Que faire en cas d’impayés dans votre copropriété ?

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Définition : les charges de copropriété

Les copropriétaires sont redevables de charges de copropriété, c’est-à-dire des frais qui correspondent à la gestion de la copropriété et à la bonne tenue de l’immeuble. On distingue deux types de charges de copropriété : les charges courantes et les charges exceptionnelles.

Bon à savoir :

Chaque copropriétaire possède une quote-part de la copropriété, qui est exprimée en tantièmes. Les copropriétaires s’acquittent ainsi des charges de copropriété à hauteur de leur quote-part des parties communes. La répartition des charges de copropriété se trouve généralement annexe du règlement de copropriété, plus précisément dans l’état descriptif de division.

Les charges courantes

Les charges courantes de la copropriété correspondent aux dépenses incluses dans le budget prévisionnel de la copropriété, voté en assemblée générale à la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965. Pour rappel, cette majorité prend uniquement en compte les voix des copropriétaires présents et représentés.

On distingue deux types de charges courantes :

• Les charges générales : ce sont les frais redevables par l’ensemble des copropriétaires. Elles comprennent notamment les honoraires et les frais annexes du syndic professionnel, les frais liés au maintien de la propreté dans l’immeuble et les petits travaux de rénovation comme le rafraîchissement de la peinture des parties communes ;
• Les charges spéciales : ces frais correspondent à l’usage d’un service commun, comme l’ascenseur ou le chauffage collectif. Seuls les copropriétaires qui utilisent ces équipements sont redevables des charges spéciales afférentes. Par exemple, les copropriétaires vivant en rez-de-chaussée ne sont pas redevables des charges liées à la maintenance de l’ascenseur.

Bon à savoir :

Le syndic coopératif est un autre modèle de gestion, qui permet de réduire le montant des charges de copropriété. Lorsque la copropriété est gérée en syndic coopératif, c’est le conseil syndical qui assure la gestion de la copropriété sans intermédiaire. Le président du conseil syndical détient alors la qualité de syndic, il est aussi appelé président-syndic. Avec Matera, les copropriétaires réalisent en moyenne 30% d’économies sur leurs charges de copropriété !

Les charges exceptionnelles

Les charges exceptionnelles sont des dépenses non incluses dans le budget prévisionnel. Elles concernent généralement des frais liés aux travaux d’entretien et d’amélioration de l’immeuble tels que :

• Un ravalement de façade ;
• La réfection de la cage d’escalier ;
• Le remplacement de la chaudière ;
• Des travaux de rénovation énergétique ;
• Etc.

Ces travaux doivent être obligatoirement votés en assemblée générale. En ce qui concerne les règles de majorité, les travaux d’entretien et de remise en état de l’existant sont votés à la majorité simple, tandis que les travaux d’amélioration sont votés à la majorité absolue. Pour rappel, cette majorité comptabilise les voix des copropriétaires présents, représentés et absents.

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Quand un copropriétaire doit-il payer ses charges de copropriété ?

Pour récupérer les charges de copropriété, le syndic envoie aux copropriétaires un appel de fonds. Ce document contient :

• Le montant de la provision à régler pour les charges de copropriété ;
• La date d’exigibilité de paiement.

Généralement, le syndic de copropriété envoie un appel de fonds chaque trimestre pour récupérer l’ensemble des provisions qui constituent les charges courantes. Il est cependant possible que le règlement de copropriété indique une autre périodicité pour l’envoi des appels de fonds.

Pour les charges exceptionnelles, le syndic et les copropriétaires décident ensemble de la date prévue pour l’envoi de l’appel de fonds et la date limite de paiement. Cette décision est prise en même temps que le vote des travaux lors de l’assemblée générale.

Charges impayées : quel impact pour la copropriété ?

Comme nous l’avons vu précédemment, les charges de copropriété permettent de faire fonctionner la copropriété et de garantir le confort de vie des copropriétaires. Grâce aux sommes reçues lors des appels de fonds, le syndic de copropriété paie, entre autres, les différents prestataires auxquels la copropriété fait appel : le fournisseur d’énergie, l'ascensoriste, la société de ménage, etc.

