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Depuis la loi ALUR de 2014, les parties communes des copropriétés doivent être couvertes par une assurance de copropriété. En outre, les copropriétaires doivent garantir les parties privatives avec une assurance individuelle. Au minimum, chacun de ces contrats doit proposer la responsabilité civile. Mais mieux vaut préférer une protection plus complète : la multirisque de l’immeuble et du propriétaire. On fait le point sur l’assurance de copropriété !
Assurance copropriété : comment assurer les parties communes ?
L’immeuble en copropriété horizontale et les maisons individuelles en copropriété verticale se composent de parties privatives (les lots d’habitation de chaque copropriétaire) et de parties communes. Entrent dans cette seconde catégorie, le hall d’entrée, les couloirs, les escaliers, les ascenseurs, le local à poubelle, la toiture, etc.
La copropriété comporte plusieurs organes :
- Le syndicat des copropriétaires, qui regroupe l’ensemble des copropriétaires vote les décisions sur la copropriété ;
- Le syndic de copropriété, pour administrer les parties communes et gérer les finances de la copropriété ;
- Le conseil syndical, qui fait le lien entre les copropriétaires et le syndic. À noter qu’en syndic coopératif, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété de façon autonome.
En vertu de la loi ALUR et du règlement de copropriété, les parties communes comme les parties privatives doivent être couvertes par une assurance. C’est le syndic qui souscrit l’assurance parties communes au nom du syndicat des copropriétaires.
Il est important de choisir une assurance copropriété qui offre une couverture adéquate pour le bâtiment et les copropriétaires.
Pour mieux protéger le bâtiment, il faut envisager une assurance multirisque immeuble (MRI).
L’assurance copropriété obligatoire des parties communes
Le bien immobilier en copropriété doit obligatoirement être assuré en responsabilité civile. Celle-ci permet d’indemniser les sinistres occasionnés aux tiers, employés de l’immeuble (gardien par exemple) et copropriétaires, qui proviennent des parties communes. Cela peut être par exemple la chute d’une tuile sur un passant ou d’un copropriétaire sur une marche glissante.
Cette assurance copropriété est prise à titre collectif, pour l’ensemble de l’immeuble. En cas d’urgence ou de nécessité, le syndic peut souscrire une assurance copropriété au nom du syndicat des copropriétaires sans approbation préalable en assemblée générale. Celle-ci peut ensuite annuler ou modifier cette décision, au cours de la prochaine AG.
L’assurance copropriété facultative des parties communes
L’assurance copropriété en responsabilité civile reste limitée aux dommages survenant aux personnes. Pour mieux protéger l’immeuble, il faut envisager une assurance multirisque immeuble (MRI). Celle-ci permet aussi de couvrir les dommages intervenant sur les parties communes de l’immeuble comme :
- Un dégât des eaux ;
- Un incendie ou une explosion ;
- Le vol et le vandalisme ;
- Le bris de glace ;
- Les catastrophes naturelles ;
- La tempête et autres évènements climatiques ;
- Les catastrophes technologiques ;
- Les actes de terrorisme et d’attentat, émeutes et mouvements populaires.
En l’absence d’une MRI, ce seront les copropriétaires qui devront prendre en charge le montant des réparations, au lieu d’être indemnisés par la compagnie d’assurance !
Risques
Cette assurance copropriété est essentielle pour protéger contre les risques liés aux parties communes
L’assurance copropriété en responsabilité civile limite les risques en indemnisant les dommages survenant aux personnes
Exclusions et limites de garantie
Les exclusions et limites de garantie définissent ce que l’assurance copropriété ne couvre pas, ou couvre de façon partielle, ainsi que les montants maximums (plafonds) au-delà desquels l’assureur n’intervient plus. Il est essentiel de bien les comprendre pour éviter de mauvaises surprises en cas de sinistre.
Les exclusions les plus courantes
L’Article L.112-4 du Code des assurances impose à l’assureur d’indiquer clairement les exclusions dans le contrat. Parmi les plus fréquentes, on retrouve :
- Vices de construction et manque d’entretien : Un sinistre dû à une toiture non entretenue ou à des canalisations vétustes peut se voir refusé ou partiellement indemnisé.
- Actes volontaires ou malveillants : Les dommages causés intentionnellement par un copropriétaire ou un tiers sont en principe exclus.
- Événements spécifiques non garantis : Certains phénomènes, comme certaines catastrophes naturelles non reconnues ou des risques particuliers (séismes, éruptions volcaniques), peuvent exiger des extensions de garantie spécifiques.
Les limites de garantie : plafonds et franchises
Au-delà des exclusions, les limites de garantie précisent jusqu’à quel niveau l’assureur couvre un sinistre. Cela inclut :
- Les plafonds d’indemnisation : Un montant maximal par événement est fixé (exemple : 50 000 € pour un dégât des eaux). Au-delà de ce plafond, la copropriété doit prendre le reste à sa charge.
