les plus modestes en matière de logement. Voici les mesures phares :

• Les modifications du règlement de copropriété, nécessaires pour être conforme à la loi, sont votées en assemblée générale à la majorité simple. Concrètement, il s’agit de supprimer toutes les clauses en violation avec la loi de 1965 et le décret du 17 mars 1967, comme par exemple l’interdiction de faire louer un logement individuel à un tiers ;
• Les syndics de copropriété sont dans l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires pour plus de transparence. Cette obligation s’applique à toutes les formes de syndic, y compris les syndics bénévoles et coopératifs

La loi SRU oblige également les syndics à créer et à mettre à jour le carnet d’entretien de la copropriété. Pour rappel, il s’agit d’un document qui répertorie toutes les informations relatives à la maintenance et aux travaux effectués dans l’immeuble. Il permet à tous les copropriétaires et à tous les acquéreurs potentiels d’être informés des travaux effectués dans la copropriété ;

Ce texte de loi a également éclairci le recouvrement des charges de copropriété en cas d’impayés. Conformément à la loi SRU, le copropriétaire débiteur est seul redevable de ses créances. Le syndic ne peut pas faire appel aux autres copropriétaires pour compenser ce manque de trésorerie ;

Enfin, la loi SRU a modifié en profondeur les règles de majorité en assemblée générale puisqu’elle est à l’origine de l’article 25-1 de la loi de 1965. Cet article dispose que si une décision relevant de la majorité de l’article 25 n’a pas obtenu la majorité absolue mais a récolté au moins un tiers des voix, alors un nouveau vote peut avoir lieu au cours de la même assemblée générale, cette fois à la majorité simple.

Bon à savoir :

Si un syndic fait face à des impayés, il peut d’abord essayer de trouver un accord à l’amiable avec le copropriétaire débiteur. Si aucune solution n’est trouvée, il doit envoyer une mise en demeure, en rappelant les frais à recouvrir (hors frais d’avocat, frais de huissier etc.). En cas d’échec, le syndic pourra saisir la justice.

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La loi ALUR : quelles sont les mesures phares en copropriété ?

La loi ALUR, entrée en vigueur en 2014, avait pour objectifs principaux l’amélioration de l’accès aux logements décents, la facilitation des travaux de rénovation énergétique et l’évolution du fonctionnement des copropriétés. Voici les grandes mesures de la loi ALUR :

• L’obligation du syndic d’immatriculer la copropriété au registre national des copropriétés à la naissance de la copropriété. Le syndic doit ensuite procéder à une mise à jour annuelle des données financières de la copropriété, dans les deux mois suivant la tenue de l’assemblée générale au cours de laquelle a eu lieu l’approbation des comptes annuels ;
• L’obligation d’établir une fiche synthétique pour chaque copropriété par le syndic depuis le 31 décembre 2018 : il s’agit d’un document qui rassemble toutes les données financières et techniques d’une copropriété, comme l’identité du syndicat des copropriétaires, le numéro d’immatriculation de la copropriété, le nombre de lots de la copropriété, etc. ;
• L’encadrement de la rémunération des syndics professionnels pour éviter les abus : en effet, la loi ALUR a tenu à distinguer les honoraires de syndic qui incluent les prestations détaillées dans le contrat du syndic et les frais annexes facturés pour toute prestation supplémentaire comme par exemple, la tenue d’une assemblée générale extraordinaire, les frais de photocopies et de courriers, les états datés, etc. ;

Bon à savoir :

La loi ALUR impose également aux syndics professionnels de mettre à disposition des copropriétaires et du conseil syndical un extranet sécurisé pour qu’ils puissent consulter les documents relatifs à la copropriété. L’extranet est divisé en plusieurs espaces. Un pour l’ensemble des copropriétaires, un pour le conseil syndical et un pour chaque copropriétaire.

• L’obligation pour tous les copropriétaires, occupants et bailleurs, de souscrire à une assurance en responsabilité civile ;
• La mise en place du fonds travaux : le fonds travaux permet d’anticiper de grosses dépenses pour la copropriété notamment en cas de travaux (ravalement de façade ou travaux de rénovation énergétique par exemple). Tous les copropriétaires doivent s’acquitter d’une cotisation annuelle pour alimenter le fonds travaux à hauteur de leur quote-part des parties communes ;
• L’ouverture du compte bancaire séparé : depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, les copropriétés de moins de 16 lots ne sont plus dispensées de cette obligation introduite par la loi SRU. Désormais, toutes les copropriétés sans exception doivent avoir un compte bancaire séparé. C’est le syndic qui est chargé d’ouvrir ce compte bancaire et a le choix de l’établissement bancaire.

