Tout savoir sur le syndicat des copropriétaires

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Qu’est-ce que le syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat de copropriétaires est un organe de la copropriété. Il est composé de l’ensemble des copropriétaires possédant au moins un lot dans l’immeuble.

Qui sont les membres du syndicat des copropriétaires ?

Tout propriétaire d’un lot dans une copropriété est automatiquement membre du syndicat des copropriétaires, qu’il s'agisse d’un appartement, d’une cave, d’un garage, etc.

Un copropriétaire peut tout aussi bien être une personne physique (un particulier) qu’une personne morale (entreprise ou société civile immobilière par exemple).

Bon à savoir :

Même les copropriétaires bailleurs ne résidant pas dans la copropriété font partie du syndicat des copropriétaires. Ce n’est cependant pas le cas des locataires.

Le syndicat des copropriétaires est doté d’une personnalité morale. Cela signifie qu’il a le pouvoir d’intenter une action en justice contre le syndic ou un copropriétaire défaillant par exemple.

Bon à savoir :

Pour protéger le syndicat des copropriétaires, il est obligatoire de souscrire un contrat d’ assurance responsabilité civile. Généralement, cette dernière est incluse dans l’assurance MRI (multirisque immeuble) obligatoire pour la copropriété.

Comment est créé le syndicat des copropriétaires ?

L’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires est créé automatiquement, sans aucune formalité dès l’instant où la propriété de l'immeuble est partagée par au moins deux personnes et qu’il existe des parties communes. Les parties communes sont inscrites dans le règlement de copropriété, il s’agit par exemple des escaliers, des espaces verts ou encore des corridors.

Les équipements collectifs et les parties communes de l’immeuble sont la propriété du syndicat. Cette dernière est répartie entre chaque copropriétaire à la hauteur de sa quote-part des parties communes qui est exprimée en tantièmes, et est établie dans la clé de répartition.

Bon à savoir :

Les tantièmes des copropriétaires sont calculés en fonction de :

• La superficie des lots ;
• La situation du lot concerné, s’il est situé au rez-de-chaussée par exemple ;
• Le niveau de confort, s’il y a des balcons ou terrasses par exemple.

Bon à savoir :

Certaines copropriétés se composent de plusieurs bâtiments. Dans ce cas, d’autres syndicats secondaires peuvent être créés, en plus du syndicat principal.

Comment se fait l’identification du syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat des copropriétaires peut être identifié par son nom ainsi que son siège social, c’est-à-dire l’adresse postale de la copropriété. Le règlement de copropriété peut cependant désigner le domicile du syndic de copropriété comme siège social.

Bon à savoir :

L’immatriculation de la copropriété au Registre National des Copropriétés (RNC) est obligatoire pour toutes les copropriétés à usage d’habitation depuis la loi ALUR en 2014. L’inscription au registre permet d’obtenir une fiche synthétique qui contient les informations d’identification et d’organisation de la copropriété.

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Les droits et les devoirs du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires a différents droits et devoirs. Nous vous les détaillons ci-dessous.

Voter en assemblée générale  

Chaque copropriétaire a le droit de voter en assemblée générale. Le poids du vote est calculé en fonction des tantièmes que le copropriétaire possède.

Parmi les résolutions, on retrouve celles votées à chaque assemblée générale annuelle comme l’approbation des comptes, le budget prévisionnel, etc. D’autres résolutions sont, en revanche, exceptionnelles et concernent par exemple des travaux à venir ou un changement de syndic.

Les copropriétaires n’ont pas d’obligation de présence ou de vote en assemblée générale. Cependant, il est recommandé d’y participer pour ne pas bloquer la prise de décision dans l’immeuble et être au courant des projets à venir.

Il existe plusieurs règles de majorité qui diffèrent en fonction de l’importance et de la nature des décisions à prendre. La loi de 1965 prévoit donc quatre types de majorité :

• La majorité simple, qui est la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ;
• La majorité absolue, qui représente la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés et absents ;  
• La double majorité qui est la majorité de tous les copropriétaires (ceux présents, représentés et absents), possédant au moins deux tiers des tantièmes ;
• L’unanimité, qui, comme son nom l’indique, nécessite l’approbation de tous les copropriétaires présents, représentés, ou absents. Cette règle de majorité s’applique pour les décisions lourdes de conséquences comme la modification de la répartition des charges.

Bon à savoir :

Un propriétaire qui ne peut pas assister à l’assemblée générale a deux façons de voter :

• Donner son pouvoir à un tiers : dans ce cas, le mandataire désigné peut être un autre copropriétaire ou bien un proche extérieur à la copropriété. Il n’a en revanche aucune obligation de respecter vos consignes de vote. Pour éviter tout conflit d’intérêt, le mandataire ne peut pas être le syndic ;
• Voter par correspondance en amont de l’assemblée générale : cela est possible grâce au formulaire de vote par correspondance joint à la convocation envoyée par le syndic. Le formulaire est à retourner au syndic dans un délai minimum de trois jours francs avant la date de l’assemblée générale, pour que le vote soit pris en compte. À noter que si finalement le copropriétaire est présent à l’assemblée générale, le vote par correspondance est annulé.

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Proposer des résolutions à l’ordre du jour  

Le syndicat des copropriétaires est en droit de proposer des résolutions à ajouter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. En effet, n’importe quel copropriétaire peut demander à faire figurer un projet de résolution à l’assemblée générale. Pour cela, il faudra notifier le syndic par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) au moins deux mois avant l’assemblée générale. Au cours de l’assemblée générale, le syndicat doit voter les résolutions. Les décisions prises en AG doivent, quant à elles, être exécutées par le syndic de copropriété.