Cependant, lorsqu’un ou plusieurs copropriétaires ne paient pas leurs charges, le syndic peut se retrouver dans l’incapacité de s’acquitter des dépenses du syndicat des copropriétaires. Le syndic peut alors se retrouver en incapacité de payer les prestataires, ce qui va considérablement dégrader la qualité de vie des résidents. Ainsi, lorsqu’une copropriété se trouve dans cette position, le syndic doit tout faire pour sortir le syndicat des copropriétaires de sa situation d’endettement.

Si la copropriété rencontre d’importantes difficultés financières, il est possible de mettre en place un plan de sauvegarde pour l’immeuble que nous allons voir en détail ci-après.

Bon à savoir :

Selon la loi du 10 juillet 1965, il n’existe pas de solidarité financière entre les copropriétaires. Le syndic ne peut donc pas imposer aux copropriétaires non-débiteurs de régler la dette de la copropriété. Cependant, les copropriétaires peuvent voter en assemblée générale à la majorité simple un fonds de solidarité pour pallier le manque de trésorerie.

Le plan de sauvegarde de l’immeuble

Le plan de sauvegarde de l’immeuble permet de prévenir les copropriétaires de la situation financière actuelle de la copropriété et d’appliquer des actions correctives pour rétablir l’équilibre financier. C’est le préfet régional ou départemental qui met en place le plan de sauvegarde, suite à la demande d’un copropriétaire, du conseil syndical, du syndic de copropriété ou encore du maire de la commune.

Un plan de sauvegarde d’un immeuble prévoit les mesures suivantes :

• L’information des propriétaires occupants et des locataires de l’immeuble de la situation financière actuelle de la copropriété et des évolutions à venir. Cette mesure permet aussi de restaurer les relations sociales au sein de l’immeuble ;
• Le redressement de la situation financière de la copropriété. Pour cela, le syndic doit réduire les dépenses du syndicat des copropriétaires et procéder au recouvrement des charges impayées. Par exemple, le syndic peut renégocier les contrats fournisseurs, faire jouer la concurrence ou encore supprimer le poste du gardien d’immeuble ;
• La clarification et la simplification des règles de structure et d'administration de l’immeuble ;
• La réalisation de travaux de conservation ou d’amélioration de l’immeuble afin de réduire les charges de fonctionnement trop importantes. Les copropriétés bénéficient des subventions de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) pour réduire significativement le montant TTC des travaux.

Bien que le préfet mette en place le plan de sauvegarde, c’est le syndic en charge de la gestion de la copropriété qui exécute les actions prévues par le plan. Un coordinateur est également désigné afin de veiller à la bonne exécution des mesures du plan de sauvegarde par le syndic de copropriété.

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Les différentes étapes pour recouvrer les charges impayées en copropriété

D’après l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, c’est au syndic de copropriété d’amorcer les démarches pour recouvrer les charges de copropriété impayées. Si la copropriété est gérée en syndic coopératif, c’est donc au président du conseil syndical ou à l’un des conseillers syndicaux d’entamer les procédures. Nous vous détaillons ci-dessous les différentes étapes pour recouvrer les charges impayées.

Bon à savoir :

Les copropriétés accompagnées par Matera profitent d’une assistance juridique personnalisée. Nos juristes s’occupent en intégralité du recouvrement des charges impayées, et le tout, sans aucun frais supplémentaire !

Étape n°1 : Le recouvrement à l’amiable et la mise en demeure

Il est préférable pour le syndic de commencer par une procédure de recouvrement à l’amiable. Pour cela, il envoie au copropriétaire concerné une relance par lettre simple afin de lui rappeler ses obligations. À noter que même si la procédure amiable est facultative, elle est vivement recommandée pour conserver de bonnes relations avec les copropriétaires de la résidence.

Bon à savoir :

Si le copropriétaire débiteur rencontre momentanément des difficultés financières, le syndic peut lui proposer plusieurs solutions pour régler le montant de ses charges :

• Un report de paiement des charges : le syndic et le copropriétaire se mettent alors d’accord sur une nouvelle date pour le règlement des charges ;
• Un échéancier de paiement : le syndic et le copropriétaire mettent en place un échéancier pour étaler dans le temps le paiement des charges.

