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Travaux urgents en copropriété : qu’est-ce que c’est ?
Malheureusement, aucun texte de loi n’énonce précisément quels sont les travaux urgents en copropriété. Néanmoins, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 définit les travaux urgents comme des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.
En général, les travaux urgents permettent d'assurer la salubrité et la solidité de la copropriété, de garantir la sécurité des personnes et des biens et d’éviter tout sinistre imminent.
La jurisprudence précise que les travaux suivants sont considérés comme urgents :
- Les travaux d’étanchéité d’une toiture ;
- Le dégorgement et la réparation d'un collecteur d'égout ;
- La remise en état d’une canalisation d'eau ;
- Les travaux destinés à pallier une grande insuffisance de chauffage ;
- Le remplacement des serrures du hall d’entrée après un cambriolage ;
- Le remplacement d’un mur qui menace de s’écrouler ;
- Etc.
Bien sûr, la liste n’est pas exhaustive. En cas de litige, ce sera au tribunal compétent de juger du caractère urgent des travaux effectués.
Quel est le rôle du syndic en cas de travaux urgents ?
En tant que syndic de copropriété, vous êtes tenu de convoquer une assemblée générale lorsque des travaux de réparation ou d’amélioration dans les parties communes sont nécessaires.
Cependant, dans le cadre de l’obligation de sécurité régie par l’article 18 de la loi de 1965, vous pouvez entreprendre des travaux urgents sans l’accord préalable de l’assemblée générale.
Travaux urgents en copropriété : quelle est la marche à suivre ?
Étape 1 : Constatez les travaux urgents à effectuer
Avant d’informer les copropriétaires, vous devez faire un état des lieux de la situation actuelle et constater les travaux urgents à prévoir. Vous serez ainsi en mesure d'indiquer aux copropriétaires l'étendue des dégâts et de prévoir au mieux les travaux à faire voter en assemblée générale.
Pour vous aider à réaliser le constat de vos travaux, nous vous conseillons de vous aider d’une application de suivi et réception de travaux.
Étape 2 : Informez vos copropriétaires
Lorsque vous effectuez des travaux urgents, vous devez obligatoirement :
- Informer le syndicat des copropriétaires par tout moyen (voie postale, électronique, etc.) ;
- Informer tous les résidents de la copropriété des travaux en cours, locataires inclus, via un affichage dans les parties communes visibles par tous (par exemple le hall d’entrée).
Étape 3 : Convoquez immédiatement une assemblée générale
Conformément à l’article 37 du décret du 17 mars 1967, vous devez tenir une assemblée générale une fois les travaux urgents réalisés.
À noter que si un copropriétaire ne reçoit pas sa convocation, il est dans le droit de contester les charges liées aux travaux urgents. Mais rassurez-vous, en cas de doute avant d’envoyer les convocations depuis Matera, vous pouvez solliciter nos experts juridiques via le bouton “Une question ?” en bas à droite de votre espace personnel.
Comment financer des travaux urgents ?
Dans un premier temps, pour financer l’ouverture du chantier des travaux urgents, vous pouvez effectuer un appel de fonds spécifique en demandant à vos copropriétaires de vous verser une provision, et ce, sans l’accord préalable de l'assemblée générale.
Le jour de l’assemblée, le syndicat des copropriétaires doit approuver les travaux urgents à la majorité simple de l’article 24. Les copropriétaires doivent ensuite se mettre d’accord sur la façon dont seront financés ces travaux. Ils peuvent par exemple vous autoriser à appeler des provisions supplémentaires pour couvrir les frais restants. Cependant, d’autres solutions existent pour financer les travaux urgents en copropriété :
- Débloquer une partie ou la totalité du fonds travaux via un vote à la majorité absolue de l’article 25. Pour rappel, le fonds travaux a été instauré par la loi Alur et sert à financer les gros travaux en copropriété. Lorsqu’il est mis en place, il doit représenter au minimum 5% du budget prévisionnel ;
- Les copropriétés neuves de moins de 5 ans ;
- Les copropriétés de moins de 10 lots ayant voté à l’unanimité de ne pas constituer le fonds travaux ;
- Les copropriétés ayant un budget travaux équivalent au budget prévisionnel ;
- Les copropriétés ayant réalisé un diagnostic technique global qui ne prévoit aucun travaux sur 10 ans.
- Souscrire un prêt collectif comme le Copro 100, qui est un emprunt collectif à adhésion individuelle. Cela signifie que le prêt est contracté au nom du syndicat des copropriétaires mais que seuls les copropriétaires qui souhaitent participer au prêt sont redevables du remboursement de leurs mensualités.
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