Qu’est-ce qu’un ravalement de façade ?
Un ravalement de façade, ce n’est pas qu’une couche de peinture ou un coup de karcher sur la pierre. Sa définition regroupe l’ensemble des traitements de conservation et d’entretien de la façade d’un bâtiment.
Le ravalement de façade est une rénovation durable et complète de la façade du bâti. Elle peut faire intervenir les prestations suivantes :
- Le nettoyage des murs et de la toiture ;
- Le traitement contre l’humidité ;
- La peinture ;
- La réparation des fissures ;
- L'enduit ;
- Les finitions ;
- L'isolation thermique ;
- Le remplacement d’équipements ;
- Etc.
C'est l'étendue des prestations qui fait varier le prix d’un ravalement de façade, en copropriété ou en maison individuelle.
Les techniques de ravalement dépendent énormément des matériaux : on appliquera des traitements différents sur la pierre, la brique, le parpaing, le béton, les lambris, la chaux, le bardage, le crépi, etc. Enfin, la rénovation prend aussi en compte toute la façade et ses éléments extérieurs (gouttières et autres zingueries, revêtements, fermetures, équipements de protection, balcons, lucarnes, etc.).
Quand faire un ravalement de façade ?
Quelle fréquence pour les ravalements de façade ?
La loi française établit le principe de l’entretien constant des façades. Selon les normes d’urbanisme en vigueur, il faudrait réaliser un ravalement de façade tous les 10 ans. Cela est formalisé par une obligation légale dans Paris et toutes les communes qui ont pris un arrêté préfectoral en ce sens.
En absence d’obligation décennale d’entretien, on procèdera à un ravalement dès que l’état des façades l’exige. Dans les faits, lorsque les murs ont l’air sain, de nombreux propriétaires laissent passer plus de 10 ans pour procéder à la rénovation. Toutefois, on recommande de ne pas dépasser 15 ans maximum : au-delà, l’absence d’entretien peut entraîner des dégradations avancées sur le bâti et une baisse des performances d’isolation thermique et sonore. Une mauvaise isolation peut se traduire par des factures de chauffage plus élevées.
Quand le ravalement de façade est-il obligatoire ?
Le code de la construction et de l’habitat établit une obligation de ravalement décennal pour les immeubles. Toutefois, son application est loin d’être systématique : dans les faits, elle n’est effective qu’à Paris et dans les villes l'ayant rendu obligatoire par arrêté préfectoral.
Pour savoir si votre commune applique l'obligation de ravalement de façade tous les 10 ans, vous pouvez vous informer auprès du service urbanisme de votre mairie.
Lorsque l’obligation décennale n’est pas respectée, ou si les façades sont dégradées, la mairie peut envoyer une demande ferme au syndic de copropriété. Ce dernier reçoit alors une injonction au ravalement de façade. S’il ne l’exécute pas dans un délai raisonnable, il peut recevoir une amende. De plus, sa responsabilité civile peut être engagée et il peut être révoqué pour faute de gestion.
Faut-il faire une déclaration de travaux pour un ravalement de façade ?
Par défaut, il n’est pas nécessaire de déposer une déclaration de travaux pour un ravalement de façade.
Cependant, il existe des exceptions :
- Si le bâtiment se situe dans un site inscrit ou classé ;
- S’il est dans le périmètre d’un bâtiment historique ;
- Si la mairie a pris un arrêté préfectoral obligeant à déclarer tout ravalement de façade.
En parallèle, si la rénovation de la façade prévoit de modifier l’aspect extérieur, il faut s’assurer que le rendu final (couleur, matériaux) est conforme aux éventuelles directives du PLU de la commune. Là aussi, il est recommandé de consulter le service urbanisme de sa mairie.
Le ravalement de façade en copropriété
Qui décide ?
Le ravalement de façade dans une copropriété se prépare longtemps en amont. La décision de lancer les travaux est prise au cours d’une assemblée générale par le syndicat de copropriétaires. Avant l'assemblée générale, pour estimer les charges, il faut préparer une évaluation des coûts avec des devis de plusieurs entreprises spécialisées.
