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Qu’est-ce qu’un conseiller syndical ?

Qu’est-ce qu’un conseiller syndical ?

Qu’est-ce qu’un conseiller syndical ?

Qu’est-ce qu’un conseiller syndical ?

Le conseil syndical joue le rôle d’intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic de copropriété. Ses membres sont élus en assemblée générale par le syndicat des copropriétaires. Qu’est-ce qu’un conseiller syndical ? Quel est son rôle et ses responsabilités ? On fait le point dans cet article.

Sommaire

Quelles sont les missions d’un membre du conseil syndical ?

Un conseiller syndical est un copropriétaire élu en assemblée générale à la majorité absolue. Pour rappel, cette règle de majorité comptabilise les voix de tous les copropriétaires présents, représentés et absents. La loi du 10 juillet 1965 définit le rôle et les missions des membres du conseil syndical, qui varient en fonction du modèle de syndic de copropriété adopté. 

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Bon à savoir :
Il existe trois modèles de syndics conformément à la loi de 1965 : 
  • Le syndic professionnel : il s’agit d’une société externe à la copropriété, qui gère l’immeuble en échange d’honoraires. Le syndic professionnel doit justifier d’une garantie financière, d’une assurance responsabilité civile professionnelle et être en possession d’une carte professionnelle délivrée par la CCI portant la mention “syndic de copropriété” ;
  • Le syndic bénévole : dans ce modèle en autogestion, un copropriétaire est élu en assemblée générale à la majorité absolue pour administrer la copropriété ;
  • Le syndic coopératif : il s'agit d’un modèle en autogestion. Légalement, c’est le président du conseil syndical qui agit en qualité de syndic de copropriété. Toutefois, dans la pratique, tous les conseillers syndicaux participent à la gestion de la copropriété en fonction de leurs affinités et de leur disponibilité, ce qui permet une meilleure réactivité et davantage de transparence dans la gestion. 

Les missions d’un conseiller syndical en syndic professionnel ou bénévole

Lorsque la copropriété est administrée par un syndic professionnel ou un syndic bénévole, le conseil syndical occupe les fonctions suivantes :

  • Assurer la mission de porte-parole des copropriétaires ;
  • Jouer l’intermédiaire entre le syndic de copropriété et le syndicat des copropriétaires, qui est composé de l’ensemble de tous les copropriétaires ;
  • Contrôler le syndic dans l'exécution de ses missions, notamment en ce qui concerne la gestion financière de la copropriété.

En syndic professionnel ou bénévole, le président du conseil syndical est l’interlocuteur privilégié du syndic, il assure le même rôle que les conseillers syndicaux. Il anime également les réunions du conseil syndical.

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Bon à savoir :
Lorsque la copropriété est gérée par un syndic professionnel ou un syndic bénévole, il est possible de renoncer à nommer un conseil syndical en votant la résolution en assemblée générale à la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965. Cette majorité requiert le vote favorable de la majorité des copropriétaires présents, représentés ou absents, et l’obtention des deux tiers des tantièmes de la copropriété. Pour rappel, les tantièmes correspondent à la part de copropriété que possède chaque copropriétaire.

Les missions des membres du conseil syndical en syndic coopératif

Lorsque la copropriété est en syndic coopératif, c’est le conseil syndical qui gère la copropriété sans intermédiaire. Si, d’un point de vue légal, c’est le président du conseil syndical qui détient la qualité de syndic ; dans les faits, les conseillers syndicaux participent tous à l’administration de l’immeuble et peuvent ainsi se répartir les tâches.

À noter qu’en gestion coopérative, le président-syndic a les mêmes missions que celles d’un syndic professionnel ou bénévole, c’est-à-dire :

