Charges de copropriété : le guide complet

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Gérer une copropriété est un véritable casse-tête, surtout lorsqu'il s'agit de maîtriser les charges de copropriété à Paris ! Pourtant, bien comprendre et optimiser ces dépenses peut transformer votre expérience en copropriété, en vous permettant de réaliser des économies significatives. Avec Matera, apprenez à simplifier la gestion des charges de copropriété à Paris et à faire des économies.

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Charges de copropriété : définition 

Les charges de copropriété sont les dépenses engagées pour assurer le fonctionnement et l’entretien de la copropriété. Elles sont généralement votées en assemblée générale et incluses dans le budget prévisionnel. Elles peuvent également inclure des charges dites exceptionnelles pour des travaux imprévus ou urgents. 

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Charges courantes

Les charges courantes sont les dépenses régulières et indispensables à la conservation, l’entretien, et l’administration des parties communes. Ces charges prévisionnelles sont prévues dans le budget prévisionnel établi par le syndic et voté par le syndicat des copropriétaires. Elles incluent les :

• Honoraires du syndic de copropriété,
• Contrats d’assurance,
• Rémunération du personnel de gardiennage,
• Enlèvement des ordures ménagères,
• Travaux de maintenance et petites réparations,
• Services tels que l'entretien des parties communes : ascenseur, chaudière, espaces verts,
• Factures d’électricité, d’eau, de gaz. 

Ces charges sont essentielles pour le maintien de la qualité et de la valeur de la propriété.

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Charges exceptionnelles

Les charges exceptionnelles sont des dépenses imprévues et importantes, souvent liées à des travaux de conservation ou d’amélioration de l’immeuble. Elles incluent :

• Ravalement de façade,
• Surélévation de l’immeuble,
• Réfection des peintures dans les parties communes,
• Réparations des toitures, etc.

Ces dépenses nécessitent une approbation spécifique en assemblée générale et sont souvent financées par des appels de fonds supplémentaires. En cas de travaux exceptionnels, les copropriétaires doivent verser des montants supplémentaires pour couvrir ces coûts, ce qui explique l'augmentation des charges de copropriété.
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En moyenne, combien payent les Français ?

La réponse dans notre baromètre  des charges de copropriétés ! Selon la FNAIM, les charges de copropriété ont connu une hausse significative ces dernières années.

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Répartition des charges : générales et spéciales

La répartition des charges de copropriété est régie par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Elle dépend de la nature des dépenses, avec une distinction entre les charges générales et les charges particulières. 

Charges générales

Les charges générales concernent l’ensemble de l’immeuble et sont réparties proportionnellement aux tantièmes de chaque copropriétaire. Elles couvrent des dépenses telles que :

• Salaire du gardien d’immeuble,
• Primes d’assurance obligatoires,
• Honoraires du syndic,
• Frais de justice en cas de litige en cas de faute du syndic notamment.

Charges spéciales

Les charges spéciales de copro sont attribuées en fonction de l’utilité pour chaque copropriétaire et concernent des dépenses spécifiques telles que :

• Chauffage collectif,
• Frais de maintenance de l’ascenseur (non applicables aux rez-de-chaussée),
• Consommation d’eau froide.

Les charges spéciales sont souvent calculées en fonction de l’utilisation réelle de chaque équipement ou service par les copropriétaires.

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Répartition des charges

Bon à savoir :

Pour rappel, les tantièmes et millièmes figurent dans le règlement de copropriété.

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Calcul et paiement des charges de copropriété

Budget prévisionnel

Les charges prévues dans le budget prévisionnel sont payées trimestriellement à travers des appels de fonds envoyés par le syndic de copropriété. Les provisions doivent être réglées le premier jour de chaque trimestre, sauf indication contraire de l’assemblée générale.

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Charges exceptionnelles

Les dépenses non prévues dans le budget prévisionnel sont votées en assemblée générale et leur paiement est fixé lors de cette réunion. Elles peuvent être financées par des provisions spéciales ou des avances sur le fonds de roulement. Ces charges peuvent être particulièrement élevées, surtout dans le contexte parisien, où les coûts des travaux sont plus importants

Contestation des charges de copropriété

Si un copropriétaire estime que sa quote-part est supérieure de plus d’un quart de ce qu’elle devrait être, il peut contester cette répartition devant le tribunal. Cette action doit être intentée dans les cinq ans suivant la publication du règlement de copropriété, ou dans les deux ans suivant la première vente du lot concerné.

Conditions de contestation des charges

• Délai de 5 ans : après la publication du règlement de copropriété.
• Délai de 2 ans : après la première vente du lot concerné.

Modifier la répartition des charges nécessite un vote à l’unanimité en assemblée générale.

