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Le conseil syndical a un rôle d’assistance et de contrôle du syndic de copropriété. Il est composé de copropriétaires bénévoles, non-professionnels. Il dispose de prérogatives importantes. C’est le principal interlocuteur entre les copropriétaires et le syndic. Si le conseil syndical a pour principale mission de défendre les intérêts des copropriétaires, auprès du syndic, il peut parfois en être tout autrement.
Les abus de pouvoir du conseil syndical
Certains membres de conseil syndical peuvent abuser de leur pouvoir.
Voici quelques exemples :
- Un membre du conseil syndical peut refuser de demander au syndic la convocation d’une assemblée générale ;
- Un membre du conseil syndical peut récupérer tous les pouvoirs des copropriétaires, et voter pour le syndic en dépit des demandes des copropriétaires.
En pareil cas, le conseil syndical étant, d’ordinaire, le premier allié des copropriétaires, en sa qualité de porte-parole des copropriétaires, peut très vite devenir le pire ennemi de la copropriété.
S’agissant désormais, du président du conseil syndical, celui-ci joue un rôle clé dans la copropriété, il veille au bon fonctionnement du conseil syndical, il est notamment l’entremetteur entre lui et le syndic. Ce rôle majeur a été consacré par le législateur. Mais attention, en aucun cas, il devra se comporter comme le dirigeant de la copropriété.
Il arrive pourtant, parfois, que le président du conseil syndical abuse des pouvoirs et de l’autorité qui lui est conféré par le règlement de copropriété.
Voici quelques exemples pratiques :
- Un président du conseil syndical qui détourne les fonds d’une copropriété ;
- Un président du conseil syndical qui refuse de rembourser un copropriétaire, sous prétexte qu’il ne l’apprécie pas ;
- Un président du conseil syndical qui règle des frais personnels avec l’argent de la copropriété.
Mais alors, comment remédier à une telle situation, qui peut très vite dégénérer et engendrer d’importants conflits ?
Voici les trois façons de lutter contre les abus du pouvoir du CS.
En révoquant le membre du conseil syndical qui abuse de son pouvoir
Comment évincer un membre du conseil syndical ?
Par principe, le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables. De ce fait, si leurs mandats arrivent à leur fin, il vous suffira de convoquer une assemblée générale afin de voter pour un nouveau conseil syndical.
Toutefois, la difficulté intervient lorsque ce mandat n’est pas encore arrivé à son terme. Dans ce cas, pas d’inquiétude, l'un des copropriétaires peut tout à fait demander la révocation d'un membre du conseil syndical avant la fin de son mandat, dans le cas où il aurait commis une faute dans l'exercice de sa mission, les étapes sont les suivantes :
- Première étape : identifier une ou plusieurs fautes du membre du conseil syndical, de nature à justifier sa révocation :
Il s'agit des manquements du membre du conseil syndical dans l'entretien et la gestion de l'immeuble, par exemple, il n'aurait pas déclaré un sinistre, ou réparé une fuite, ou convoqué une assemblée générale, malgré les demandes répétées des copropriétaires.
- Deuxième étape : mettre à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale : la révocation du membre du conseil syndical
Idéalement, vous pouvez joindre à cette demande une liste des fautes, justifiées, que vous lui reprochez, cette résolution devra être votée à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
- Troisième étape : Lors de l’assemblée générale, il faudra nommer un successeur dans le conseil syndical. Pour cela, vous devez mettre à l'ordre du jour la nomination d'un nouveau membre du conseil syndical.
En révoquant le président du conseil syndical
Dans ce cas, il reviendra, dans un premier temps aux membres du conseil syndical de trouver un accord amiable avec le président, à défaut d’accord, le président pourra soit démissionner, soit il pourra être révoqué.
Pour le révoquer les étapes seront les mêmes que celles pour révoquer un membre du conseil syndical :
La décision devra être votée en assemblée générale, et ce, pour motifs sérieux et non discriminatoires, cette résolution sera votée à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. N’oubliez pas d’annexer une liste des fautes du président du conseil syndical. Voici quelques exemples : paiement de frais personnels avec les fonds de la copropriété, refus de convoquer une assemblée générale malgré plusieurs demandes des copropriétaires, etc.
Mais alors comment désigner un nouveau président du conseil syndical ?
Le Président du conseil syndical est désigné parmi les membres du CS, lors d'une réunion.
Il existe deux cas de figure :
- Si vous nommez un nouveau président parmi les membres du conseil syndical actuel : il n’est pas nécessaire de refaire des élections en assemblée générale. Les membres du conseil syndical n'ont qu'à identifier qui reprend la présidence, puis vous pouvez remplir un nouveau compte-rendu de réunion du conseil syndical ;
- Si vous nommez un nouveau président qui ne fait pas parti des membres du conseil syndical actuel : vous devrez lors de l'assemblée mettre à l'ordre du jour la nomination d'un nouveau membre du conseil syndical (majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965).
Mais parfois, les choses ne sont pas si simples, puisque les abus du conseil syndical, peuvent causer des préjudices aux copropriétaires. De ce fait, la question est de savoir s’il est possible d’engager la responsabilité pénale et/ou civile du conseil syndical.
En engageant la Responsabilité civile et/ou pénale du membre du conseil syndical
Peut-on engager la responsabilité pénale et ou civile du conseil syndical ?
Avant tout autre chose, il est nécessaire de distinguer la responsabilité civile et la responsabilité pénale :
- La responsabilité civile : un individu est susceptible d’engager sa responsabilité civile, lorsqu’il commet un fait qui cause un préjudice à un tiers ;
- La responsabilité pénale : lorsqu’une personne a commis une infraction, elle sera condamnée par les tribunaux. Une infraction est un comportement considéré comme répréhensible, par le droit pénal : par exemple : si un membre du conseil syndical détourne les fonds de la copropriété pour ses besoins personnels, il est susceptible d’engager sa responsabilité pénale.
Tout d’abord, le conseil syndical n’a pas de personnalité juridique, il n’est donc pas possible d’engager sa responsabilité civile et/ou pénale, en tant que personne morale.
Les tribunaux ne pourront donc pas condamner le conseil syndical pour ses abus de pouvoir. Mais il sera possible d’engager les responsabilités individuelles de chacun de ses membres.
En effet, si l’un d’entre-eux, commet une infraction pénale, il pourra être condamné pénalement par les tribunaux.
Toutefois, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire (article 1992 du Code civil). Le juge se montrera moins sévère concernant l’appréciation de la faute des syndics bénévoles.
Cette assurance protège le syndic, les membres du conseil syndical contre les fautes dans l’entretien et la gestion de l’immeuble dont ils pourraient être responsables.