  • Tenir et convoquer une assemblée générale au moins une fois par an ;
  • Établir le budget prévisionnel de la copropriété chaque année ;
  • Collecter les charges de copropriété via l’envoi des appels de fonds ;
  • Recouvrer les charges impayées, le cas échéant ;
  • Tenir la comptabilité de la copropriété ;
  • Immatriculer la copropriété et mettre à jour les données financières sur le registre national des copropriétés chaque année, dans un délai de deux mois après l’assemblée générale annuelle ayant approuvé les comptes. L’immatriculation et la mise à jour permettent d’obtenir une fiche synthétique contenant les informations d’identification et d’organisation de la copropriété ;
  • Convoquer des travaux urgents si la salubrité de l’immeuble et/ou la sécurité des habitants est menacée ;
  • Représenter le syndicat des copropriétaires dans tous ses actes et actions en justice, comme le recouvrement de créance ou la signature de contrats au nom du syndicat des copropriétaires ;
  • Faire exécuter les résolutions adoptées en assemblée générale ;
  • Faire respecter le règlement de copropriété, document qui définit les règles de fonctionnement de l'immeuble ainsi que les droits et les obligations des copropriétaires. Le règlement s’applique également aux locataires.
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Attention !
Le conseil syndical est obligatoire en syndic coopératif car il assure, seul, la gestion de la copropriété.

Le syndic coopératif présente de nombreux avantages, parmi lesquels des économies de charges, plus de transparence dans la gestion et davantage de convivialité au sein de l’immeuble.

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Bon à savoir :
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Qui peut être membre du conseil syndical ?

N’importe quelle personne physique ou morale possédant un ou plusieurs lots dans la copropriété peut être élue comme conseiller syndical. Le lot en question peut être un appartement, une cave, une chambre de service, un garage ou un box dans la résidence principale, voire secondaire du propriétaire.

Ainsi, les associés d’une société civile immobilière (SCI) détenant un ou plusieurs lots dans la copropriété peuvent être élus comme membres du conseil syndical. C’est également le cas des personnes physiques et morales suivantes :

  • Les acquéreurs à terme, c’est-à-dire ceux qui achètent un bien immobilier de façon progressive mais qui ne profitent pas encore de la propriété du bien. C’est notamment le cas de l’accession à la copropriété ou de la vente en viager ;
  • Le nu-propriétaire et l’usufruitier du bien, en cas de division de la propriété ;
  • Le propriétaire en indivision, lorsque deux personnes au moins sont propriétaires du même bien.
  • Les conjoints, les partenaires de PACS et les représentants légaux des personnes éligibles à la qualité de conseiller syndical.
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Attention !
Afin d’éviter les conflits d'intérêt au sein de la copropriété, certaines personnes liées au syndic professionnel ou bénévole ont l’interdiction de faire partie du conseil syndical, et ce, même en étant propriétaires d’un lot dans la copropriété en question. Il s’agit des personnes suivantes :
  • Le conjoint du syndic, son partenaire de PACS ou son concubin ;
  • Les ascendants ou descendants du syndic, jusqu’au second degré ;
  • Les employés du syndic.
Cette mesure n’est cependant pas applicable en gestion coopérative.

Quelles sont les modalités d’élection des conseillers syndicaux ?

Comme vu précédemment, les conseillers syndicaux sont élus en assemblée générale à la majorité absolue des copropriétaires. 

Pour présenter sa candidature, le copropriétaire doit envoyer une demande de mise à l’ordre du jour au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il est recommandé d’envoyer la demande de mise à l’ordre du jour environ 2 mois avant l’assemblée générale afin de laisser au syndic une marge de temps suffisante pour ajouter la candidature à l’ordre du jour. Pour rappel, le syndic doit envoyer les convocations d’assemblée générale dans un délai légal de 21 jours avant l’AG.

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Bon à savoir :
Si aucun candidat ne remporte la majorité requise ou qu’il n’y a pas eu de candidature, les membres du conseil syndical peuvent être désignés par voie judiciaire. Pour ce faire, le syndic de copropriété ou les copropriétaires peuvent saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour qu’il désigne sur ordonnance les conseillers syndicaux. Si ces derniers n’acceptent pas leurs fonctions, le juge constatera alors l’impossibilité de constituer un conseil syndical.

Combien de membres doit compter le conseil syndical ?

La loi du 10 juillet 1965 ne fixe pas un nombre exact de membres au conseil syndical. En revanche, le nombre de titulaires est encadré par le règlement de copropriété ou, à défaut, par un vote à la majorité absolue en assemblée générale. 

Cependant, dans les copropriétés de moins de 10 lots, nous vous recommandons d’élire 2 conseillers syndicaux, notamment s’il n’y a pas beaucoup de dossiers en cours (pas de gros travaux par exemple).

