Qu’est-ce que le fonds de travaux de la Loi ALUR ?
Le fonds de travaux est un fonds mis en place par la Loi ALUR du 24 mars 2014 pour provisionner le financement des travaux de copropriété. Auparavant, il existait déjà des fonds de prévoyance mais aucun n’était encadré par des textes de loi.
Désormais, le fonds de travaux permet d’anticiper des dépenses importantes pour la copropriété en cas de travaux à effectuer dans les parties communes. Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par chaque copropriétaire.
Le fonds de travaux pourra être utilisé en cas de travaux approuvés en assemblée générale par le syndicat des copropriétaires afin de financer des dépenses qui n’ont pas été prévues dans le budget prévisionnel de la copropriété.
Le fonds de travaux est-il obligatoire ?
En principe, la loi ALUR a rendu obligatoire le fonds de travaux pour tous les immeubles en copropriété qui comptent au moins un logement.
Toutefois, il existe quatre exceptions à ce principe. Dans les cas suivants, le fonds de travaux ALUR n’est pas obligatoire :
- Pour les copropriétés neuves livrées il y a moins de 5 ans ;
- Pour les copropriétés de moins de 10 lots lorsque l’assemblée générale vote à l’unanimité de ne pas constituer de fonds de travaux ;
- Si le diagnostic technique global de la copropriété ne met en lumière aucun besoin de travaux pour les 10 années à venir : dans ce cas, la dispense ne vaut que pour 10 ans ;
- Pour les copropriétés ayant déjà constitué un budget travaux équivalent au budget prévisionnel en cours.
Comment mettre en place le fonds de travaux de la loi ALUR ?
Conformément aux dispositions de la loi ALUR, le syndicat des copropriétaires doit mettre en place le fonds de travaux ALUR dans un délai de 5 ans suivant la date de livraison de l’immeuble.
La création d’un fonds de travaux étant obligatoire dans la majorité des copropriétés, elle n’a pas à être votée en assemblée générale. Toutefois, lors de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires devra approuver le taux de cotisation annuelle destiné à alimenter ce fonds. À noter que d’après la loi ALUR, ces provisions annuelles spéciales doivent être supérieures ou égales à 5% du budget prévisionnel de la copropriété.
La résolution du montant du fonds de travaux doit être ajouté à l’ordre du jour de l’assemblée générale par le syndic de copropriété. Le jour de l’AG, la résolution est votée à la majorité absolue conformément à l’article 25 de la loi de 1965. Si la résolution n’est approuvée mais qu’elle a recueilli au moins un tiers des voix, alors un second vote peut être organisé lors de la même assemblée générale à la majorité simple de l’article 24.
Zoom sur l’appel de fonds en copropriété pour les travaux
Comme dit précédemment, le fonds de travaux ALUR implique le versement d’une cotisation annuelle obligatoire pour tous les copropriétaires. En effet, le syndic établit un appel de fonds spécial fonds de travaux.
Mais comment est calculé le montant à verser par chaque copropriétaire ? Il y a en réalité deux cas de figure à distinguer :
- Soit un plan prévisionnel de travaux a été voté et les travaux sont définis et bien précisés, dans ce cas il convient d’utiliser les différentes clés de répartitions inscrites dans le règlement de copropriété, et notamment celles relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipements communs (ascenseur, chauffage, etc.) ;
- Soit rien n’a été décidé et il est seulement prévu de constituer un fonds de travaux en cas de futurs travaux hypothétiques, alors il convient d’utiliser les tantièmes généraux.
Chaque copropriétaire doit participer au versement de la cotisation annuelle sans exception. En cas de défaillance, le syndic pourra mettre en œuvre des procédures de recouvrement de charges au même titre qu’en cas d’impayés de charges courantes.
Par ailleurs, lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel de la copropriété, alors le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux ainsi que la suspension des cotisations au fonds de travaux.
Quand utiliser le fonds de travaux ALUR ?
En principe, le fonds de travaux peut être utilisé dans deux cas différents :
- Les dépenses hors budget prévisionnel lorsque des travaux ont été votés en assemblée générale ou prescrits par des lois et règlements ou encore par l’autorité judiciaire ou administrative ;
- Si le syndic décide d’effectuer des travaux urgents de sa propre initiative, alors l’assemblée générale peut décider d’affecter tout ou partie du fonds de travaux. À noter que l’exécution de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble est l’une des missions du syndic de copropriété.
En revanche, le fonds de travaux ne peut être utilisé pour les travaux d’entretien courant de la copropriété. Le budget prévisionnel est en effet censé déjà prévoir les dépenses courantes de l’immeuble.
Fonds de travaux de la loi ALUR et vente d’un lot en copropriété
En cas de vente d’un lot en copropriété, les sommes versées sur le fonds de travaux ne peuvent être récupérées par le vendeur. En effet, la loi dispose que les sommes versées au titre du fonds de travaux ALUR sont définitivement acquises par le syndicat des copropriétaires.
Quelles sanctions en cas de non-constitution du fonds de travaux ALUR ?
La loi ALUR ne prévoit aucune sanction en cas de non-constitution du fonds de travaux ou d’un taux inférieur au minimum légal de 5% du budget prévisionnel de la copropriété.
Toutefois, un copropriétaire absent ou ayant voté contre peut tout à fait saisir le tribunal pour obtenir l’annulation de la décision écartant la création du fonds ou fixant un taux inférieur. Mais pour cela, encore faut-il que la résolution ait été portée à l’ordre du jour…
Bailleur : le fonds de travaux ALUR est-il une charge déductible ?
Si vous être propriétaire-bailleur, vous ne pouvez pas déduire les sommes versées au titre du fonds de travaux ALUR l’année de leur versement. Toutefois, ces conditions peuvent être déduites de vos revenus fonciers à la date du paiement des travaux qu’elles ont financés. Pour ce faire, lesdits travaux doivent toutefois représenter des charges déductibles.