Plusieurs règles de majorité encadrent le vote d’un ravalement de façade en copropriété :
- Pour un ravalement de routine/entretien/nettoyage : il faut obtenir la majorité simple (d'après la règle de l'article 24 de la loi 1965), soit la majorité des votes exprimés parmi les présents. On ne compte pas les absents.
- Pour des travaux lourds, une réparation, une isolation thermique ou une plus-value esthétique : ces rénovations nécessitent une majorité absolue conformément à l'article 25 de la loi de 1965, soit 501/1000 des tantièmes de copropriété qui votent pour.
- Pour voter un ravalement suite à une injonction de la mairie : là aussi, la majorité absolue est nécessaire.
Qui paie le ravalement de façade en copropriété ?
L’entretien de la façade est considéré comme intégré aux charges de copropriétés générales. On y affecte souvent le fonds de travaux prévu par la loi ALUR et alimenté par cotisation annuelle en prévision des dépenses importantes.
Tous les propriétaires doivent y participer, en fonction de leurs tantièmes de copropriété. La quote-part de chacun est calculée en fonction de ce tantième.
Ceci concerne exclusivement les parties communes. Si le ravalement rénove au passage des parties privatives (fenêtres, volets, balcons…), les propriétaires concernés doivent payer les coûts associés. En cas de doute sur la définition des parties communes, vous pouvez vous référer au bail et au règlement de copropriété.
Enfin, qui paie le ravalement d’un appartement en vente ? La charge revient au propriétaire au moment où a été voté le ravalement en assemblée générale de copropriété. Si le bien est vendu après ce vote, c’est donc à l’ancien propriétaire d’assumer sa quote-part du prix de la rénovation de façade.
Paiement individuel ou prêt collectif ?
Il existe plusieurs options pour payer l’entretien de la façade en habitat collectif. Le paiement peut être effectué distinctement par chaque propriétaire, libre de passer par un prêt bancaire ou d’engager ses fonds propres.
L’autre option consiste à contracter un prêt collectif, géré par le syndic. Seuls les copropriétaires volontaires y souscrivent, les autres étant libre de payer comptant. Dans ce prêt collectif, il faut précise qu'il n’y a pas de solidarité financière entre les différents copropriétaires, chacun étant responsable du remboursement de façon indépendante des autres.
Comment réaliser un ravalement de façade ?
Maisons : faire soi-même ou passer par un professionnel ?
Les propriétaires de maison peuvent mener eux-mêmes la rénovation de leurs façades lorsque l’état des murs l’exige. Si le dernier ravalement date un peu (ou si vous ne savez plus quand il a été réalisé), il est conseillé de solliciter un diagnostic auprès d’un professionnel. Il pourra lister les étapes nécessaires pour une rénovation adaptée, et pas seulement un ravalement avec couche de peinture.
L’entretien des façades peut inclure le nettoyage, le traitement des fissures ou des revêtements, la réparation, les finitions… Dans tous les cas, vous pourrez ensuite contacter plusieurs entreprises et solliciter plusieurs devis pour connaître le prix du ravalement d’une maison au m2.
Enfin, pour les maisons gérées en ASL (association syndicale libre), le ravalement des parties communes sera géré par le syndic pour l'ensemble des colotis. Comme en immeuble, c'est à lui que reviendra la responsabilité de trouver l'entreprise et d'effectuer un suivi du chantier.
Les devis pour ravalement de façade
En maison comme en immeuble de copropriété : sollicitez toujours plusieurs devis de ravalement de façades ! C’est une étape indispensable pour obtenir des travaux au juste prix.
Le coût du ravalement au m2 dépend de nombreux facteur, et notamment de l’entreprise retenue. Comparer les devis vous permet d’optimiser les coûts et de ne pas alourdir inutilement les charges de copropriété. Vous pouvez facilement demander plusieurs devis de ravalement en ligne ou en contactant directement des entreprises proches de chez vous.
