Qu’est-ce qu’une majorité en copropriété ?
Avant de se pencher sur les particularités des majorités de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, il est important de comprendre la notion de copropriété et des règles de majorités. La loi du 10 juillet 1965 dispose qu’une copropriété est un immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs copropriétaires. Chacun d’eux possède, au moins, un lot privatif et une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes.
La notion de tantièmes est très importante en copropriété pour deux raisons :
- Ils servent à calculer le montant de charges de copropriété dont sont redevables les copropriétaires ;
- Ils déterminent également le nombre de voix de chacun lors de l’assemblée générale.
Chaque année, le syndicat des copropriétaires se réunit lors d’une assemblée générale pour voter des décisions relatives à la copropriété, telles que :
- Les travaux de copropriété ;
- L’établissement du budget prévisionnel ;
- L’élection du conseil syndical ;
- Le quitus au syndic ou la révocation du syndic ;
- etc.
Pour chaque résolution, une majorité spécifique s’applique. Il en existe quatre : la majorité simple, la majorité absolue, la double majorité et l’unanimité. Le texte de loi du 10 juillet 1965 adapte la majorité applicable selon l’impact de la résolution sur la vie de la copropriété. Ainsi, plus les conséquences des décisions sont considérées comme lourdes, plus la majorité sera difficile à obtenir car elle nécessite un nombre élevé de voix des copropriétaires.
Comprendre la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965
Comment obtenir la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965 ?
Pour qu’une résolution soit adoptée à la double majorité de l’article 26, celle-ci doit recueillir le vote favorable de la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant les deux tiers des tantièmes de la copropriété.
Par exemple, prenons une copropriété avec 900 tantièmes répartis entre 8 copropriétaires. Voici le résultat du vote d’une résolution :
- Pour : 650 tantièmes de 3 copropriétaires ;
- Contre : 100 tantièmes de 2 copropriétaires ;
- Abstention : aucune abstention ;
- Absents : 150 tantièmes de 3 copropriétaires.
Dans notre exemple, la résolution a bien recueilli plus de deux tiers des votes des copropriétaires. Cependant, seuls trois copropriétaires ont voté de manière favorable. La majorité en nombre des copropriétaires n’est donc pas atteinte. La résolution n’est donc pas adoptée. Pour être approuvée, la résolution aurait dû obtenir le vote favorable de 4 copropriétaires possédant 600 tantièmes.
La double majorité de l’article 26-1 : la passerelle de majorité
Comme vu précédemment, la double majorité est l’une des majorités les plus difficiles à atteindre. Il existe, cependant, un dispositif de passerelle, prévu dans l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui permet de faciliter l’adoption des résolutions à la double majorité.
Dans le cas où une résolution obtient le vote favorable de la moitié des copropriétaires présents ou représentés détenant au moins un tiers des tantièmes, les copropriétaires se prononcent lors de la même assemblée à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet de 1965.
Reprenons notre copropriété de 900 tantièmes répartis entre 8 copropriétaires. Pour rappel, voici le résultat du vote obtenu au premier tour :
- Pour : 650 tantièmes de 3 copropriétaires ;
- Contre : 100 tantièmes de 2 copropriétaires ;
- Abstention : aucune abstention ;
- Absents : 150 tantièmes de 3 copropriétaires.
On remarque que seuls 5 copropriétaires sont présents ou représentés lors de l’assemblée générale. La résolution ayant récolté le vote favorable de 3 copropriétaires et 650 tantièmes, la majorité en nombre et le tiers des tantièmes est atteint. La résolution peut être votée une nouvelle fois, lors de la même assemblée générale, mais cette fois à la majorité absolue.
Admettons que pendant le second tour, tous les copropriétaires votent de la même manière. La résolution ayant recueilli plus de la moitié des tantièmes de la copropriété, elle est alors adoptée.
Quelles sont les résolutions soumises à la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965 ?
La double majorité s’applique aux résolutions qui modifient l’organisation de la copropriété en profondeur. On retrouve par exemple :
- L’achat ou la vente de parties communes au nom du syndicat des copropriétaires ;
- L’achat d’une partie privative pour la création d’un espace commun tel une loge de gardien ;
- Les actions de disposition sur les parties communes : transformation d’espaces verts en un parking, cession d’une partie commune, etc. ;
- La modification du règlement de copropriété portant sur la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes, comme par exemple l’autorisation de stationnement des véhicules dans la cour de l’immeuble ;
- La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement quand celui-ci appartient au syndicat des copropriétaires.
Comprendre l’unanimité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965
Comment obtenir l’unanimité de l’article 26 de la loi de 1965 ?
L’unanimité de l’article 26 de la loi de 1965 est la majorité la plus difficile à atteindre en copropriété. Elle s’applique pour les décisions les plus lourdes de conséquences, comme la restriction des droits des copropriétaires sur leur lot ou la prise de décision contraire à la destination de l’immeuble.
Pour qu’une résolution soit adoptée à l’unanimité, elle doit récolter le vote favorable de tous les copropriétaires présents, absents ou représentés.
Quelles sont les résolutions soumises à l'unanimité de l’article 26 de la loi de 1965 ?
L’unanimité de l’article 26 de la loi de 1965 s’applique pour les décisions les plus lourdes de conséquences pour la copropriété. Il s’agit par exemple de :
- La suppression d’un équipement collectif, tels que l'ascenseur ou le chauffage ;
- L’aliénation des parties communes ayant pour conséquence de modifier la destination de l'immeuble ;
- La suppression du service de conciergerie si cela porte atteinte à la destination de l'immeuble.
Les dispositifs contre l’absentéisme en assemblée générale
L'absentéisme en assemblée générale est l’un des plus grands freins à la mise en place de réels changements dans la copropriété. En effet, si un trop grand nombre de copropriétaires ne participent pas au vote, celui-ci est complètement bloqué. En ce qui concerne l’unanimité, un seul copropriétaire absent empêche le syndicat des copropriétaires d’adopter certaines résolutions.
Pour éviter ce type de situation, deux solutions existent pour s’assurer que les copropriétaires qui ne peuvent pas être présents le jour de l’assemblée générale puissent tout de même exprimer leur opinion :
- Le vote par correspondance : Le copropriétaire vote en amont de l’assemblée générale en remplissant un formulaire de vote joint à la convocation à l’assemblée générale. Il envoie ensuite celui-ci au syndic de copropriété au moins trois jours francs avant la tenue de l’assemblée générale. Il s’assure ainsi de voter selon ses convictions et de participer à la vie de l’immeuble.
- Le pouvoir : Dans ce cas, le copropriétaire choisit de donner son pouvoir à un tiers en amont de l’assemblée générale. La personne choisie, le mandataire, se rend à l’assemblée générale et vote au nom du copropriétaire à hauteur des tantièmes de celui-ci. Cependant, le mandataire n’est en aucun cas obligé de suivre les consignes de vote de son mandant. Cette solution assure donc la représentation du copropriétaire absent mais pas forcément l’expression de son opinion.
