Les motifs d’expulsion d’un locataire : le guide

Quels sont les cas qui permettent d’expulser un locataire et quelle est la procédure à suivre ? Matera vous explique en détail dans cet article. 

Expulsion du locataire : dans quels cas est-ce autorisé ?

Un locataire qui manque à ses obligations locatives peut se faire expulser par son propriétaire-bailleur dans plusieurs cas qui doivent être justifiés par des motifs légitimes. 

En principe, le propriétaire-bailleur ne peut pas résilier lui-même le bail et expulser son locataire. Seul le juge est habilité à prononcer la résiliation du contrat de location, sauf si une clause résolutoire a été prévue dans le contrat de location. 

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Attention :

Si le bailleur expulse son locataire sans passer par le juge d’un tribunal judiciaire, en l’absence de clause résolutoire prévue au sein du contrat de bail, il s’expose à une sanction pouvant atteindre 30 000 € d’amende et 3 ans de prison (article 226-4-2 du code pénal).

Expulsion du locataire : en présence d’une clause résolutoire

Conformément à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si une clause résolutoire a été prévue au sein du contrat de location, le bailleur pourra expulser et résilier de plein droit le contrat de location sur le fondement des 4 motifs suivants : 

• Impayés de loyer et/ou des charges locatives (en souscrivant une garantie loyers impayés, le propriétaire-bailleur peut se couvrir contre les risques d’impayés et les frais d’expulsion du locataire) ; 
• Non souscription à une assurance habitation couvrant les risques locatifs (incendies, dégâts des eaux, etc.) ;
• Troubles anormaux du voisinage ou nuisances sonores, olfactives, etc. ; 
• Non versement du dépôt de garantie par le locataire lors de la signature du contrat de bail et de l’entrée dans les lieux. 

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Ces motifs de résiliation de plein droit du contrat de location doivent obligatoirement être explicitement mentionnés au sein contrat au sein de la clause résolutoire.

Avant de pouvoir résilier le contrat et expulser le locataire défaillant, le propriétaire doit entamer des démarches qui diffèrent selon le motif d’expulsion. Quoi qu’il en soit, la saisine du juge est obligatoire afin de constater l’effectivité de la clause résolutoire. 

Par exemple, dans le cas de loyers non payés, un commandement de payer par acte d’huissier doit être envoyé. Après un délai de deux mois, si le locataire n’a pas régularisé sa situation, le propriétaire-bailleur pourra assigner le locataire devant le juge pour faire constater la clause résolutoire. Le juge prononcera alors l’expulsion du locataire. 

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Attention :

D’après l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, une clause résolutoire qui mentionnerait un autre cas justifiant la mise en œuvre de la clause résolutoire est réputée non écrite et ne sera donc pas valable.

Bon à savoir :

En cas de trouble anormal du voisinage, le propriétaire-bailleur peut contacter le syndic de copropriété pour déterminer si d’autres personnes sont victimes des mêmes désagréments. Des témoignages d’autres voisins et des constats d’huissier pourront être utiles pour mettre fin au problème. En cas d’inertie du propriétaire-bailleur face aux plaintes de voisins du fait d’un trouble anormal du voisinage causé par son locataire, ce dernier pourra voir sa responsabilité engagée par tout occupant de l’immeuble ou le syndicat des copropriétaires. Le syndicat pourra même demander la résiliation et l’expulsion du locataire à la place du propriétaire-bailleur défaillant.

Expulsion du locataire : en l’absence d’une clause résolutoire

À défaut de clause résolutoire prévue au contrat de bail, les 4 motifs précités sont également invocables pour justifier l’expulsion d’un locataire. La procédure sera en revanche beaucoup plus longue, coûteuse et complexe que dans le cas où une clause résolutoire a été prévue au contrat. 

D’autres motifs peuvent justifier une expulsion du locataire, notamment en cas de : 

• Refus de quitter le logement, malgré la demande de congé pour motif légitime et sérieux du propriétaire-bailleur adressée au locataire (le propriétaire souhaite habiter dans son logement, le vendre, etc.) ;
• Dégradation importante du logement par le locataire (absence d’entretien du logement, non prise en charge d’un dégât des eaux, etc.) ; 
• Transformations du logement ou des équipements effectuées via des travaux sans autorisation préalable du propriétaire-bailleur ;
• Sous-location du logement sans autorisation préalablement donnée par le propriétaire-bailleur ; 
• Non-respect par le locataire qui vit dans un immeuble en copropriété du règlement intérieur de copropriété de l’immeuble ; 
• Non-respect de la destination du logement (par exemple, le logement loué à usage d’habitation est utilisé pour un usage commercial ou professionnel) ; 
• Communication de fausses informations pour obtenir le logement sur la situation personnelle ou professionnelle du locataire (par exemple, faux bulletins de salaire) ;
• Cession du bail à un autre locataire sans consentement écrit et préalable donné par le propriétaire-bailleur ; 
• Utilisation du logement ou des parties communes par le locataire pour exercer une activité illégale (par exemple, en cas de trafic de stupéfiants).

Quel que soit le motif de la résiliation et de l’expulsion du locataire, le propriétaire-bailleur doit toujours faire attention à conserver toutes les preuves qui pourraient lui être utiles pour prouver les manquements du locataire à ses obligations locatives. 

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Expulsion du locataire : quels sont les premiers réflexes à adopter ?

En cas de conflit, qu’il y ait une clause résolutoire ou non, il est important que le propriétaire-bailleur et le locataire tentent, dans un premier temps, de résoudre le différend à l’amiable. Le propriétaire-bailleur doit alors tenter d’établir un dialogue avec son locataire, de comprendre quelles sont les raisons de son ou ses manquements à une ou plusieurs de ses obligations locatives. La résolution amiable d’un différend peut permettre de trouver un terrain d’entente (par exemple, établir un plan d’apurement pour le paiement du loyer si le locataire est en difficulté financière, faire les réparations demandées par le locataire dans le logement en location…).

Si le propriétaire-bailleur et le locataire arrivent à s’accorder, il est alors important de formaliser cet accord au sein d’un document écrit, daté signé, en double exemplaire. Ce document pourra s’avérer utile en cas de non-respect des engagements souscrits à l’accord.

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Si la procédure amiable n’aboutit pas, le propriétaire-bailleur qui n’a pas prévu de clause résolutoire au sein du contrat de bail, devra alors saisir un médiateur avant d’aller en justice.

Dans le cas où la médiation échoue, le propriétaire-bailleur doit alors envoyer au locataire une lettre de mise en demeure ou un commandement de payer en cas d’impayés. Ces documents formels permettent d’avertir le locataire des prétentions du propriétaire-bailleur, de ses arguments juridiques et mentionnent un délai pour qu’il mette fin à son manquement. Il peut également se tourner vers la caution, le cas échéant. Cela suffit parfois à résoudre le différend puisque ce document a une véritable valeur juridique et permet ensuite au propriétaire-bailleur de saisir les tribunaux. 

Si cette démarche reste infructueuse, le propriétaire-bailleur n’aura pas d’autre choix que d’intenter une action en justice pour demander l’expulsion et la résiliation du contrat de bail. Ces démarches sont fastidieuses, coûteuses et longues, c’est pourquoi une solution amiable est toujours recommandée lorsque cela est possible. 

Bon à savoir :

Le juge peut accorder un délai au locataire s’il pense que celui-ci peut réussir à se mettre en conformité avec ses obligations locatives pendant ce délai. Si la résiliation du bail a lieu en période de trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, l’expulsion sera automatiquement reportée.