Depuis la loi ALUR de 2014, les parties communes des copropriétés doivent être couvertes par une assurance de copropriété. En outre, les copropriétaires doivent garantir les parties privatives avec une assurance individuelle. Au minimum, chacun de ces contrats doit proposer la responsabilité civile. Mais mieux vaut préférer une protection plus complète : la multirisque de l’immeuble et du propriétaire. On fait le point sur l’assurance de copropriété !

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Assurance copropriété : comment assurer les parties communes ?

L’immeuble en copropriété horizontale et les maisons individuelles en copropriété verticale se composent de parties privatives (les lots d’habitation de chaque copropriétaire) et de parties communes. Entrent dans cette seconde catégorie, le hall d’entrée, les couloirs, les escaliers, les ascenseurs, le local à poubelle, la toiture, etc.

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La copropriété comporte plusieurs organes :

• Le syndicat des copropriétaires, qui regroupe l’ensemble des copropriétaires vote les décisions sur la copropriété ;
• Le syndic de copropriété, pour administrer les parties communes et gérer les finances de la copropriété ;
• Le conseil syndical, qui fait le lien entre les copropriétaires et le syndic. À noter qu’en syndic coopératif, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété de façon autonome.  

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En vertu de la loi ALUR et du règlement de copropriété, les parties communes comme les parties privatives doivent être couvertes par une assurance. C’est le syndic qui souscrit l’assurance parties communes au nom du syndicat des copropriétaires.

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L’assurance copropriété obligatoire des parties communes

Le bien immobilier en copropriété doit obligatoirement être assuré en responsabilité civile. Celle-ci permet d’indemniser les sinistres occasionnés aux tiers, employés de l’immeuble (gardien par exemple) et copropriétaires, qui proviennent des parties communes. Cela peut être par exemple la chute d’une tuile sur un passant ou d’un copropriétaire sur une marche glissante.

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Cette assurance copropriété est prise à titre collectif, pour l’ensemble de l’immeuble. En cas d’urgence ou de nécessité, le syndic peut souscrire une assurance copropriété au nom du syndicat des copropriétaires sans approbation préalable en assemblée générale. Celle-ci peut ensuite annuler ou modifier cette décision, au cours de la prochaine AG.

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Bon à savoir :

Le syndic de copropriété professionnel doit lui aussi souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle. Elle n’est pas obligatoire pour le syndic bénévole. Cependant, il est recommandé d’en souscrire une. Avec Matera, les syndics coopératifs et bénévoles ont automatiquement une assurance en responsabilité civile AXA pour les accompagner sereinement dans la gestion de leur copropriété. Par ailleurs, nos experts juridiques veillent à tout moment à ce que la copropriété respecte les normes légales en vigueur.

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L’assurance copropriété facultative des parties communes

L’assurance copropriété en responsabilité civile reste limitée aux dommages survenant aux personnes. Pour mieux protéger l’immeuble, il faut envisager une assurance multirisque immeuble (MRI). Celle-ci permet aussi de couvrir les dommages intervenant sur les parties communes de l’immeuble comme :

• Un dégât des eaux ;
• Un incendie ou une explosion ;
• Le vol et le vandalisme ;
• Le bris de glace ;
• Les catastrophes naturelles ;
• La tempête et autres évènements climatiques ;
• Les catastrophes technologiques ;
• Les actes de terrorisme et d’attentat, émeutes et mouvements populaires.

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En l’absence d’une MRI, ce seront les copropriétaires qui devront prendre en charge le montant des réparations, au lieu d’être indemnisés par la compagnie d’assurance !

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Assurance copropriété : comment assurer les parties privatives ?

Comme les parties communes, les lots privatifs doivent être assurés.

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L’assurance obligatoire des parties privatives

Les copropriétaires doivent a minima s’assurer en responsabilité civile. L’assureur accordera une indemnisation au copropriétaire, dont le logement a causé des dommages :

• Aux tiers et voisins ;
• Aux employés de maison ;
• Aux animaux.

