Syndic de copropriété : définition juridique
Conformément à la loi du 10 juillet 1965, le syndic de copropriété est une personne physique ou morale qui assure l’administration de l’immeuble et représente le syndicat des copropriétaires dans tous ses actes et ses actions en justice. Le texte précise d’ailleurs qu’un syndic est obligatoire pour toute copropriété. Ainsi, une copropriété ne peut se retrouver sans syndic.
Le syndic est donc un organe incontournable en copropriété qui a diverses missions et obligations d’ordre administratif et financier. Il doit par exemple :
- Assurer l’entretien de l’immeuble et sa bonne conservation ;
- Représenter le syndicat des copropriétaires dans tous ses actes et ses actions en justice ;
- Faire respecter le règlement de copropriété ;
- Tenir à jour les différents documents de la copropriété (fiche synthétique, carnet d’entretien, etc.) ;
- Établir un budget prévisionnel chaque année ;
- Gérer les travaux, le cas échéant ;
- Ouvrir et tenir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires ;
- Collecter les charges de copropriété via l’envoi des appels de fonds ;
- Convoquer et tenir au moins une assemblée générale par an ;
- Gérer les contrats fournisseurs ;
- Gérer les sinistres, le cas échéant.
Le syndic est désigné en assemblée générale à la majorité absolue de l’article 25 Cette règle de majorité prend en compte les tantièmes des copropriétaires absents, non représentés et abstentionnistes. Une fois élu, le syndic est en place pour 1 à 3 ans. À noter que le mandat du syndic est renouvelable.
Mais saviez-vous que le syndic regroupait trois modèles de gestion prévus par la loi ? On vous détaille ci-après ces trois modèles, leurs avantages et inconvénients.
Syndic professionnel : définition et obligations
Par définition, un syndic professionnel est une personne physique ou morale extérieure à l’immeuble qui administre la copropriété.
Le syndic professionnel est une profession très réglementée. Pour pouvoir l’exercer, conformément à la loi Hoguet et à la loi Alur, il faut :
- Posséder une carte professionnelle avec la mention “syndic de copropriété”, délivrée par la Chambre de Commerce et de l’Industrie (CCI) : celle-ci est valable 3 ans ;
- Avoir une garantie financière suffisante afin de pouvoir rembourser la copropriété en cas de faillite ;
- Bénéficier d’une assurance responsabilité civile professionnelle ;
- Ne pas être soumis à des interdictions ou des incapacités d’exercer la profession.
Le syndic professionnel est rémunéré sous forme d’honoraires qui prennent deux formes :
- Les honoraires forfaitaires, pour la gestion courante de la copropriété (entretien, signature des contrats, collecte des charges, etc.) ;
- Les frais annexes, facturés pour les prestations non incluses dans le forfait comme par exemple, l’établissement de l’état daté ou la commission prise sur les gros travaux.
Année après année, le prix d’un syndic professionnel ne cesse d’augmenter, en échange d’une gestion qui n’est pas toujours efficace et transparente. C’est pourquoi certaines copropriétés optent plutôt pour l’autogestion qui regroupe le syndic bénévole et le syndic coopératif.
Définition du syndic bénévole
Le syndic bénévole est un copropriétaire élu en assemblée générale pour exercer les missions du syndic. Il peut être assisté dans sa fonction par le conseil syndical de l’immeuble mais la désignation de ce dernier reste facultative.
C’est un modèle de syndic non-professionnel, c’est-à-dire que le copropriétaire-syndic n’est pas soumis aux mêmes obligations que le syndic professionnel (carte professionnelle, garantie financière, etc.).
Pour les missions qu’il accomplit, le syndic bénévole peut :
- Être défrayé, cela signifie qu’il est remboursé des frais qu’il engage pour gérer son immeuble (déplacements, photocopie, etc.) ;
- Percevoir une rémunération.
- Elle doit être inscrite dans le contrat de syndic ;
- Elle est soumise à l'impôt sur le revenu au titre des bénéfices non-commerciaux et à des prélèvements sociaux. Le syndic bénévole applique un abattement forfaitaire pour frais professionnels de 34% et un taux de 15,5% au titre de prélèvements sociaux ;
- Elle doit être accessoire par rapport à son revenu principal.
L’avantage du syndic bénévole est évidemment l’économie de charges car même s’il est rémunéré, le coût sera moindre par rapport à un syndic professionnel.
Définition du syndic coopératif
Encore moins réputé que le syndic bénévole, le syndic coopératif est un mode de gestion collégiale. En effet, ici, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété sans intermédiaire. Légalement, c’est le président du conseil syndical qui détient la qualité de syndic. Toutefois, dans les faits, tous les conseillers syndicaux se répartissent les tâches selon leurs affinités respectives et leurs disponibilités.
Par exemple, un conseil syndical en syndic coopératif peut s’organiser en pôle comme ceci :
- Un pôle travaux, en charge de choisir les prestataires et de suivre les différents travaux ;
- Un pôle comptabilité et finance, qui se charge des appels de fonds et la tenue de la comptabilité ;
- Un pôle communication qui s’occupe de transmettre les informations auprès des copropriétaires ;
- Un pôle juridique, qui assure le suivi des contrats et entame des procédures le cas échéant.
Le syndic coopératif présente de nombreux avantages comme :
- Les économies de charges, car le syndic coopératif ne perçoit aucune rémunération ;
- Une réactivité accrue, puisque en tant que résidents, les conseillers syndicaux ont les mêmes intérêts que tous les copropriétaires ;
- Une prise de décision facilitée, puisque le conseil syndical et les copropriétaires ne dépendent pas d’un intermédiaire ;
- Plus de convivialité dans l’immeuble, car chaque copropriétaire peut échanger avec un ou plusieurs membres du conseil syndical et régler les conflits plus simplement.
- Un outil en ligne intuitif pour les tâches courantes ;
- Des experts en interne qui prennent le relai sur les sujets techniques (travaux, juridique, comptabilité), le tout sans aucun surcoût.
