Imaginez la complexité de naviguer en haute mer sans capitaine à la barre. C'est une image frappante, mais elle illustre bien la situation d'une copropriété qui se retrouverait sans syndic. Bien que cette configuration puisse survenir pour diverses raisons, allant d'un défaut d'accord lors de l'assemblée générale... à l'empêchement du syndic de copropriété élu..., voire à un simple oubli de convocation pour le renouvellement de mandat..., la loi est catégorique : toute copropriété, quelle que soit sa taille, doit obligatoirement être pourvue d'un syndic...
Pourquoi un syndic est-il obligatoire ?
Les fondements légaux
La loi du 10 juillet 1965 complétée par le décret d’application de 1967 est sans équivoque : toute copropriété, quelle que soit sa taille, doit obligatoirement être pourvue d’un syndic. L’article 17 de cette loi consacre la désignation du syndic comme une obligation impérative ; en son absence, le syndicat des copropriétaires se trouve dans l’illégalité et les copropriétaires s’exposent à des risques tant civils que financiers.
Ainsi, lorsqu’aucun syndic n’est désigné, faute d’accord en assemblée générale, empêchement du syndic élu ou simple oubli de renouvellement : la copropriété n’a plus de représentant légal ; elle ne peut ni signer de contrats, ni agir en justice, ni même émettre les appels de charges.La gestion de l’immeuble devient alors juridiquement et matériellement impossible.
Rôle concret du syndic dans la vie de l’immeuble
Au-delà de l’aspect légal, le syndic assure trois missions essentielles :
- Gestion administrative
- Convocation et tenue des assemblées générales.
- Rédaction et conservation des procès-verbaux, carnet d’entretien, archives.
- Gestion financière
- Élaboration du budget prévisionnel et appels de fonds.
- Suivi des impayés, règlement des factures, présentation des comptes.
- Gestion technique
- Planification et suivi des travaux ; entretien des parties communes.
- Veille au respect des normes de sécurité et des obligations légales.
Comment une copropriété peut-elle se retrouver sans syndic ?
Même si la loi impose qu’un syndic soit constamment en fonction, plusieurs situations peuvent laisser la copropriété sans représentant légal. Toutes partent d’un dénominateur commun : l’assemblée générale (AG) n’a pas – ou n’a plus – validé de mandat, que ce soit de façon volontaire ou accidentelle.
Absence de majorité lors d’une assemblée générale
Pour nommer un syndic, ce dernier doit réunir la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires en terme de vote. Or, atteindre ce seuil n’est pas toujours évident :
- divisions internes entre copropriétaires ;
- méfiance à l’égard des candidats ou de leurs honoraires ;
- abstentions ou procurations manquantes.
- Faute de consensus, aucune résolution n’est adoptée ; la désignation reste en suspens et l’immeuble bascule aussitôt dans la carence.
Non-renouvellement, révocation du mandat ou négligence
Un syndic peut se retrouver hors fonction parce que son mandat arrive à expiration sans qu’aucune AG n’ait été convoquée pour lui donner un successeur. Autres cas :
- révocation décidée par les copropriétaires en cours d’exercice ;
- mandat déclaré invalide (vice de procédure, contrat non conforme) ;
- faillite, liquidation ou cessation d’activité du syndic professionnel.
- Dans chacune de ces hypothèses, le poste reste vacant jusqu’à une nouvelle désignation.
Parfois, la carence provient simplement d’un oubli administratif :
- la fin du mandat n’a pas été anticipée ;
- l’AG chargée du renouvellement n’a jamais été convoquée ;
- les convocations sont parties hors délai et l’assemblée est annulée.
- Cette négligence place aussitôt la copropriété dans l’irrégularité, avec les conséquences juridiques et financières que cela entraîne.
Empêchement du syndic en cours de mandat
Le syndic peut être brutalement empêché : décès, maladie grave ou accident l’empêchant d’exercer. S’il s’agit d’une structure professionnelle, la procédure collective (redressement, liquidation) peut également suspendre l’activité. Tant qu’aucun remplaçant n’est nommé, la copropriété se retrouve de facto sans représentant.