- Les franchises : Il s’agit de la somme minimum restant à la charge de la copropriété pour chaque sinistre (par exemple, 300 €). Une franchise plus élevée peut permettre de négocier une prime d’assurance plus basse, mais augmente le reste à charge en cas de sinistre.
Quels recours possibles en cas de désaccord ?
En cas de litige sur une exclusion ou une limite de garantie, il est important de :
- Relire attentivement le contrat : Vérifiez la mention explicite de l’exclusion et des franchises.
- S’adresser à l’assureur : Une demande d’explication ou une négociation à l’amiable peuvent parfois résoudre le désaccord.
- Recourir à la médiation : De nombreux assureurs proposent un service de médiation. En dernier ressort, vous pouvez saisir le tribunal compétent (tribunal judiciaire), notamment si vous jugez le refus d’indemnisation infondé.
Connaître les exclusions et limites de garantie vous permet d’évaluer précisément le niveau de protection offert par votre assurance copropriété. Avant de souscrire ou de renégocier un contrat, analyser ces points et, si nécessaire, souscrire des garanties complémentaires contribue à sécuriser au mieux votre immeuble.
Focus sur les garanties complémentaires
Au-delà des garanties de base (responsabilité civile et dommages aux biens), les contrats d’assurance copropriété peuvent proposer différentes garanties complémentaires. Celles-ci permettent de couvrir des risques spécifiques auxquels l’immeuble peut être exposé. Avant de les souscrire, il est important de vérifier leur pertinence en fonction des caractéristiques et de la localisation de votre copropriété.
Les garanties complémentaires offrent un niveau de protection élargi et s’avèrent particulièrement utiles pour les copropriétés situées en zone exposée ou disposant d’équipements sensibles (vitrages, ascenseurs, locaux communs spécifiques). Prendre le temps de comparer les offres et de lire attentivement les conditions (exclusions, plafonds d’indemnisation, franchises) est essentiel pour adapter le contrat d’assurance copropriété à la réalité de votre immeuble.
Gestion des sinistres en copropriété
La gestion d’un sinistre au sein d’une copropriété implique plusieurs acteurs : le(s) copropriétaire(s) concerné(s), le syndic (professionnel ou bénévole), ainsi que l’assureur. Chaque étape est cruciale pour que l’indemnisation se déroule dans les meilleures conditions.
Déclaration du sinistre
Lorsqu’un sinistre (dégât des eaux, incendie, vandalisme, etc.) survient dans les parties communes, c’est le syndic qui se charge le plus souvent de déclarer l’incident à l’assurance de la copropriété. Si le sinistre concerne un lot privatif et impacte également les parties communes, il est impératif de prévenir rapidement le syndic pour qu’il puisse engager les démarches nécessaires.
Délai légal : L’Article L.113-2 du Code des assurances impose un délai de cinq jours ouvrés (ou deux jours ouvrés en cas de vol) pour déclarer le sinistre à l’assureur, sauf cas de force majeure.
Formalités : La déclaration peut se faire par courrier recommandé ou via le portail en ligne de l’assureur (lorsqu’il existe). Il est recommandé de préciser les circonstances, la date, l’ampleur estimée des dommages et, si possible, de joindre des photos.
Expertise et constatation des dommages
Une fois le sinistre déclaré, l’assureur peut mandater un expert pour évaluer l’ampleur des dégâts. Cette étape permet de déterminer les responsabilités (parties communes, lot privatif, vice de construction, négligence d’entretien, etc.) et de chiffrer le montant des réparations.
- Rôle de l’expert : Il constate les dommages, interroge les parties prenantes (syndic, copropriétaires, voisins) et vérifie l’état de l’immeuble.
- Collaboration avec le syndic : Le syndic facilite l’accès aux parties communes et met à disposition tous les éléments (factures d’entretien, diagnostics techniques, etc.).
- Possible contre-expertise : En cas de désaccord sur les conclusions, la copropriété peut demander une contre-expertise, soit en passant par un expert indépendant, soit via la protection juridique (si souscrite).
Indemnisation et répartition des coûts
Selon les garanties incluses dans le contrat d’assurance copropriété et les conclusions de l’expertise, l’assureur propose une indemnisation pour couvrir tout ou partie des dommages. La somme versée dépend notamment :
- Du plafond d’indemnisation : Chaque type de sinistre (dégâts des eaux, incendie, etc.) peut avoir un plafond.
- Des franchises : Montant restant à la charge de la copropriété ou du copropriétaire concerné.
- Du degré de responsabilité : S’il s’avère qu’un copropriétaire a commis une négligence (par ex. : fuite due à un défaut d’entretien de son installation privative), il pourra être amené à supporter une partie des frais.
La réparation des parties communes est généralement prélevée sur le fonds de travaux (ou via un appel de fonds exceptionnel), tandis que les dommages privatifs incombent au copropriétaire responsable de son lot et de son assurance habitation ou PNO (Propriétaire Non Occupant), selon le cas.
