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Qu’est-ce qu’un syndic provisoire dans une copropriété neuve ?
Le régime de la copropriété est défini dans la loi du 10 juillet 1965 comme un immeuble dont la propriété est répartie entre différents copropriétaires. Dans le cas d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), la copropriété naît le jour de la livraison du premier lot. Or, une copropriété sans syndic est interdite par la loi.
Le syndic provisoire joue un rôle crucial dans le secteur de l'immobilier neuf en assurant la transition jusqu'à la première assemblée générale des copropriétaires.
Pour que la copropriété neuve ne se retrouve pas sans syndic, un syndic provisoire est élu par le promoteur. Celui-ci a pour rôle de gérer la copropriété jusqu’à la première assemblée générale. C’est durant cette dernière que le syndicat des copropriétaires pourra élire un syndic de copropriété.
Comment est désigné le syndic provisoire ?
Il est de la responsabilité du promoteur immobilier d'assurer la désignation d'un syndic provisoire qui sera en charge de l'administration initiale de la copropriété.
Soit le syndic provisoire est désigné dans le règlement de copropriété
L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que toutes les copropriétés doivent avoir un règlement de copropriété. Ce document a pour but de fixer les règles de fonctionnement de l’immeuble ainsi que les droits et les devoirs des copropriétaires. Il établit également les parties communes et les parties privatives de l’immeuble.
Dans le cas d’une copropriété neuve, c’est le promoteur qui se charge de rédiger le règlement de copropriété. La désignation du syndic provisoire fera l’objet d’une clause spécifique.
Soit le syndic provisoire est désigné par courrier
Ici, le promoteur choisit un syndic provisoire après la rédaction du règlement de copropriété. Dans ce cas, il prévient les copropriétaires par courrier de la désignation du syndic provisoire.
Quelle est la durée du mandat du syndic provisoire ?
Le syndic provisoire est élu par le promoteur pour une durée de 12 mois maximum à compter de la livraison du premier lot. Il a l’obligation de convoquer une assemblée générale avant la fin de son mandat.
Le mandat du syndic provisoire est automatiquement rompu à sa date d’anniversaire. Dans le cas où le syndic provisoire n’organise pas la première assemblée générale avant cette date, la copropriété se retrouve sans syndic.
Les copropriétaires peuvent alors agir de deux manières :
- Soit ils décident d’organiser une assemblée générale : les copropriétaires organisent eux-mêmes une assemblée générale en vue d’élire un syndic de copropriété ;
- Soit ils peuvent saisir le tribunal judiciaire : conformément à l’article 62-1 du décret du 17 mars 1967, n’importe quel copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire qui désignera un administrateur provisoire pour une durée déterminée. Le rôle de celui-ci est similaire à celui d’un syndic provisoire. Il est chargé de l’administration de la copropriété jusqu’à l’élection du syndic dont il doit organiser l’élection.
Les missions du syndic provisoire en copropriété neuve
Le syndic provisoire doit assurer la convocation de la première assemblée générale dans un délai de 12 mois maximum après la livraison du premier lot.
Durant son mandat, le syndic provisoire doit gérer le budget et l'entretien de l'immeuble, tâches essentielles pour la pérennité de la copropriété.
Le syndic provisoire est chargé des missions du syndic de copropriété de la naissance de la copropriété jusqu’à la tenue de la première assemblée générale. Il doit donc se charger de la gestion administrative et financière de l’immeuble pendant toute la durée de son mandat.
Le syndic provisoire est également le représentant légal du syndicat des copropriétaires en justice ou face au promoteur, par exemple. En effet, c’est lui qui est présent le jour de la livraison des parties communes pour effectuer la levée des réserves et défendre les intérêts de la copropriété.
Il est obligatoire pour le syndic provisoire de convoquer l'assemblée générale avant la fin de son mandat, respectant ainsi le délai légal.
Cependant, la mission principale du syndic provisoire est l’organisation de la première assemblée générale pour élire le nouveau syndic de copropriété. Lors de cette élection, pourra également être élu le conseil syndical.
L’organisation de la première assemblée générale par le syndic provisoire
Dans les faits, il n’est pas rare que le syndic provisoire propose le renouvellement de son mandat pendant la première assemblée générale de la copropriété. Cependant, les copropriétaires sont censés avoir le choix entre différents syndics de copropriété. Conformément à l’article 55 de la loi ALUR, le syndic provisoire a donc l’obligation de mettre en concurrence plusieurs devis de syndic.
Les copropriétaires peuvent également proposer des contrats de syndic à mettre à l’ordre du jour de la première assemblée générale. Pour cela, il leur suffit de contacter le syndic provisoire par lettre recommandée avec accusé de réception en joignant au courrier les devis sélectionnés. Le syndic provisoire a l’obligation de les ajouter à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
Lors de l’assemblée générale, le syndic de copropriété est élu à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Dans le cas où le contrat du syndic provisoire n’est pas renouvelé, il dispose d’un mois pour transmettre les archives de la copropriété au nouveau syndic élu. Puis, dans les trois mois qui suivent la tenue de l’assemblée générale, il doit transmettre l’état des comptes des copropriétaires après apurement.
Les critères clés pour choisir le syndic définitif
Choisir le modèle de gestion
- Professionnel : externe, réglementé (carte CCI, garantie financière, assurance), facturation d’honoraires et de frais annexes.
- Bénévole : copropriétaire élu, gratuit (sauf indemnités votées), plus de proximité mais dépendant de la disponibilité.
- Coopératif : président du conseil syndical avec gestion collégiale, transparence maximale et coûts réduits (absence d’honoraires) .
S’assurer de la transparence des coûts
Nous vous conseillons d’abord de vérifier l’existence d’une grille tarifaire claire (obligatoire pour les pros depuis janvier 2022).
Veillez également à bien comparer les différents honoraires et frais annexes (assemblées extraordinaires, état daté, commissions travaux), qui peuvent vite faire grimper les frais…
Réactivité et proximité : des critères à privilégier
Dans une copropriété neuve, privilégier un syndic pouvant organiser rapidement l’AG initiale, lever efficacement les réserves et répondre en urgence aux imprévus (travaux, sinistres).
Communication et outils digitaux
Choisir un syndic offrant un extranet ou une plateforme en ligne pour un accès permanent aux documents, un suivi budgétaire transparent et une messagerie dédiée.
Expérience en copropriété neuve
S’assurer que le syndic connaît bien les enjeux spécifiques (suivi des garanties constructeur, levée de réserves, immatriculation) et dispose d’une méthodologie structurée pour accompagner les copropriétaires durant cette phase critique.
Processus de sélection
- Demander plusieurs devis détaillés dès la convocation de la première AG.
- Vérifier les références sur des programmes neufs comparables.
- Soumettre le choix du syndic à un vote à la majorité absolue lors de l’AG initiale (et, si nécessaire, à la majorité simple en second tour).