Qu’il s’agisse d’un désaccord entre copropriétaires, d’un empêchement imprévu ou d’un oubli de procédure, la disparition du syndic peut survenir plus vite qu’on ne le pense. Identifier clairement la cause permet ensuite de choisir la réponse adaptée : convocation d’une AG de régularisation ou, à défaut, saisine du tribunal pour désigner un administrateur provisoire.
Les conséquences d’une copropriété sans syndic
Blocage administratif et impossibilité d’engager la copropriété
Sans représentant légal, le syndicat des copropriétaires se retrouve paralysé : aucune signature de contrat avec un fournisseur, aucun ordre de service pour des travaux, aucune action en justice possible. Les assemblées générales ne peuvent plus être régulièrement convoquées ni tenues, les résolutions déjà votées restent lettre morte, et les obligations réglementaires (immatriculation, carnet d’entretien, diagnostics) cessent d’être mises à jour. La copropriété entre alors dans l’illégalité, situation qui fragilise sa crédibilité vis-à-vis des tiers.
Risques financiers et contentieux
En l’absence de syndic, les appels de charges ne sont plus émis, les impayés s’accumulent et aucune relance n’est effectuée. Les factures des fournisseurs restent impayées ; des intérêts de retard et pénalités contractuelles se rajoutent au passif. Les compagnies d’assurance peuvent refuser d’indemniser certains sinistres en cas de faute de gestion régulière, et les organismes publics peuvent retirer ou refuser des subventions de travaux. Les copropriétaires courent également le risque d’actions individuelles en recouvrement ou de litiges entre voisins faute de médiation institutionnelle.
Dégradation du bâti et perte de valeur patrimoniale
Plus aucun suivi des travaux ni entretien des parties communes : fuites non réparées, ascenseur en panne, dispositifs de sécurité non contrôlés… Cette négligence technique accélère la dégradation du bâtiment et alourdit le coût des remises en état futures. À terme, la valeur marchande des lots diminue, et la copropriété peut même être considérée comme insalubre ou non conforme aux normes en vigueur.
Frein à la vente d’un lot
Pour vendre un appartement, le propriétaire doit fournir un état daté et la fiche synthétique de la copropriété, documents établis et signés par le syndic. Sans syndic, ils sont impossibles à obtenir ; la vente est suspendue, l’acheteur se retire, et la trésorerie de la copropriété ne bénéficie pas des éventuelles régularisations de charges. Ce blocage pénalise à la fois le vendeur, l’acquéreur et l’ensemble des copropriétaires, qui voient leur patrimoine immobilisé.
Que faire en cas de carence de syndic de copropriété ?
Face à une absence de syndic, il est impératif d'agir rapidement pour assurer la continuité de la gestion de la copropriété.
Voici un tableau récapitulatif des procédures en cas de carence de syndic :
Les alternatives au syndic professionnel
Le syndic bénévole ou coopératif
Lorsqu’une copropriété souhaite réduire ses charges de gestion ou retrouver davantage de transparence, elle a le choix et peut désigner un syndic bénévole ou opter pour la formule du syndic coopératif : deux solutions prévues par la loi du 10 juillet 1965.
Le syndic bénévole est tout simplement un copropriétaire qui accepte d’endosser la fonction sans rémunération (il peut toutefois se faire rembourser ses frais réels sur justificatifs). Cette option offre plusieurs avantages :
- Économies substantielles : absence d’honoraires fixes ou de forfaits
- Proximité et réactivité : le syndic vit sur place ou connaît parfaitement l’immeuble.
Le syndic coopératif repose, lui, sur une gestion collégiale : les pouvoirs du syndic sont transférés au conseil syndical élu par l’assemblée générale (ainsi qu’au **président du conseil syndical,** également élu).Concrètement :
- Tous les membres du conseil peuvent signer les contrats et cosigner le compte bancaire.
- Les décisions se prennent à la majorité simple des conseillers, dans un esprit de coopération.
- Les charges sont encore plus maîtrisées qu’avec un syndic bénévole, puisque les tâches sont réparties et aucun copropriétaire n’assume seul la lourdeur administrative.
