Pourquoi une copropriété sans syndic pose problème
La copropriété ne peut pas être dépourvue de syndic selon la loi
Depuis l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, toute copropriété, même de deux lots, doit obligatoirement désigner un syndic de copropriété. Ce dernier est le représentant légal du syndicat des copropriétaires : sans lui, impossible de signer un contrat, d’agir en justice ou même d’émettre les appels de charges. La loi prévoit donc qu’une carence constitue une irrégularité qui peut entraîner la saisine du tribunal judiciaire et la nomination d’un administrateur provisoire, souvent facturé au prix fort. Pour éviter un tel scénario, la question du renouvellement ou du remplacement du syndic doit figurer à l’ordre du jour avant l’expiration de chaque mandat ; à défaut, la copropriété bascule immédiatement dans l’illégalité.
Les conséquences de l’absence de syndic
- Blocage administratif total
- Aucune convocation d’assemblée générale ni exécution des décisions déjà votées.
- Impossible de signer un contrat de maintenance ou de sélectionner un prestataire : ascenseur, chauffage, assurance… tout est gelé.
- Risques financiers et contentieux
- Plus d’appels de charges : la trésorerie se vide, les impayés s’accumulent, les factures fournisseurs génèrent pénalités et intérêts de retard.
- Les compagnies d’assurance peuvent refuser d’indemniser un sinistre faute de gestion régulière ; des tiers peuvent engager la responsabilité civile des copropriétaires.
- Dégradation accélérée du bâti
- Les travaux votés ou programmés sont reportés indéfiniment ; fuites, pannes et problèmes de sécurité restent sans solution, augmentant le coût des futures rénovations et nuisant à la valeur patrimoniale des lots.
- Blocage des ventes immobilières
- Pour signer devant notaire, le vendeur doit fournir un état daté et la fiche synthétique de l’immeuble, documents exclusivement établis par le syndic. Sans syndic, toute transaction est suspendue ; les copropriétaires se retrouvent donc dans l’impossibilité de vendre ou d’acheter.
- Nomination judiciaire coûteuse
- Passé un certain délai, n’importe quel copropriétaire ou créancier peut saisir le tribunal pour qu’il désigne un administrateur provisoire. Cette procédure rétablit la légalité mais alourdit les charges : honoraires, frais d’expertise et éventuelles astreintes viennent s’ajouter au passif.
En résumé, une copropriété sans syndic n’est pas seulement en infraction : elle est paralysée et se met en danger sur les plans financier, juridique et patrimonial. D’où l’importance d’anticiper chaque fin de mandat et de prévoir une solution de remplacement avant qu’il ne soit trop tard.
Les situations qui mènent à une absence de syndic de copropriété
Le mandat du syndic n’a pas été renouvelé
Un contrat de syndic – professionnel ou bénévole – est conclu pour une durée de un à trois ans et n’est jamais reconduit automatiquement. Si, avant l’échéance, aucune assemblée générale n’est convoquée pour voter son renouvellement ou désigner un successeur, la copropriété bascule mécaniquement dans la carence de syndic. Le même scénario se produit lorsque le mandat est révoqué pour faute grave ou que le syndic professionnel fait faillite ; faute de représentant légal, les copropriétaires se retrouvent sans pilote et l’immeuble sort immédiatement de la légalité.
La majorité pour élire un nouveau syndic n’a pas été atteinte
Pour qu’un nouveau syndic soit élu, il faut obtenir la majorité absolue de l’article 25 (voix des présents, représentés et absents comprises). Or, il n’est pas rare que les copropriétaires ne parviennent pas à se mettre d’accord : abstentions, votes contre ou simples querelles de voisinage peuvent faire échouer la résolution. Si aucune candidature n’atteint ce seuil et qu’aucun second vote n’est organisé dans la foulée, la copropriété se retrouve, là encore, sans syndic jusqu’à la convocation d’une nouvelle assemblée… ou la saisine du juge.
Le syndic en exercice est dans l’incapacité de poursuivre son mandat
Plus exceptionnel mais tout aussi bloquant : le syndic peut être empêché par maladie, accident, décès ou, pour un professionnel, par la perte de sa garantie financière. Dans ces cas, il n’existe plus de représentant légal apte à signer les contrats, gérer les fonds ou convoquer l’AG. Sans anticipation (clause de suppléance, délégation au conseil syndical), la copropriété se retrouve brutalement sans syndic, exposée aux mêmes risques financiers et juridiques qu’en cas de mandat expiré.