À l’inverse, nous vous recommandons de nommer entre 3 et 8 membres pour les grandes copropriétés. Le nombre de conseillers syndicaux dépend aussi de la volonté et du temps consacré par chacun à sa mission.

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Attention !
L’article 25 du décret du 17 mars 1967 dispose que le conseil syndical n’est plus valablement constitué si plus d’un quart des sièges prévu par le règlement de copropriété est vacant. Par exemple, si un conseil syndical est composé de quatre membres et que deux d’entre eux partent, il faudra alors convoquer une assemblée générale pour élire de nouveaux conseillers syndicaux. Les modalités d’élection sont les mêmes que celles citées précédemment.

Comment est élu le président du conseil syndical ?

Le président est désigné parmi les membres du conseil syndical une fois constitué. Il est nommé lors de la première réunion, selon les modalités d’élection prévues par le règlement de copropriété, ou, à défaut, à la majorité des membres du conseil syndical.

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Bon à savoir :
Nous vous recommandons de nommer un vice-président du conseil syndical. Ainsi, si le président-syndic se retrouve dans l’incapacité de remplir ses fonctions, le vice-président peut automatiquement le remplacer. Dans le cas d'une copropriété en gestion coopérative (où le président-syndic agit en qualité de syndic de copropriété), cela évite de se retrouver sans syndic, ce qui est illégal.

Quelle est la durée du mandat des membres du conseil syndical ?

C’est le règlement de copropriété qui prévoit la durée du mandat des membres du conseil syndical. Si aucune durée n’est mentionnée, alors le mandat a par défaut une durée maximale de trois ans renouvelables.

Le nombre de mandats pour un membre du conseil syndical 

Il n’existe pas de limite concernant le nombre de mandats, le mandat de chaque conseiller syndical est ainsi renouvelable à volonté. Cependant, il reste obligatoire de procéder à la réélection des membres dont le mandat arrive à échéance, par un vote en assemblée générale à la majorité absolue.

La démission d’un membre du conseil syndical 

Un conseiller syndical peut librement démissionner à n’importe quel moment en cours de mandat et sans motif. Cela se fait par l’envoi d’une lettre de démission par recommandé avec accusé de réception à son syndic ou au président du conseil syndical dans le cas d’un syndic coopératif. En cas de démission d’un conseiller syndical, la loi ne fixe aucune obligation de préavis de départ, et ce, même s’il est président du conseil et que la copropriété est gérée en syndic coopératif. C’est pour cela qu’il est intéressant de stipuler dans le règlement de copropriété des modalités de départ et notamment une durée de préavis. 

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Bon à savoir :
Lorsque le président du conseil syndical démissionne, il reste tout de même conseiller syndical et peut continuer à exercer ses fonctions dans la limite du mandat en cours. Ainsi, s’il souhaite se retirer complètement du conseil syndical, il doit également démissionner du poste de conseiller syndical.

La révocation d’un membre du conseil syndical 

L’assemblée générale des copropriétaires peut également décider de mettre un terme anticipé au mandat d’un conseiller syndical, en  votant sa révocation à la majorité absolue. C’est notamment le cas lorsqu’un membre du conseil syndical commet une faute de gestion ou un abus de pouvoir. Une faute de gestion d’un conseiller syndical est, par exemple, un défaut de contrôle du syndic ou le détournement de fonds de la copropriété.

Quelle est la responsabilité juridique des membres du conseil syndical ?

Chacun des membres du conseil syndical peut engager individuellement sa responsabilité dans l'exécution de sa mission. Cependant, le ministère de la Justice rappelle dans une réponse publique du 27 août 2020 que les conseillers syndicaux bénéficient d’une quasi-immunité, du moment que les actes accomplis font partie de l’exercice de leurs fonctions. La responsabilité civile des conseillers n’est ainsi engagée qu’en cas de faute lourde : nuire volontairement à un ou plusieurs copropriétaires, agir dans les intérêts du syndic et non de la copropriété, etc.

Selon l’article 21-4 de la loi du 10 juillet 1965, chacun des membres du conseil syndical a pour obligation de souscrire à une assurance de responsabilité civile. L’assurance doit être souscrite par le syndicat des copropriétaires.

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Bon à savoir :
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On ne s'arrête pas en si bon chemin!
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