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Toutefois, l’assurance en responsabilité civile pour les parties privatives ne couvre pas :

• Les sinistres que vous vous causez à vous-même ou à vos proches ;
• Les dommages provenant d’un chien dangereux ;
• L’activité professionnelle que vous exercez à domicile.

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Bon à savoir :

L’assurance PNO (propriétaire non occupant) est obligatoire en copropriété, même si le locataire doit par ailleurs assurer le logement !

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L’assurance facultative des parties privatives

Comme pour l’assurance copropriété, il est possible de choisir une assurance multirisque habitation. Elle prendra ainsi en charge les dommages causés aux personnes, mais aussi aux biens. Cela peut être le cas par exemple d’un dégât des eaux provenant du logement et occasionnant un sinistre sur les parties communes.

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Assurance copropriété et assurance individuelle : comment s’articulent-elles ?

Si le sinistre provient d’une partie commune, alors c’est l’assurance copropriété qui est mobilisée. Il appartient au syndic de contacter l’assureur, pour la prise en charge des conséquences du dommage.

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À l’inverse, si le sinistre puise son origine dans une partie privative, alors c’est l’assurance individuelle qui sera mise en jeu.

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L’assurance copropriété ne fonctionne pas pour les sinistres provenant d’une partie privative, et inversement.

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Bon à savoir :

La convention IRSI (indemnisation et recours des sinistres immeuble) prévoit des règles pour l’indemnisation des sinistres dégâts des eaux et incendies, dès lors qu’elle n’excède pas 5 000 euros. C’est le cas par exemple dans le cadre de la désignation d’un assureur gestionnaire pour les sinistres provenant d’un local privatif.

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Combien coûte une assurance copropriété ?

Le prix d’une assurance pour la copropriété dépend de :

• L’étendue du contrat et des garanties souscrites ;
• La surface du bien en copropriété ;
• Le nombre de copropriétaires dans l’immeuble ;
• Les équipements à assurer (s’il existe par exemple des garages, caves, ou local à vélo) ;
• Du nombre de sinistres déclarés au cours des trois dernières années.

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Il s’avère donc judicieux de faire faire jouer la concurrence entre assureurs, et de réaliser plusieurs devis !

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Qui doit payer l’assurance de la copropriété ?

L’assurance de la copropriété, responsabilité civile ou multirisque immeuble, est payée par l’ensemble des copropriétaires. Elle est divisée entre eux en fonction du nombre de tantièmes qu’ils détiennent dans la copropriété. Cette information figure notamment sur l’état descriptif de division. Concrètement, la prime d’assurance copropriété est comprise dans les charges de copropriété, qui sont payées généralement trimestriellement via l’envoi des appels de fonds par le syndic.

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L’assurance des parties privatives, quant à elle, est payée individuellement par chaque copropriétaire.

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Comment choisir une assurance copropriété ?

Premièrement, il faut se rapporter au règlement de copropriété, pour déterminer le type d’assurance copropriété qu’il prévoit. Il arrive que celui-ci impose directement la MRI. Ensuite, il faut choisir l’assurance copropriété en fonction de :

• Ce qui est compris dans chacune des garanties ;
• Des plafonds d’indemnisation ;
• Des causes d’exclusion ;
• Du délai de carence et le délai de franchise….

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Le syndic doit obligatoirement faire établir plusieurs devis et faire voter l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965.

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FAQ Assurance de copropriété

Est-ce l’assurance de la copropriété est obligatoire ?

Oui, les parties communes doivent être assurées par une assurance copropriété, a minima en responsabilité civile. Chaque copropriétaire doit en outre s’assurer en responsabilité civile à titre individuel, pour ses parties privatives.

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Qui doit payer l’assurance de la copropriété ?

L’assurance de la copropriété est payée par chaque copropriétaire en fonction des tantièmes qu’il détient dans la copropriété.