Impayés de charges : conséquences et solutions

En cas d’impayés, il est conseillé de tenter une résolution amiable avant d'engager des procédures judiciaires. Le syndic est responsable des démarches de recouvrement. Chez Matera, notre équipe juridique prend en charge ces situations sans coût supplémentaire.
Le quelque chose en plus de Matera : nous avons un pôle dédié à la résolution des impayés. Grâce à notre plateforme et au moment de notre reprise comptable, en 2023, nous avons aidé 75,3 % des copropriétés subissant des impayés. Parmi ces immeubles, 46,9 % ont réduit leurs impayés de plus de 80 % et 34,3 % n'ont plus du tout d'impayés.

Gestion des charges de copropriété  impayées

• Relances amiables : première étape pour régler les impayés.
• Procédures judiciaires : en cas d’échec des relances amiables, le syndic peut saisir le tribunal.

Il n’y a pas de solidarité entre les copropriétaires en cas d’impayés des charges, sauf décision contraire en assemblée générale. Le syndic peut redistribuer la dette une fois les impayés recouvrés.

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Comment réduire les charges de copropriété ?

Le saviez-vous ? Selon notre baromètre et les données de la FNAIM, les charges ont augmenté de 9,7 % entre 2022 et 2023 pour les copropriétés en chauffage individuel et de 14 % pour les copropriétés en chauffage collectif. Cette hausse s'explique par plusieurs facteurs, dont l'inflation et l'augmentation des coûts énergétiques. Les charges de copropriété peuvent donc peser lourd dans le budget des ménages...
Voici quelques astuces pour les réduire :

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Faire appel à un syndic bénévole ou coopératif pour diminuer ses charges

Choisissez un modèle d’autogestion pour supprimer les honoraires de syndic et les frais annexes qui peuvent parfois coûter très cher. En effet, adopter un modèle de syndic bénévole ou coopératif permet de supprimer les honoraires de syndic et les frais annexes, offrant une belle alternative économique. Par ailleurs, le syndic bénévole a tout intérêt à négocier les meilleurs tarifs auprès des prestataires, y trouvant lui aussi un bénéfice personnel. Cela représente une économie importante pour les copropriétaires...

Le quelque chose en plus de Matera : grâce à notre accompagnement, en moyenne, les copropriétaires réalisent 30 % d’économies sur leurs charges de copropriété et 50 % sur les frais de syndic !

Renégocier les contrats fournisseurs

Assurez-vous que votre syndic renégocie régulièrement les contrats avec les fournisseurs, notamment les contrats d’assurance, d’électricité et de ménage. Pensez à faire jouer la concurrence ! La renégociation des contrats peut conduire à des économies élevées, réduisant les charges de la copropriété.

Le quelque chose en plus de Matera : nos experts renégocient vos contrats sans frais supplémentaires et accompagnent le syndic bénévole dans cette besogne. En attendant, découvrez notre top 3 des mesures mises en place pour limiter les dépenses d’énergie en copropriété. Ces mesures sont parmi les principaux leviers pour réduire les charges.

Réaliser un audit énergétique

Effectuer un audit énergétique et, si besoin, des travaux de rénovation énergétique. Cela permet d’augmenter la valeur de votre résidence et de réaliser des économies sur l’énergie à long terme. Les travaux de rénovation énergétique sont éligibles à des subventions et des aides financières, ce qui représente un avantage non négligeable pour les copropriétaires.

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FAQ sur les charges de copropriété

Quelles sont les charges de copropriété courantes ?

Les charges courantes incluent les honoraires du syndic, les contrats d’assurance, la rémunération du personnel de gardiennage, l’enlèvement des ordures ménagères, les travaux de maintenance et les factures d’électricité, d’eau, et de gaz. Ces dépenses sont les principaux postes de charges pour les logements en copropriété.

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Comment sont votées les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété sont votées chaque année lors de l’assemblée générale annuelle. Le budget prévisionnel pour les dépenses courantes est approuvé, et des votes spécifiques sont nécessaires pour les dépenses exceptionnelles.

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Peut-on contester les charges de copropriété ?

Oui, un copropriétaire peut contester les charges s’il estime que sa quote-part est supérieure de plus d’un quart de ce qu’elle devrait être. L’action doit être intentée dans les cinq ans suivant la publication du règlement de copropriété ou dans les deux ans suivant la première vente du lot concerné. Cette possibilité est encadrée par la législation immobilière.

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Que faire en cas d’impayés de charges ?

En cas d’impayés, il est recommandé de tenter une résolution amiable. Si cela échoue, le syndic peut engager des procédures de recouvrement. Chez Matera, notre équipe juridique s'occupe de ces démarches sans frais supplémentaires, vous aidant à sécuriser votre investissement immobilier.

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Tableau récapitulatif des charges de copropriété

Reprendre le contrôle de vos charges de copropriété n’a jamais été aussi simple ! Pour maximiser vos économies et bénéficier d’une gestion optimisée, faites appel à Matera. Nos spécialistes sont à votre disposition pour vous offrir un devis personnalisé et vous aider à transformer la gestion de votre copropriété. Ne laissez plus les charges de copropriété peser sur votre budget, surtout dans un contexte parisien où elles peuvent être particulièrement élevées.

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