Ravalement de façade en copropriété : faut-il un architecte ?
Dans le cas où le ravalement présente des aspects complexes (rénovation avancée), il est possible de solliciter une maîtrise d’ouvrage (architecte ou bureau d’étude) mandatée par le syndic. L'intervention d'un architecte n'est obligatoire que si l'immeuble est dans le périmètre d'un site classé.
La décision de faire intervenir un architecte dans le ravalement de façade revient à l'assemblée des copropriétaires et ne peut leur être imposée par le syndic. Cela dit, elle peut être intéressante dans la mesure où le ravalement peut permettre de valoriser les biens immobiliers.
L'architecte produit un avant-projet sommaire (APS), un cahier des charges du ravalement et consulte des entreprises pour avoir une estimation des prix. Son intervention peut permettre d'obtenir des devis à des tarifs intéressants. En contrepartie, le diagnostic pour ravalement est facturé généralement à l'heure, dans une fourchette d'honoraires qui va de 80€ à 170€/heure.
Ravalement de façade : choix de l'entreprise
Le choix du professionnel est à réaliser en fonction de la nature du ravalement. Simple nettoyage, réparation des fissures, finitions avancées ? À partir d'un diagnostic ou de vos propres observations, vous pourrez faire appel à une entreprise de ravalement spécialisée dans les prestations requises.
Combien de temps durent les travaux de ravalement ?
Les travaux de rénovation de façade d’immeuble sont toujours une source de nuisance pour les habitants. Bruits, poussières, sans oublier les échafaudages visibles de vos fenêtres… Quelle est la durée moyenne des travaux de ravalement ?
Elle varie énormément en fonction de la superficie, de la complexité des matériaux et des types de rénovation. En général, pour un immeuble de taille moyenne (4 étages), il faut prévoir un minimum de 2 semaines. La fourchette est large, et peut aller facilement jusqu’à plusieurs mois de travaux sur les grands immeubles en copropriété.
Quel budget prévoir pour un ravalement de façade ?
Taille de l’immeuble
- Surface de la façade : Le coût total augmente avec la taille de la façade. Un grand immeuble nécessitera un budget plus conséquent car la surface à traiter est plus étendue.
- Répartition en copropriété : Comme les travaux concernent les parties communes, le coût est réparti entre les copropriétaires selon leur quote-part.
Type de revêtement et état de la façade
- Nature des matériaux : Le choix du revêtement joue un rôle majeur dans le budget. Un revêtement noble, comme la pierre de taille, engendrera des coûts supérieurs à ceux d’un revêtement plus simple comme le béton peint.
- Condition de la façade : L’état général de la façade détermine l’ampleur des travaux. Une façade délabrée demandera des interventions plus longues et plus coûteuses que pour une façade en bon état.
Frais liés à l’installation de l’échafaudage
- Coût de l’échafaudage : La mise en place d’un échafaudage représente souvent une part significative du budget.
- Autorisation d’occupation du domaine public : Si l’échafaudage est installé sur rue, une demande d’autorisation (permis de stationnement ou permission de voirie) est nécessaire, engendrant des frais supplémentaires.
Estimation et optimisation du budget
Méthode de calcul du budget
- Prix moyen au m² : Le coût est généralement estimé en multipliant la surface de la façade par un tarif moyen oscillant entre 50 et 150 €/m².
- Variations selon les prestations : Le coût par m² peut varier en fonction de la nature des travaux, du type de ravalement envisagé et des finitions choisies.
Optimisation des coûts
- Multiplication des devis : Il est conseillé de réaliser au moins trois devis pour comparer non seulement le prix global, mais aussi les prestations proposées.
- Définition précise des travaux : Avant de lancer les travaux, il est essentiel de définir les prestations nécessaires (simple nettoyage, rénovation complète, type de finition) pour éviter des coûts superflus.
- Solutions alternatives : Pour certains petits travaux, le recours à des cordistes ou à une nacelle peut être envisagé afin de réduire les frais liés à l’installation d’un échafaudage.
