Qu’est-ce qu’un appel de fonds en copropriété ?
Un appel de fonds est envoyé par le syndic aux copropriétaires afin de financer les charges liées à l’immeuble. Ces charges peuvent être « ordinaires » (entretien, nettoyage, assurance, gardiennage) ou « exceptionnelles » (grands travaux, ravalement, amélioration). Le document adressé au copropriétaire précise la nature de l’appel, la somme à verser et l’échéance. Le montant dépend de la quote-part détenue par le copropriétaire, souvent exprimée en tantièmes, telle qu’elle figure dans l’état descriptif de division.
En pratique, l’appel de fonds est l’outil par lequel la copropriété assure sa trésorerie : sans lui, les fournisseurs ne seraient pas réglés, les prestataires pas engagés, et l’immeuble perdrait en fonctionnement ou sécurité. Le syndic peut envoyer des appels de fonds de façon trimestrielle, semestrielle ou annuelle selon ce qui a été voté en assemblée générale.
Comment est calculé le montant d’un appel de fonds ?
Le calcul se base avant tout sur le budget prévisionnel voté en assemblée générale. Ce budget englobe les charges courantes (entretien, contrats, services) et parfois des provisions pour travaux futurs. Une fois ce budget adopté, il est réparti entre tous les copropriétaires en fonction des tantièmes, et chaque copropriétaire reçoit un appel correspondant à sa part.
Ainsi, deux grandes catégories d’appels coexistent : ceux liés aux charges courantes, et ceux liés aux travaux. Les travaux peuvent donner lieu à des appels spécifiques lorsqu’ils sont votés en assemblée générale, ou encore dans des situations d’urgence (travaux urgents). Le fonds de travaux permet d’anticiper et d’étaler financièrement ces grosses dépenses.
Modalités de paiement et délais
Lorsque vous recevez un appel de fonds, il vous est demandé de régler la somme à une échéance donnée. Le paiement peut être fait par virement bancaire, prélèvement automatique ou chèque, selon les modalités proposées par le syndic. Il est recommandé d’opter pour le virement ou le prélèvement automatique car ces moyens génèrent une trace claire.
Le délai entre l’envoi de l’avis et la date d’exigibilité n’est pas fixé par la loi de façon stricte, mais reste encadré : il est souvent d’une à deux semaines. Toutefois, la copropriété peut, lors de l’assemblée générale, décider d’un délai plus court ou plus long, et l’inclure dans le règlement de copropriété.
En cas de retard : d’abord, une relance amiable est généralement envoyée. Si le copropriétaire ne réagit toujours pas, le syndic peut émettre une mise en demeure, puis saisir un huissier ou engager une action en recouvrement. Le délai de prescription pour les charges est de cinq ans à compter de la date d’exigibilité (Prescription des charges de copropriété).
Les appels liés aux travaux
Lorsque des travaux sont décidés — que ce soit des travaux d’entretien, d’amélioration ou des travaux urgents — des appels de fonds spécifiques sont établis. Le syndic présente alors les devis, le calendrier prévisionnel et un plan de financement. Après vote en assemblée générale, les copropriétaires versent les sommes demandées selon des échéances définies.
Les travaux d’urgence méritent une mention particulière : s’il existe un danger pour la copropriété (infiltration, effondrement partiel, mise en péril d’un équipement), le syndic peut engager une avance et demander un appel de fonds avant même la tenue d’une assemblée générale. Cette avance est plafonnée, en général, à un tiers du montant du devis estimatif, jusqu’à ratification lors d’une AG.
L’existence d’un fonds de travaux, imposé par la loi ALUR dans la plupart des copropriétés, permet d’éviter de trop brusques appels en cas de gros travaux. Ce fonds est alimenté annuellement par chaque copropriétaire et réparti selon les tantièmes.
Vente d’un lot : qui paie et comment ça se passe ?
La vente d’un lot en copropriété soulève souvent la question de la prise en charge des appels de fonds. La règle est simple : les appels exigibles avant la signature de l’acte authentique restent à la charge du vendeur. Ceux exigibles après cette date sont à la charge de l’acheteur. Le notaire demande un état daté, qui récapitule les sommes dues et permet d’éviter que des dettes ne soient transmises à l’acheteur.
En pratique, le notaire peut imposer un séquestre sur le prix de vente, c’est-à-dire retenir une partie du règlement jusqu’à ce que les appels en cours soient soldés. Cela protège le syndicat de copropriétaires. Cette question est encadrée par la loi SRU (Loi SRU et obligations des copropriétés). Autre point à savoir : le versement au fonds de travaux ne donne pas lieu à remboursement lors de la vente : ces sommes sont définitivement acquises à la copropriété (Fonds de travaux : les obligations de la copropriété).
Contester un appel de fonds
Un copropriétaire peut, sous certaines conditions, contester un appel de fonds s’il estime que le montant est erroné ou que la répartition n’a pas été faite correctement. Mais attention : le paiement reste obligatoire avant d’engager toute démarche. Refuser de payer expose à des pénalités, à des intérêts de retard, voire à une procédure de recouvrement.
Avant toute contestation, examinez les documents suivants : le règlement de copropriété (qui précise les tantièmes), le budget prévisionnel voté, l’état descriptif de division, le procès-verbal d’assemblée générale et l’avis d’appel de fonds. Si vous constatez une erreur de répartition, une dépense non votée ou un montant injustifié, vous pouvez envoyer un courrier recommandé au syndic, en exposant vos observations et en joignant, le cas échéant, vos justificatifs.
Si le syndic ne répond pas ou que la réponse ne vous satisfait pas, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire compétent. Le délai de contestation est de cinq ans à compter de la date d’exigibilité de l’appel. Pour les charges impayées, la prescription est également de cinq ans (Prescription des charges de copropriété).
Questions fréquentes sur les appels de fonds en copropriété
- Quel est le délai pour payer un appel de fonds ?
Le délai est généralement de quinze jours après réception de l’avis, sauf si la copropriété a voté une période différente en assemblée générale.
- Qui paie les appels de fonds lors d’une vente ?
Les appels exigibles avant la signature de l’acte sont à la charge du vendeur, ceux après à la charge de l’acheteur. Le notaire vérifie avec l’état daté.
- Peut-on refuser de payer un appel de fonds ?
Non, le paiement reste obligatoire même en cas de désaccord : vous devez d’abord payer et ensuite contester si vous estimez une erreur.
- Qu’est-ce qu’un appel de fonds pour travaux urgents ?
C’est un appel spécifique mis en œuvre lorsque des travaux indispensables à la sécurité ou à la conservation de l’immeuble sont lancés en urgence. Il doit ensuite être validé en assemblée générale.
- Comment contester un appel de fonds erroné ?
Vous adressez un courrier recommandé au syndic, joignez vos justificatifs, puis, si besoin, portez l’affaire devant le tribunal judiciaire. Le délai de prescription est de cinq ans.