Si la procédure à l’amiable échoue, le syndic peut envoyer au copropriétaire débiteur, lui-même ou via un avocat, une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception. À compter de la réception de la mise en demeure, le copropriétaire débiteur dispose d’un délai de 30 jours pour s’acquitter de ses charges.

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Étape n°2 : L’injonction de payer

Si le copropriétaire débiteur n’a toujours pas payé ses charges de copropriété après l’envoi d’une mise en demeure, le syndic peut déposer devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble une requête d’injonction de payer. La requête doit être accompagnée des pièces justificatives suivantes :

• Le procès-verbal de l’assemblée générale durant laquelle le budget prévisionnel est voté ;
• Le procès-verbal de l’assemblée générale durant laquelle les comptes définitifs sont approuvés ;
• Le décompte détaillé des charges ainsi que le relevé des comptes individuels des charges ;
• La lettre de mise en demeure de payer avec l’accusé de réception.

Si le juge estime la requête justifiée, il rend une ordonnance d’injonction de payer contre le copropriétaire débiteur. Un huissier de justice se chargera alors de communiquer au copropriétaire la décision du juge, dans un délai de six mois maximum après l’émission de l’ordonnance.

À la réception de l’injonction de payer, le copropriétaire dispose d’un délai d’un mois pour contester la décision de justice ou payer ses charges de copropriété au syndic. Si le copropriétaire débiteur conteste l’injonction de payer, le tribunal convoque alors le syndic et le copropriétaire concerné en vue d’une audience pour rendre un nouveau jugement.

Bon à savoir :

Faire appel à un huissier de justice représente un coût pour le syndicat des copropriétaires. En effet, le syndicat des copropriétaires avance les frais de justice, ce qui se répercute directement sur le montant des charges de copropriété. Cependant, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de mise en demeure sont exclusivement à la charge du copropriétaire débiteur. Ce dernier remboursera ainsi le syndicat des copropriétaires à l’issue des différentes procédures menées.

Étape n°3 : La saisie

Si le copropriétaire n’a pas payé ses charges à l’issue du délai accordé par l’injonction de payer, l’ordonnance équivaut alors à un jugement. Dès lors, le syndic peut engager une procédure de saisie pour recouvrer les charges impayées avec l’aide d’un huissier de justice.

Il existe plusieurs types de saisies :

• La saisie sur salaire : l’employeur du copropriétaire débiteur verse directement au syndic de copropriété la somme due ;
• La saisie sur compte bancaire : la banque prélève directement sur le compte bancaire du copropriétaire les charges de copropriété impayées ;
• La saisie sur loyer : si le copropriétaire est un propriétaire-bailleur, le syndic peut alors demander au locataire de lui verser directement le loyer ;
• La saisie sur meubles ou sur véhicule : les biens personnels du copropriétaire sont vendus et la somme d’argent obtenue est versée au syndic de copropriété.

En dernier recours, le syndic de copropriété peut aussi demander la saisie immobilière du bien du copropriétaire débiteur. Pour effectuer une demande auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, le syndic doit d’abord obtenir l’approbation des autres copropriétaires par un vote en assemblée générale à la majorité absolue. Lors de l’audience, le juge statue sur le mode de vente du bien :

• Soit la vente forcée : le bien est vendu aux enchères sous 2 à 4 mois. Le copropriétaire ne peut désormais plus vendre lui-même son bien immobilier ;
• Soit la vente amiable : le copropriétaire débiteur possède 4 mois pour vendre son bien immobilier. S’il n’effectue aucune démarche pour vendre le logement, le juge pourra alors ordonner la vente forcée du bien.

Bon à savoir :

La saisie immobilière ne concerne que les sommes impayées qui ne peuvent pas être recouvrées par les autres types de saisies. En effet, cette procédure judiciaire est longue à mettre en place et lourde de conséquences pour le copropriétaire débiteur.