Payer les charges de copropriété

Chaque copropriétaire a pour obligation de payer ses charges de copropriété à la réception de l’appel de fonds envoyé par le syndic. Le montant des charges est calculé en fonction de la quote-part des parties communes du copropriétaire, exprimées en tantièmes. Les appels de fonds sont envoyés trimestriellement, sauf si le règlement de copropriété prévoit une autre périodicité. Une date d’exigibilité de paiement est mentionnée sur l’appel de fonds. Une fois cette date passée, en cas de non paiement, le copropriétaire risque des sanctions allant jusqu’à la saisie de son bien immobilier. C’est le syndic qui se charge du recouvrement des dettes de charges non payées.

Adapter et respecter le règlement de copropriété

Tous les copropriétaires, ainsi que les locataires ont l’obligation de respecter le règlement de copropriété.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires peut apporter des modifications au règlement s’il le souhaite. Dans ce cas, la modification devra être votée en assemblée générale.

Attention !

En cas de manquement au règlement de copropriété, le syndic de copropriété effectue d'abord un rappel à l'ordre au copropriétaire concerné. En dernier recours, il peut intenter une action en justice contre le copropriétaire devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de la résidence.

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Quelle est la différence entre le syndicat des copropriétaires, le syndic de copropriété et le conseil syndical ?

La ressemblance des termes peut souvent porter à confusion. Pourtant, le syndicat des copropriétaires, le syndic de copropriété et le conseil syndical sont des organes de la copropriété complètement différents, que ce soit en termes de composition, de rôles ou encore d’obligations. Nous vous les détaillons les différences ci-dessous :

Composition du syndicat des copropriétaires, du syndic de copropriété et du conseil syndical

Le syndicat des copropriétaires, le syndic de copropriété et le conseil syndical sont trois organes de la copropriété, composés de différents membres.  

Contrairement au syndicat des copropriétaires, le conseil syndical est la personne physique ou morale chargée de la représentation légale du syndicat de copropriété. Le syndic est élu en assemblée générale à la majorité absolue de l’article 25.

Bon à savoir :

Il existe trois modèles de syndic de copropriété :

• Le syndic professionnel : il s’agit d’une société externe à la copropriété, qui gère l’immeuble en échange du paiement d’honoraires. Le syndic professionnel doit justifier d’une garantie financière, d’une assurance responsabilité civile professionnelle et être en possession d’une carte professionnelle délivrée par la CCI portant la mention “syndic de copropriété” ;
• Le syndic bénévole : c’est lorsqu’un copropriétaire est élu en assemblée générale en qualité de syndic de copropriété ;
• Le syndic coopératif, tout comme le syndic bénévole, il s’agit d’un modèle en autogestion. Le président du conseil syndical agit en qualité de syndic de copropriété, mais les autres membres du conseil syndical participent à la gestion selon leurs affinités et leur disponibilité. Cela permet une meilleure réactivité mais également davantage de transparence et de convivialité dans la copropriété.

Le conseil syndical, quant à lui, est composé de copropriétaires élus en assemblée générale à la majorité absolue. Cet organe n’est obligatoire qu’en syndic coopératif mais il est recommandé d’en élire un peu importe le mode de gestion. Toutefois, l’assemblée générale des copropriétaires peut décider d’y renoncer à la double majorité de l’article 26. Il convient de noter qu’aucun nombre minimum ni maximum de membres n’est imposé.

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Missions du syndicat des copropriétaires, du syndic de copropriété et du conseil syndical  

Le syndicat des copropriétaires a pour principales missions de voter, payer ses charges de copropriété et respecter le règlement de copropriété.

Le conseil syndical, quant à lui, agit en intermédiaire entre le syndic et le syndicat des copropriétaires lorsque le syndic est professionnel ou bénévole. Il assure également un rôle consultatif, par exemple en cas de travaux d’urgence et  contrôle la gestion financière du syndic. Quand la copropriété opte pour le modèle du syndic coopératif, le conseil syndical exerce les missions du syndic.

Enfin, qu’il soit professionnel ou non-professionnel, le syndic de copropriété a les mêmes obligations légales :

• Il s’occupe de la relation avec les fournisseurs, par exemple pour l’entretien des parties communes et le suivi des travaux ;
• Il assure la gestion administrative comme l’immatriculation de la copropriété au Registre National des Copropriétés, puis procède à la mise à jour annuelle des données financières dans un délai de deux mois après l’assemblée générale annuelle ayant approuvé les comptes ;
• Il assure la tenue des assemblées générales et l'envoi des convocations en amont, dans un délai minimum de 21 jours avant la tenue de l’assemblée ;
• Il est chargé de la gestion financière de la copropriété, comme la préparation du budget prévisionnel, la tenue de la comptabilité etc ;
• Il a pour obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

Bon à savoir :

Un syndic non-professionnel peut se faire aider dans ses missions. C’est le cas par exemple de Matera qui accompagne les syndics bénévoles et coopératifs dans la gestion de leur copropriété grâce à deux leviers principaux :

• Une plateforme qui automatise les tâches chronophages de la gestion de copropriété ;
• Des experts en interne qui prennent le relais sur les sujets techniques tels que les travaux, les problématiques juridiques, la comptabilité, la rénovation énergétique, etc. Contrairement à un syndic professionnel, le prix facturé est fixe et correspond à un abonnement annuel. Toutes les prestations sont incluses, il n’y a aucun frais supplémentaire.

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