Une gestion efficace des sinistres en copropriété passe avant tout par une déclaration rapide, une bonne collaboration entre le syndic, les copropriétaires et l’assureur, ainsi qu’une analyse précise des garanties et responsabilités. Comprendre les étapes clés (déclaration, expertise, indemnisation, recours) aide à accélérer le processus et à limiter les conflits potentiels.
Assurance copropriété : comment assurer les parties privatives ?
Comme les parties communes, les lots privatifs doivent être assurés.
L’assurance obligatoire des parties privatives
Les copropriétaires doivent a minima s’assurer en responsabilité civile. L’assureur accordera une indemnisation au copropriétaire, dont le logement a causé des dommages :
- Aux tiers et voisins ;
- Aux employés de maison ;
- Aux animaux.
Toutefois, l’assurance en responsabilité civile pour les parties privatives ne couvre pas :
- Les sinistres que vous vous causez à vous-même ou à vos proches ;
- Les dommages provenant d’un chien dangereux ;
- L’activité professionnelle que vous exercez à domicile.
L’assurance facultative des parties privatives
Comme pour l’assurance copropriété, il est possible de choisir une assurance multirisque habitation. Elle prendra ainsi en charge les dommages causés aux personnes, mais aussi aux biens. Cela peut être le cas par exemple d’un dégât des eaux provenant du logement et occasionnant un sinistre sur les parties communes.
Assurance copropriété et assurance individuelle : comment s’articulent-elles ?
Si le sinistre provient d’une partie commune, alors c’est l’assurance copropriété qui est mobilisée. Il appartient au syndic de contacter l’assureur, pour la prise en charge des conséquences du dommage.
À l’inverse, si le sinistre puise son origine dans une partie privative, alors c’est l’assurance individuelle qui sera mise en jeu.
L’assurance copropriété ne fonctionne pas pour les sinistres provenant d’une partie privative, et inversement.
Combien coûte une assurance copropriété ?
Le prix d’une assurance pour la copropriété dépend de :
- L’étendue du contrat et des garanties souscrites ;
- La surface du bien en copropriété ;
- Le nombre de copropriétaires dans l’immeuble ;
- Les équipements à assurer (s’il existe par exemple des garages, caves, ou local à vélo) ;
- Du nombre de sinistres déclarés au cours des trois dernières années.
La valeur des parties communes est un facteur clé dans la souscription de l'assurance.
Il est crucial de déterminer la valeur des parties privatives pour une assurance adéquate.
La surface du bâtiment en copropriété influence le coût de l'assurance.
Il s’avère donc judicieux de faire faire jouer la concurrence entre assureurs, et de réaliser plusieurs devis !
Qui doit payer l’assurance de la copropriété ?
L’assurance de la copropriété, responsabilité civile ou multirisque immeuble, est payée par l’ensemble des copropriétaires. Elle est divisée entre eux en fonction du nombre de tantièmes qu’ils détiennent dans la copropriété. Cette information figure notamment sur l’état descriptif de division. Concrètement, la prime d’assurance copropriété est comprise dans les charges de copropriété, qui sont payées généralement trimestriellement via l’envoi des appels de fonds par le syndic.
L’assurance des parties privatives, quant à elle, est payée individuellement par chaque copropriétaire.
Comment choisir une assurance copropriété ?
Premièrement, il faut se rapporter au règlement de copropriété, pour déterminer le type d’assurance copropriété qu’il prévoit. Il arrive que celui-ci impose directement la MRI. Ensuite, il faut choisir l’assurance copropriété en fonction de :
- Ce qui est compris dans chacune des garanties ;
- Des plafonds d’indemnisation ;
- Des causes d’exclusion ;
- Du délai de carence et le délai de franchise….
Le syndic doit obligatoirement faire établir plusieurs devis et faire voter l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965.
FAQ Assurance de copropriété
Est-ce l’assurance de la copropriété est obligatoire ?
Oui, les parties communes doivent être assurées par une assurance copropriété, a minima en responsabilité civile. Chaque copropriétaire doit en outre s’assurer en responsabilité civile à titre individuel, pour ses parties privatives.
Qui doit payer l’assurance de la copropriété ?
L’assurance de la copropriété est payée par chaque copropriétaire en fonction des tantièmes qu’il détient dans la copropriété.
Comment choisir le bon syndic de copropriété ?
Le choix d'un syndic de copropriété dépend de plusieurs facteurs, notamment de leur expérience, de leurs tarifs, et des services offerts. Utiliser un comparateur de syndic peut vous aider à évaluer les différentes options disponibles et à faire le meilleur choix pour votre copropriété.
Comment évaluer les charges de copropriété ?
Les charges de copropriété peuvent varier considérablement d'une propriété à l'autre. Il est important de comprendre comment ces coûts sont calculés et ce qu'ils incluent. Un comparateur de charges peut être un outil utile pour avoir une idée claire des dépenses et pour planifier en conséquence.
