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Le syndic coopératif avec Matera c'est :
- plus de réactivité (réponse de nos experts en moins de 24h ouvrées) ;
- plus de transparence (accès en temps réel aux dépenses et au budget) ;
- moins d'intermédiaires (décisions prises par les copropriétaires).
Le changement de syndic de copropriété est possible en application de la loi du 10 juillet 1965. Cela permet aux copropriétaires de voter lors d'une assemblée générale (AG) pour élire un nouveau syndic. Plusieurs raisons peuvent motiver ce changement : une gestion défaillante des conflits ou des problèmes relationnels, un manque de transparence ou encore des honoraires jugés trop élevés.
Toutefois, changer de syndic exige de réaliser des formalités précises, notamment pour le révoquer, ou simplement pour ne pas renouveler son mandat.
Quels sont les motifs permettant de justifier un changement de syndic ? Quelles sont les étapes clés à réaliser pour que le changement soit valable ? Peut-on mettre fin au mandat du syndic avant son terme ? Nous répondons à l’ensemble de ces questions au sein de cet article.
Pourquoi changer de syndic de copropriété ?
Les missions incombant à tout syndic
Pour rappel, le syndic de copropriété, en tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires, a pour rôle de gérer la copropriété et ses parties communes, conformément à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Les principales missions du syndic comprennent :
- L'organisation et la convocation d’une assemblée générale annuelle obligatoire ;
- L'établissement du budget prévisionnel et la tenue de la comptabilité de la copropriété ;
- La collecte des charges de copropriété à travers l’envoi des appels de fonds ;
- La gestion des impayés si le cas se présente ;
- La maintenance des documents administratifs essentiels, tels que la fiche synthétique, le carnet d'entretien, le règlement de copropriété, etc.).
- Etc.
Une carence de gestion de la part du syndic
Le changement de syndic peut être motivé par une insatisfaction concernant la gestion de la propriété. Lorsque le mandat du syndic est échu, la loi permet aux copropriétaires et aux membres du conseil syndical de changer de syndic sans avoir à justifier leur décision par un motif spécifique.
En réalité, changer de syndic implique un investissement en termes de temps, notamment du fait des formalités obligatoires à accomplir. Il est donc la plupart du temps motivé par une ou plusieurs raison(s) précise(s).
Généralement, les copropriétaires souhaitent changer de syndic pour les raisons suivantes :
Changer de syndic : choisir le modèle le plus adapté à sa copropriété
Le choix du syndic doit correspondre aux besoins spécifiques et à la taille de votre copropriété. Voici un aperçu des différents modèles de syndics envisageables :
- Syndic professionnel : C’est un modèle généralement privilégié par les grandes copropriétés. Ces dernières exigent, en effet, une connaissance pointue et une gestion rigoureuse des aspects juridiques, techniques et comptables. Le syndic professionnel se porte garant de la bonne exécution de ses tâches et doit être couvert par des solides assurances, notamment sa responsabilité civile professionnelle. Cependant, ces syndics sont de plus en plus critiqués par leurs clients, en raison d’un manque de réactivité et de transparence. Les copropriétaires s’attendent à un service équivalent aux honoraires, souvent élevés et en constante évolution, qu’ils paient. Ils sont élus pour un mandat de trois ans maximum, renouvelable lors des assemblées générales.
- Syndic bénévole : Il convient davantage aux petites copropriétés. Le syndic bénévole est concrètement un copropriétaire. Il n’est donc pas un professionnel. Mais il peut toutefois être rémunéré en échange des missions qu’il réalise. Sa rémunération est toutefois beaucoup moins importante que les honoraires d’un syndic professionnel. Ce copropriétaire doit être élu lors d’une assemblée générale où il se propose pour assurer les fonctions de syndic. Ce modèle favorise une gestion plus intime et communautaire.
- Syndic coopératif : Il est principalement adopté par des copropriétés privilégiant une gestion collaborative et proche du terrain. En effet, ce sont des copropriétaires élus en AG qui vont gérer la copropriété en tant que “conseil syndical”. Le syndic est le président du conseil syndical. Ce modèle présente plusieurs avantages pour la copropriété : some text
- Un coût avantageux étant donné que les copropriétaires élus ne sont pas rémunérés ;
- Une reprise du pouvoir sur la copropriété et un avancement plus rapide sur les différents travaux ;
- Une prise de décision rapide et efficace ;
- La création d’une ambiance conviviale au sein de la copropriété.
- Syndic en ligne : Ce modèle est adapté pour les copropriétés cherchant à réduire les coûts, tout en bénéficiant des conseils d'experts sur les sujets techniques (droit, comptabilité, travaux, etc.) et d’une gestion simplifiée des tâches chronophages et répétitives (convocation des AG, appels de fonds, etc.). Le syndic est ici professionnel, mais le gestionnaire ne se déplace pas au sein de la copropriété et avance sur l’ensemble des missions à distance. L’avantage de ce modèle, ce sont les économies significatives qu’il peut faire réaliser à une copropriété : jusqu’à 40% d’économies en comparaison avec un syndic professionnel traditionnel.