Que faire en cas de carence de syndic ?
Convoquer une assemblée générale exceptionnelle pour élire un nouveau syndic
Depuis la loi Macron du 6 août 2015, lorsqu’une copropriété est dépourvue de syndic, tout copropriétaire, qu’il appartienne ou non au conseil syndical, peut convoquer une assemblée générale (AG) afin de désigner un successeur.
- Informer les copropriétaires : la convocation doit être envoyée par lettre recommandée (ou par voie électronique si tous ont donné leur accord) au moins 21 jours avant la date retenue et contenir l’ordre du jour détaillé — dont la désignation d’un syndic.
- Joindre les projets de contrats : le décret du 17 mars 1967 (art. 11-4°) impose de communiquer les propositions de syndic pour permettre un vote éclairé.
- Respecter la majorité requise : l’élection du syndic se fait à la majorité absolue de l’article 25. Si aucun candidat n’atteint ce seuil, un second vote immédiat à la majorité simple (art. 24) peut être organisé le même jour.
- Faire signer le nouveau mandat : dès l’AG close, le contrat approuvé prend effet et la copropriété retrouve sa légalité.
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Préparer la mise en concurrence et le dossier de vote
Même en situation d’urgence, la loi oblige la copropriété à mettre en concurrence plusieurs contrats avant de voter ; à défaut, la résolution pourrait être contestée.
- Collecter au moins deux devis : syndic professionnel, syndic en ligne (type Matera) ou syndic bénévole avec assistance digitale.
- Comparer les honoraires et les services : durée du mandat, frais annexes (états datés, AG extraordinaires), compte bancaire séparé, extranet, assistance juridique.
- Communiquer les contrats à l’avance : ils doivent accompagner la convocation pour respecter l’article 11 du décret 1967.
- Prévoir un plan B : si aucun devis ne séduit l’AG, inscrire à l’ordre du jour la possibilité de passer temporairement en syndic bénévole ou coopératif.
Saisir le tribunal pour la nomination d’un administrateur provisoire
Lorsque aucune AG ne peut être convoquée (lots dispersés, tensions internes, absence de quorum) ou si les copropriétaires ne parviennent pas à élire un syndic, tout intéressé (copropriétaire, créancier, notaire, mairie) peut saisir le président du tribunal judiciaire sur requête.
- Base légale : article 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1967
- Pièces à fournir : liste des copropriétaires, règlement de copropriété, derniers comptes approuvés, motifs de la carence.
- Décision du juge : il nomme un administrateur provisoire pour 6 à 12 mois ; ses honoraires, souvent supérieurs à ceux d’un syndic classique, sont prélevés sur le budget de la copropriété.
- Mission principale : rétablir la gestion courante et convoquer une AG afin qu’un syndic “normal” soit élu ; son mandat cesse dès l’acceptation de ce nouveau syndic
Tableau récapitulatif des procédures en cas de carence de syndic
Les alternatives au syndic professionnel
Le syndic bénévole : l’option économique, mais pas improvisée
Le syndic bénévole (syndic non professionnel) est un copropriétaire (ou un conjoint/partenaire PACS) élu en assemblée générale pour exercer les mêmes missions qu’un professionnel : convocation des AG, tenue de la comptabilité, gestion des travaux, représentation en justice, etc. Ses honoraires peuvent être nuls ou symboliques ; il peut toutefois percevoir une indemnité votée à la majorité absolue (art. 25).
Le syndic coopératif : l’autogestion collective
Créé par la loi SRU, le syndic coopératif confie la gestion non pas à un seul gestionnaire mais à l’ensemble du conseil syndical. Un président-syndic est élu à la majorité absolue, mais chaque conseiller peut signer les contrats ou les appels de fonds (double signature bancaire recommandée).
Les outils digitaux pour l’autogestion : sécuriser et simplifier le quotidien
Qu’ils soient bénévoles ou coopératifs, les syndics non professionnels peuvent s’appuyer sur une plateforme en ligne pour automatiser les tâches :
- Comptabilité intuitive : rapprochements bancaires automatiques, génération des appels de charges et des annexes 1 & 2.
