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Le syndic de copropriété est un acteur de la copropriété. Il gère l'immeuble au quotidien et fait respecter les décisions prises par les copropriétaires. Il existe différents modèles de gestion mais le plus répandu en France est le syndic professionnel. Quels sont les avantages et inconvénients de ce modèle de syndic ? Quelle est sa rémunération ? On vous explique tout dans cet article dédié.
Le syndic professionnel : qu’est-ce que c’est ?
Comment fonctionne un syndic professionnel ? Un syndic professionnel peut être une personne physique ou morale spécialisée dans la gestion de copropriété. Il doit rédiger un contrat de syndic qui sera soumis au vote des copropriétaires en assemblée générale pour déterminer la durée, la nature et l'étendue de son mandat. Ce contrat doit être accessible par tous copropriétaires et figurer sur l’extranet de la copropriété.
Le syndic professionnel doit respecter les conditions suivantes pour exercer sa mission :
- Justifier d'une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite ;
- Justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle ;
- Posséder une carte professionnelle portant la mention “syndic de copropriété” délivrée par la chambre de commerce et d'industrie (CCI), pour une durée de validité de trois ans renouvelables.
Pourquoi le syndic doit-il justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle ? Parce que sa responsabilité peut être engagée au civil et au pénal en cas de faute. Il est donc essentiel qu'il soit assuré contre d'éventuelles actions en justice engagées contre lui.
Comment est désigné le syndic professionnel ?
Dans une copropriété ancienne
Dans une copropriété ancienne, la nomination d'un syndic professionnel intervient généralement à la fin de son mandat. C’est le moment où le syndicat des copropriétaires doit statuer sur le renouvellement du syndic en assemblée générale.
En amont de l’assemblée générale, plusieurs étapes sont à suivre :
Étape 1 : Lorsqu’il existe un conseil syndical dans la copropriété, ce dernier est tenu de réaliser une mise en concurrence du syndic. Il doit récolter au minimum deux contrats. À noter qu’en l’absence de conseil syndical, tout copropriétaire peut effectuer une mise en concurrence du syndic actuel.
Étape 2 : Il s’agit ici d’envoyer les devis sélectionnés pour demander une mise à l’ordre du jour. Les copropriétaires, ou le conseil syndical s’il y en a un, doivent transmettre les différents devis au syndic actuel afin que ce dernier puisse les ajouter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. La demande de mise à l’ordre du jour se fait en envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception au syndic actuel environ 2 mois avant la tenue de l’assemblée générale.
Étape 3 : Le jour de l’assemblée générale, le syndic retenu doit être désigné à la majorité absolue par l’assemblée des copropriétaires. Si la résolution n’est pas approuvée le jour de l’AG mais obtient au moins un tiers des tantièmes, alors un nouveau vote peut être organisé, cette fois à la majorité simple. Cette règle de majorité est en effet plus simple à obtenir car elle ne tient pas compte des copropriétaires absents.
Si aucun syndic n’est retenu, le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble peut être saisi à la demande :
- D’un ou plusieurs copropriétaires ;
- D’un ou plusieurs membres du conseil syndical ;
- Ou du maire de la commune ou président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) où se situe la copropriété.
Le juge nommera alors un administrateur provisoire dont le rôle sera de gérer et de faire élire au plus vite un syndic. D’après l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, le juge fixera la durée du mandat de l’administrateur provisoire (au minimum 12 mois) mais également la mission de l’administrateur provisoire.
Dans une copropriété neuve
Le syndic de copropriété est obligatoire dans l'ensemble des copropriété, y compris pour les copropriétés neuves. Dans une copropriété neuve, un syndic provisoire doit être désigné par le promoteur immobilier pour une durée de douze mois maximum.
Le syndic provisoire a pour mission de lever les réserves de la copropriété pour activer les différentes garanties de construction, de mettre en route les contrats fournisseurs et surtout de convoquer la première assemblée générale de la copropriété à l’issue de son mandat. Lors de celle-ci, les copropriétaires pourront choisir de renouveler le syndic provisoire ou de changer de syndic à la majorité absolue.
Quelles sont les missions du syndic professionnel ?
Le rôle du syndic est décrit dans la loi du 10 juillet 1965, le syndic professionnel a diverses missions et obligations à respecter. Voyons lesquelles.
La gestion administrative
Les principales missions administratives du syndic professionnel sont :
- Convoquer et tenir au moins une assemblée générale par an ;
- Réaliser et mettre à jour la fiche synthétique de la copropriété ;
- Faire respecter le règlement de copropriété et exécuter les décisions prises par l'assemblée générale ;
- Administrer l'immeuble et s’assurer de sa conservation, et ainsi entreprendre des travaux urgents en cas de besoin ;
- Représenter le syndicat des copropriétaires dans tous ses actes et ses actions en justice ;
- Établir et mettre à jour le carnet d'entretien de l'immeuble ;
- Immatriculer la copropriété à sa naissance et mettre à jour chaque année les données financières auprès du registre national des copropriétés.
La gestion financière et comptable
Le syndic professionnel doit également assurer une bonne gestion financière de la copropriété en tenant les comptes de la copropriété. Il doit notamment :
- Envoyer les appels de fonds aux copropriétaires pour collecter les charges ;
- Recouvrir les charges impayées, le cas échéant ;
- Établir le budget prévisionnel de la copropriété et le soumettre au vote des copropriétaires en assemblée générale ;
- Ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.