Les apports de la loi ELAN en copropriété

Définitivement adoptée par le Sénat le 16 octobre 2018, la loi ELAN est une nouvelle loi qui apporte de nouvelles modifications au texte de 1965. Voici les principales mesures de la loi ELAN :

• La liste des documents qui doit être mis à disposition sur l’extranet de la copropriété : par exemple, tous les copropriétaires doivent avoir accès au règlement de copropriété, aux contrats fournisseurs, au carnet d’entretien et au détail des charges rattachés à leur lot. Le conseil syndical, quant à lui, a accès à des documents plus spécifiques comme la liste des copropriétaires ou le relevé des comptes bancaires de la copropriété ;
• La modification des modalités de vote en assemblée générale : la loi ELAN a souhaité faciliter la prise de décisions en copropriété. Pour ce faire, notamment, depuis la loi ELAN, tout copropriétaire peut demander au syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour ajouter des résolutions spécifiques à l’ordre du jour. De plus, un copropriétaire n’est plus limité à trois pouvoirs et peut représenter autant de copropriétaires qu’il veut, avec une limite de 10% des voix, la sienne incluse ;
• Le renforcement du rôle du conseil syndical : la loi ELAN donne plus de pouvoir au conseil syndical et aux copropriétaires. Par exemple, le conseil syndical peut demander au syndic tous les documents relatifs à la gestion de la copropriété, comme le budget prévisionnel, le règlement de copropriété, le carnet d’entretien, etc. De la même façon, depuis la loi ELAN, le président du conseil syndical peut poursuivre en justice un syndic qui ne remplit pas son rôle ;
• La gestion des impayés : la loi ELAN est venue encadrer le recouvrement des charges, avec une mesure dissuasive. Le texte dispose qu’en l’absence de règlement 30 jours après une mise en demeure de la part du syndic, le copropriétaire débiteur peut être condamné à payer les charges dues, mais également l’intégralité des charges des trimestres restants.

Copropriété et syndic : la grande réforme de 2020

Après plusieurs lois novatrices, la réforme de la copropriété, entrée en vigueur le 1er juin 2020, est à nouveau venue bousculer les règles qui régissent la copropriété et le syndic. Cette nouvelle grande loi a pour objectif de réformer le droit de la copropriété via trois grands axes : l’assouplissement du droit des petites copropriétés, la facilitation de la gestion de la copropriété et l’accélération de la prise de décisions. Voici les mesures phares :

• La facilitation des prises de décisions en assemblée générale : les copropriétaires sont désormais obligés d’utiliser la passerelle de la majorité de l’article 25-1 lorsque cela est nécessaire et certaines majorités sont allégées. Par exemple, les travaux d’accessibilité sont votés à la majorité simple et les travaux de rénovation énergétique à la majorité absolue. ;
• La régulation du changement de syndic : la mise en concurrence doit intervenir à chaque désignation de syndic. Par ailleurs, le recours au syndic coopératif est facilité et n’a plus besoin d’être inscrit dans le règlement de copropriété ;
• Le renforcement du pouvoir du conseil syndical : il est possible d’étendre les pouvoirs du conseil syndical pour qu’il vote, sans l’accord des autres copropriétaires, des décisions relevant de la majorité simple. Pour ce faire, les copropriétaires doivent voter en assemblée générale la délégation au conseil syndical à la majorité absolue ;
• L’assouplissement du droit des petites copropriétés : les copropriétés de 5 lots ou moins, ayant un budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000€ sur les trois derniers exercices, ne sont plus obligées de constituer un conseil syndical ou d’utiliser la comptabilité en partie double. Cette dispense concerne les copropriétés gérées en syndic professionnel et b

Cette dispense ne concerne pas les copropriétés qui optent pour le syndic coopératif, car dans ce modèle, le conseil syndical est obligatoire dans tous les cas puisque c’est lui qui est chargé de la gestion de la copropriété. Le président du conseil syndical, quant à lui, est surnommé le président-syndic.

• L’encadrement de la facturation de l’état daté : suite à de nombreux abus des syndics de copropriété, la réforme de juin 2020 a décidé de plafonner le prix de l’état daté à 380€ TTC.

Bon à savoir :

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