- Assemblées générales dématérialisées : convocations par e-mail, vote en ligne sécurisé, procès-verbal généré instantanément.
- Support juridique : modèles de contrats, réponses sous 24 h aux questions réglementaires.
- Tableau de bord des travaux : suivi des demandes, centralisation des devis et archivage des garanties.
Avec ce combo « autogestion + outil digital », les copropriétaires conservent la maîtrise des décisions tout en réduisant les risques d’erreur et de contentieux. Matera, par exemple, estime que ses clients économisent en moyenne 30 % de charges la première année tout en divisant par deux le temps bénévole consacré à la gestion.
En résumé : syndic bénévole, syndic coopératif ou autogestion assistée par une solution digitale… chaque alternative offre un équilibre différent entre économie, implication personnelle et sécurité. L’essentiel est de choisir le syndic le plus adapté à la motivation et aux compétences des copropriétaires, tout en sécurisant la gestion par des outils et des assurances adaptés.
Vos questions fréquentes sur les syndics de copropriété
Comment se passe une copropriété sans syndic ?
Sans représentant légal, la copropriété se retrouve paralysée : aucune assemblée générale n’est convoquée, les appels de charges ne partent plus, les travaux votés restent lettre morte et toute vente est bloquée faute d’état daté. À terme, le juge peut nommer un administrateur provisoire… aux frais des copropriétaires !
Est-il obligatoire d’avoir un syndic dans une petite copropriété ?
Oui. L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 impose la désignation d’un syndic, quel que soit le nombre de lots. Même un immeuble de deux appartements doit être représenté ; seule la maison en indivision échappe au régime de la copropriété. Faute de syndic, la copropriété est en infraction et s’expose à une nomination judiciaire.
Est-il possible de sortir d’une copropriété sans syndic ?
Sortir d’une copropriété signifie la dissoudre : il faut que tous les copropriétaires rachètent les parties communes ou divisent le bâti en lots totalement privatifs, puis obtiennent l’accord de la mairie. La procédure est longue, coûteuse et nécessite… un syndic pour piloter les actes notariés ! Mieux vaut régulariser la situation avant d’envisager la dissolution.
Est-il possible d’immatriculer une copropriété sans syndic ?
Oui. Le registre national des copropriétés prévoit un mode “carence”. N’importe quel copropriétaire peut créer ou mettre à jour la fiche de l’immeuble via un formulaire dématérialisé et joindre les comptes approuvés les plus récents. Une fois un syndic élu, il devra reprendre la main et actualiser les informations sous trente jours.
Comment ne pas payer le syndic ?
La seule solution légale pour réduire la facture à zéro (hors frais bancaires et assurances) est d’opter pour un syndic bénévole ou un syndic coopératif : les copropriétaires gèrent eux-mêmes l’immeuble. Ils peuvent s’aider d’une plateforme digitale pour automatiser la comptabilité et l’envoi des convocations, tout en conservant la maîtrise du budget.
Quel est le coût moyen d’un syndic ?
En France, un syndic professionnel facture en moyenne 200 € à 250 € par lot et par an, auxquels s’ajoutent les frais annexes : états datés (250 € à 400 €), assemblées générales extraordinaires, photocopies, etc. Les syndics en ligne tournent autour de 120 € / lot, tandis qu’un syndic bénévole ou coopératif ne coûte que quelques dizaines d’euros de frais incompressibles.
Les frais de syndic sont-ils déductibles des impôts ?
Pour un copropriétaire occupant, les honoraires de syndic constituent une charge non déductible de l’impôt sur le revenu. En revanche, un bailleur peut les déduire au titre des charges foncières dans le régime réel d’imposition locative — au même titre que les travaux, les assurances et la taxe foncière.
Une copropriété sans syndic est source de très nombreux problèmes (comptes bloqués, travaux suspendus et risque de mise sous tutelle judiciaire). Pourtant, les solutions existent : convocation d’une AG éclair pour élire un nouveau syndic, passage temporaire en syndic bénévole ou coopératif, ou encore autogestion sécurisée grâce à une plateforme digitale. En anticipant chaque fin de mandat et en s’appuyant sur les bons outils, vous pouvez reprendre rapidement la barre et alléger vos charges.