Les avantages et inconvénients du syndic professionnel
À première vue, opter pour un syndic professionnel comporte plusieurs avantages. Cela peut en effet rassurer d'avoir un gestionnaire dédié à sa copropriété. Toutefois, en fonction du cabinet de syndic choisi, la qualité de gestion peut parfois laisser à désirer. D’après une étude IFOP menée par Matera en novembre 2021, plus de 33% des Français se déclarent insatisfaits de leur syndic. Ci-dessous vous trouverez les avantages et inconvénients du syndic professionnel :
Comment est rémunéré le syndic professionnel ?
Tandis que le syndic propose librement ses tarifs, l’assemblée générale doit fixer le montant des honoraires du syndic par un vote des copropriétaires à la majorité absolue.
La rémunération du syndic professionnel prend en compte les éléments suivants :
- Les honoraires forfaitaires pour la gestion courante de l'immeuble, comme la tenue de l'assemblée générale, les travaux d'entretien et de maintenance, la transmission des archives du syndic à un autre par exemple ;
- Les honoraires spécifiques réglementés, qui peuvent être facturés en dehors du forfait pour des prestations particulières, comme la rédaction des convocations ou le temps de préparation des assemblées générales par exemple.
Comment choisir un nouveau syndic ?
Lors du choix d'un syndic de copropriété, la comparaison entre les candidats est essentielle. Évaluez leur expérience et leur réputation dans l'immobilier, en privilégiant ceux qui démontrent une compréhension approfondie des aspects légaux et financiers de la gestion immobilière. Insistez sur la transparence de leur gestion, notamment en ce qui concerne les finances et les décisions administratives ainsi que ceux proposant une qualité de services notamment une relation client exceptionnelle.
Comparez les services offerts, en vous assurant qu'ils correspondent aux besoins spécifiques de votre immeuble, qu'il s'agisse de l'entretien ou de la gestion des travaux (ex: les travaux de rénovation énergétique, les travaux d'accessibilité, etc ...). Les tarifs sont également un critère crucial : recherchez un syndic qui offre un bon rapport qualité-prix.
Enfin, prenez en compte les avis et les expériences d'autres copropriétés gérées par ces syndics pour avoir une vision plus complète de leur efficacité et de leur fiabilité. Une comparaison approfondie vous permettra de faire un choix éclairé et adapté à votre copropriété.
Vous pouvez par exemple vous baser sur notre classements des syndics et évaluer les offres proches de chez vous !
Quelles sont les alternatives au syndic professionnel ?
Les failles du modèle du syndic professionnel peuvent pousser certaines copropriétés à adopter un modèle de syndic non-professionnel. Si vous aussi, vous voulez sauter le pas, voici les deux alternatives possibles.
Le syndic bénévole
Le syndic bénévole est un copropriétaire élu en assemblée générale à la majorité absolue. Il a les mêmes missions qu’un syndic professionnel. S’il y a un conseil syndical dans l’immeuble, ce dernier peut l’assister dans ses tâches et contrôler sa gestion des comptes, tout comme dans le cas d’un syndic professionnel.
Comme la fonction de syndic bénévole demande du temps, de nombreux copropriétaires décident de voter la rémunération du syndic bénévole. Elle prend deux formes cumulatives :
- Soit un remboursement des frais engagés pour la copropriété : en pratique, cette résolution est toujours votée ;
- Soit une rémunération complémentaire : dans ce cas, le montant de la rémunération doit être imposable au titre des bénéfices non-commerciaux et ne doit pas dépasser les revenus principaux du syndic bénévole.
Le syndic bénévole présente toutefois deux avantages non négligeables :
- La réalisation d’économies de charges : même s’il peut être rémunéré, le montant de sa rémunération sera bien moindre en comparaison des honoraires d’un syndic professionnel ;
- Une gestion plus transparente et conviviale : le représentant du syndic bénévole étant un résident de la copropriété, il partage donc les mêmes intérêts que l’ensemble des copropriétaires.
Le syndic bénévole est particulièrement efficace pour la gestion de petites copropriétés.
Le syndic coopératif
Contrairement au syndic bénévole, la gestion de la copropriété en syndic coopératif est effectuée par un ensemble de copropriétaires, le conseil syndical. Ainsi, dans ce modèle, la nomination d’un conseil syndical est obligatoire. Chaque conseiller syndical est élu en assemblée générale. Une fois élu, le conseil syndical élit en son sein un président du conseil syndical. On l’appelle président-syndic.
Le syndic coopératif comprend de nombreux avantages, qui sont notamment :
- Plus de réactivité grâce à une meilleure organisation : en pratique, tous les conseillers syndicaux participent à la gestion de la copropriété et peuvent s’organiser en pôle d’expertise selon leurs affinités ;
- Des économies sur les charges : le syndic coopératif n’est pas rémunéré et ne prend aucune commission. Par ailleurs, comme le conseil syndical partage les mêmes intérêts que les copropriétaires, celui-ci aura plus tendance à renégocier les contrats fournisseurs pour faire baisser les charges de copropriété ;
- Une ambiance plus conviviale au sein de l’immeuble et donc plus de transparence dans la gestion de la copropriété : ce modèle de gestion collégial permet plus de fluidité dans les échanges entre copropriétaires.