Chaque modèle a ses avantages selon le contexte de la copropriété, il est donc crucial de choisir en fonction des priorités des copropriétaires, qu'il s'agisse de coût, d'efficacité ou de proximité dans la gestion.
Peut-on révoquer son syndic avant la fin de son mandat ?
Ce que dit la loi sur la révocation du syndic
Selon la loi du 10 juillet 1965, la révocation d'un syndic avant la fin de son mandat est strictement encadrée. Il appartient aux copropriétaires de décider de la durée du mandat du syndic lors d’une AG, qui doit être inscrite dans le contrat de mandat. Elle peut aller d’un an à trois ans. Cette durée ne peut pas être modifiée par la suite, hors cas de révocation.
La révocation doit être justifiée par des motifs légitimes et sérieux, reflétant un manquement aux obligations du syndic ou une mauvaise gestion de la copropriété.
Les motifs valables de révocation de son syndic
Il faut documenter le motif de révocation du syndic pour prouver les manquements (échanges de mails, courriers écrits, etc.).
Voici les principaux motifs justifiant la révocation d’un syndic, tels que définis par les juges :
- Le refus de convoquer une AG ou d’ajouter une résolution proposée par le conseil syndical ou un copropriétaire ;
- La non-convocation de l’AG annuelle obligatoire ;
- Des retards répétés dans le paiement des prestataires de la copropriété (énergie, assurance, travaux, etc.), compromettant les services essentiels ;
- La réalisation de travaux non-urgents sans l'accord explicite des copropriétaires.
La procédure de révocation du syndic
La révocation du syndic doit être prévue comme point à l'ordre du jour lors d'une assemblée générale. Les preuves de la nécessité de révocation doivent être solidement établies et présentées aux copropriétaires pour un vote éclairé. Ce processus implique la collecte et la présentation de communications écrites, de relevés financiers et tout autre document pertinent.
Ce cadre rigoureux assure que toute décision de changer de syndic avant le terme prévu est mûrement réfléchie, basée sur des faits concrets et alignée avec les intérêts à long terme de la copropriété.
- Renouveler le contrat du syndic actuel pour un nouveau mandat ;
- Changer pour un syndic professionnel concurrent ou un modèle d'autogestion, c’est-à-dire passer en syndic coopératif ou en syndic bénévole.
Changement de syndic de copropriété : les 5 étapes à suivre impérativement
Étape 1 : Identifier la forme de syndic adaptée à votre copropriété
Avant de changer de syndic, pensez à prendre le temps de déterminer si le modèle de syndic que vous avez actuellement correspond réellement aux besoins spécifiques de votre copropriété. Les problèmes rencontrés peuvent aussi venir d’une inadéquation entre le type de syndic et les besoins des copropriétaires.
Pour rappel, voici les principales formes de syndic existantes :
- Syndic professionnel : La gestion de la copropriété est confiée à un cabinet professionnel en échange d'honoraires. Ce dernier est titulaire d'une carte professionnelle délivrée pour une durée de 3 ans par la Chambre des Commerce et d'Industrie (CCI), d’une assurance en responsabilité civile et d'une garantie financière ;
- Syndic bénévole : C'est un copropriétaire unique qui détient la qualité de syndic et qui assure la gestion de la copropriété. La rémunération du syndic bénévole est facultative, ce sont les copropriétaires qui la décident en assemblée générale à la majorité absolue ;
- Syndic coopératif : Dans ce cas, le président du conseil syndical devient syndic de copropriété. Il est aussi appelé président-syndic. En syndic coopératif, tous les membres du conseil syndical peuvent assister le président dans sa mission de syndic. La gestion de la copropriété est ainsi collégiale, ce qui permet de répartir les tâches en fonction des affinités et des compétences.
Étape 2 : Comparer les offres des autres syndics
Il est essentiel de comparer minutieusement les offres de différents syndics pour choisir la plus adaptée. En vertu de la loi ALUR de 2014, tous les syndics professionnels doivent utiliser un contrat-type, qui standardise les offres pour une meilleure comparabilité. Depuis le 1er janvier 2022, ces syndics doivent également fournir une fiche d'information standardisée sur les prestations proposées et les tarifs associés.
Voici les principaux éléments à ne pas oublier lors de votre comparaison :
- Durée du mandat : Assurez-vous que la durée correspond à vos attentes.
- Coût annuel par lot : Comparez les forfaits pour évaluer le rapport coût-efficacité.
- Durée et la tranche horaire des assemblées générales : Vérifiez si les horaires proposés conviennent à la majorité des copropriétaires.
- Fréquence des visites et réunions avec le conseil syndical : Assurez-vous que la fréquence de contact est suffisante pour une bonne gestion.
- Prestations particulières : Identifiez les coûts des services additionnels non couverts par le forfait, qui sont facturés ponctuellement au syndicat des copropriétaires.
