Le vote en assemblée générale de copropriété : quote-part et règles de majorités
En copropriété, le syndicat des copropriétaires doit se réunir lors de l’assemblée générale au moins une fois par an. La tenue de cette réunion, organisée par le syndic de copropriété en collaboration avec le conseil syndical, est l’une des missions obligatoires du syndic. Lors de celle-ci, les résolutions à l’ordre du jour sont soumises au vote des copropriétaires.
En plus des différentes quotes-parts à prendre en compte, il faut savoir que toutes les résolutions ne nécessitent pas la même majorité de vote. En effet, la loi de 1965 prévoit quatre types de majorités :
- La majorité simple ;
- La majorité absolue ;
- La double majorité ;
- Le vote à l’unanimité.
La majorité simple en assemblée générale de copropriété
La majorité simple en assemblée générale est prévue dans l’article 24 de la loi de 1965. Sa particularité est que les voix des copropriétaires absents ne sont pas prises en compte. Pour qu’une résolution soit adoptée en majorité simple, les votes “POUR” doivent être strictement supérieurs aux votes “CONTRE”.
La majorité simple s’applique dans le cadre de résolutions courantes de la vie de la copropriété. Voici une liste non exhaustive des résolutions qui s’adoptent à la majorité simple :
- L’élection du président de séance de l’assemblée générale ;
- L’établissement du budget prévisionnel et approbation des comptes ;
- La mise en place des contrats d’entretien ;
- Les modifications du règlement de copropriété pour qu’il soit en conformité avec la loi ;
- L’administration de l’immeuble : l’organisation et le fonctionnement du conseil syndical ou encore donner le quitus au syndic.
- La réalisation d’un diagnostic technique global ;
- Les travaux d'entretien courants et les travaux obligatoires. Il s’agit par exemple des travaux nécessaires à la bonne tenue de l’immeuble ou de réparations dans les parties communes telles que l’entrée, l’escalier ou l’ascenseur par exemple.
La majorité absolue en assemblée générale de copropriété
La majorité absolue en assemblée générale est prévue dans l’article 25 de la loi de 1965. Sa particularité est que tous les votes des copropriétaires présents, représentés ou absents sont pris en compte. Cela veut dire que les abstentions peuvent influencer le vote.
Pour être adoptée, une résolution doit recueillir plus de la moitié de tous les votes confondus.
Une majorité absolue étant assez compliquée à obtenir, une clause a été ajoutée dans la loi. Dans le cas où une résolution recueille plus d’un tiers des votes favorables, elle peut être de nouveau soumise au vote dans la même assemblée générale, cette fois-ci en majorité simple. Dans ce cas, les abstentions ne sont pas prises en compte et il est plus facile d’adopter la résolution.
Voici une liste non exhaustive des résolutions qui s’adoptent à la majorité absolue :
- La désignation d’un syndic de copropriété ;
- La révocation du syndic de copropriété ;
- Les travaux d'amélioration, de transformation ou d’addition : ce sont les travaux qui ne sont pas nécessaires à la bonne tenue de l’immeuble mais qui apportent néanmoins un confort supplémentaire. Ce type de travaux permet également d’apporter de la plus-value aux logements qui font partie de la copropriété. Le remplacement d’un chauffage collectif est, par exemple, considéré comme une amélioration ;
- Les travaux d’économie d’énergie ;
- L’élection du conseil syndical ;
- La révocation du conseil syndical ;
- L’autorisation de travaux affectant les parties communes : c’est le cas par exemple de l’agrandissement d’une fenêtre dans un appartement ;
- L’installation d’un interphone ou d’un digicode.
La double majorité en assemblée générale de copropriété
La double majorité en assemblée générale est prévue dans l’article 26 de la loi de 1965. Ici, ce sont les votes des copropriétaires présents qui sont pris en compte. On parle de double majorité car celle-ci se base sur le nombre de tantièmes et le nombre de propriétaires au total. Pour qu’une résolution soit adoptée en double majorité il faut recueillir :
- Deux tiers des millièmes votant “Pour” ;
- Le vote favorable de plus de la moitié des copropriétaires de l’ensemble de l’immeuble.
Il est indispensable que ces deux conditions soient réunies pour que la résolution soit adoptée. Un nombre insuffisant de copropriétaires représentant deux tiers des millièmes ou un nombre suffisant de copropriétaires représentant un nombre de millièmes insuffisant ne permet pas de faire adopter la résolution.
Mais dans certains cas, l’article 26-1 autorise l’organisation d’un second vote, lors de la même assemblée générale. Le vote se fait, cette fois, à la majorité absolue. Pour obtenir ce second tour, il faut recueillir :
- Le tiers des millièmes votant “POUR” ;
- Le vote favorable de la moitié des copropriétaires.
La double majorité s’applique dans le cadre de résolutions visant à changer l’organisation de la copropriété en profondeur. Voici quelques exemples de résolutions à adopter à la double majorité :
- L'achat ou la vente des parties communes ;
- L’achat d’une partie privative pour l’installation d’un équipement à usage collectif ;
- La modification du règlement de copropriété concernant l’usage des parties communes.
La majorité à l’unanimité en assemblée générale de copropriété
L’article 26 de la loi de 1965 dispose que pour certaines décisions lourdes de conséquences, une unanimité de tous les copropriétaires présents, représentés, ou absents est nécessaire. Il s’agit par exemple de :
- La vente de parties communes qui porte atteinte à la destination de l’immeuble ;
- La modification de la répartition des charges (en dehors de travaux ou de la vente/achat d’un lot).