Étape 3 : Préparer l’assemblée générale de copropriété
Pour réaliser un changement de syndic, il est nécessaire de demander au syndic en place d’ajouter une résolution spécifique à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Selon votre cas, vous pouvez proposer :
- Soit le projet de désignation d’un nouveau syndic en fin de mandat,
- Soit le projet de révocation du syndic actuel.
Un membre du conseil syndical ou un copropriétaire doit soumettre cette demande par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), idéalement deux mois avant la tenue de l'assemblée. Cela assure que la convocation, qui doit obligatoirement être envoyée au moins 21 jours avant l'événement, inclut votre résolution. Une fois les convocations envoyées, il n'est plus possible de modifier l'ordre du jour.
Étape 4 : Tenir l’assemblée générale de copropriété
Lors de l'assemblée générale, le vote pour changer de syndic nécessite la majorité absolue. Cette règle de majorité comptabilise les tantièmes des copropriétaires présents, représentés, et absents.
Si la résolution recueille plus de la moitié des tantièmes, le nouveau syndic est élu. Si la majorité absolue n'est pas atteinte, mais qu'un tiers des tantièmes est obtenu, un second vote à la majorité simple peut être organisé immédiatement. Cette procédure s'appuie sur l'article 25-1 de la loi de 1965, et prend uniquement en compte les voix des copropriétaires présents et représentés pour ce deuxième vote.
Prenons un exemple pour illustrer nos propos :
- Un second vote à la majorité de l’article 24 sera possible si la résolution emporte un nombre de voix compris entre 333/1000 et 500/1000, ainsi la résolution pourra passer en second vote si le résultat du premier vote est de 450/1000.
- A défaut de réunir le tiers des voix, une nouvelle assemblée générale doit être convoquée dans un délai de 3 mois pour statuer sur la désignation du syndic à la majorité de l’article 24.
Étape 5 : Assurer dans les règles la transition entre les syndics entrant et sortant
Dès son élection en assemblée générale, le nouveau syndic doit prendre immédiatement ses fonctions. C’est une obligation légale puisqu’aucune copropriété ne peut rester sans syndic. Le procès-verbal, édité à la fin de l’assemblée générale, sert de justificatif à la prise de pouvoir du syndic au sein de la copropriété. Suite à cette nomination, une période de passation commence, réglementée par la loi du 10 juillet 1965.
Pendant cette phase, le syndic sortant dispose d’un délai d’un mois pour remettre tous les documents nécessaires au nouveau syndic (dossiers administratifs, financiers, accès au compte bancaire de la copropriété, etc.). Cette étape est cruciale pour garantir une gestion continue et sans interruption de la copropriété.
FAQ : Changer de syndic de copropriété :
Comment changer de syndic de copropriété ?
- Consultez plusieurs syndics qui répondent à vos besoins
- Comparez les offres des syndics en fonction de vos critères, n’oubliez pas de prendre en compte les différents modèles de gestion
- Convoquez une assemblée générale avec en résolution la “Désignation du syndic”
- Votez le changement de syndic à la majorité de l’article 25-1
- Accueillez le nouveau syndic qui se chargera de la transition
Quelle majorité pour changer de syndic ?
Le changement de syndic est voté lors de l’assemblée générale à la majorité absolue. Le nouveau syndic est élu s’il obtient plus de deux tiers des tantièmes de la copropriété. Dans le cas où le syndic obtient plus d’un tiers des tantièmes, un second vote à la majorité simple est organisé comme le dispose l’article 25-1 de la loi de 1965.
Quels sont les frais d’un changement de syndic ?
Le changement de syndic de copropriété est gratuit pour les copropriétaires. En effet, le syndic sortant ne peut pas demander d’honoraires pour effectuer la transition, car légalement, il n’est plus le gestionnaire de la copropriété.
Pourquoi changer de syndic ?
Les raisons pour changer de syndic de copropriété sont multiples : insatisfaction concernant la gestion de la copropriété, manque de transparence, charges de copropriété trop élevées, etc. Faire jouer la concurrence permet de trouver le modèle de gestion qui offre la meilleure qualité de service et le prix le plus intéressant.
Quelle est l’obligation de mise en concurrence issue de la loi Alur ?
La loi Alur du 24 mars 2014 a créé une obligation de mise en concurrence du syndic en place. Concrètement, le conseil syndical doit tous les trois ans procéder à une mise en concurrence en obtenant des propositions de contrat d’autres syndics. Ces propositions seront ensuite mises à l’ordre du jour de l’assemblée, l’avis du conseil syndical s’il en a émis un pourra être joint à la convocation de l’assemblée générale.
L’obligation de mise en concurrence ci-dessus énoncée possède néanmoins deux exceptions :
- En cas d’absence de conseil syndical dans la copropriété ;
- En cas de dispense de mise en concurrence, votée à la majorité absolue des copropriétaires en assemblée générale.