Outils digitaux pour l’autogestion
Pour sécuriser et simplifier ces formules non professionnelles, des plateformes en ligne (à ne pas confondre avec syndic en ligne), dont Matera, accompagnent les copropriétaires à chaque étape.
Grâce à ces solutions :
- Les tâches rébarbatives (comptabilité, relances) sont automatisées ;
- Les documents obligatoires (carnet d’entretien, fiche synthétique, états datés) sont générés en quelques clics ;
- Les copropriétaires gardent la maîtrise tout en bénéficiant du soutien d’experts lorsqu’une question complexe se présente – notamment pour la convocation d’AG de désignation ou la préparation d’un gros chantier.
Bonnes pratiques pour éviter toute nouvelle carence
Anticiper la fin de mandat et inscrire la question à l’ordre du jour
Le premier réflexe pour éviter un nouveau « vide » de gouvernance est de surveiller l’échéance du mandat. Six mois avant sa date d’expiration :
- Inscrivez systématiquement la désignation ou le renouvellement du syndic à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale ;
- Demandez, si besoin, plusieurs devis ou propositions de contrats afin que les copropriétaires puissent comparer et se prononcer en connaissance de cause ;
- Préparez un calendrier de relance pour récupérer, avant l’AG, toutes les procurations nécessaires à l’atteinte de la majorité absolue.
En prenant les devants, la copropriété s’assure qu’aucune décision cruciale ne sera repoussée faute de représentant légal.
Impliquer les copropriétaires et valoriser les candidatures internes
Une copropriété bien informée est moins sujette aux blocages :
- Communiquez régulièrement sur les responsabilités et le temps à consacrer à la fonction de syndic bénévole ou au sein d’un conseil syndical coopératif ;
- Repérez les copropriétaires disposés à s’impliquer : profils comptables, juridiques ou techniques. Un simple échange de compétences peut faire émerger une candidature crédible ;
- Formez les volontaires via des ateliers internes ou des webinaires fournis par les plateformes d’autogestion. Une montée en compétence collective renforce la stabilité de la gouvernance.
Mettre en place un calendrier annuel de gestion
Pour sécuriser la continuité de la gestion :
- Planifiez l’assemblée générale à date fixe chaque année (ex. : mai ou juin), avec un rappel automatique deux mois avant l’envoi des convocations ;
- Établissez un tableau de bord des obligations récurrentes : entretien des équipements de sécurité, vérification des assurances, contrôle des comptes bancaires, audit énergétique…
- Programmez les visites techniques et décisions de travaux au fil de l’année, afin d’éviter d’engorger l’ordre du jour de l’AG et de réduire les reports de décision.
En combinant anticipation, implication des copropriétaires et organisation calendaire, la copropriété se prémunit durablement contre toute nouvelle carence de syndic ; elle sécurise ainsi sa gestion, la conservation de son patrimoine et la sérénité de ses membres.
Vos questions sur les syndics de copropriété
Comment se passe une copropriété sans syndic ?
Une copropriété sans syndic n’a plus de représentant légal : aucune assemblée générale ne peut être valablement convoquée, aucun contrat ne peut être signé, et les appels de charges ne sont plus émis. Très vite, les impayés s’accumulent, l’entretien des parties communes est négligé et les copropriétaires perdent la possibilité d’agir en justice au nom du syndicat. En pratique, l’immeuble se retrouve paralysé administrativement et financièrement, tandis que la valeur patrimoniale des lots s’érode.
Est-il obligatoire d’avoir un syndic dans une petite copropriété ?
Oui. La loi du 10 juillet 1965 ne prévoit aucune dérogation : qu’il s’agisse d’un immeuble de deux lots ou de 200, la désignation d’un syndic est impérative. Les missions peuvent néanmoins être confiées à un copropriétaire (syndic bénévole) ou au conseil syndical (syndic coopératif), ce qui limite les coûts sans contrevenir à la législation.
Est-il possible de sortir d’une copropriété sans syndic ?
Tant qu’aucun syndic, même provisoire, n’est en place, le syndicat n’a pas de représentant légal ; aucune décision (division, dissolution, vente du bien entier) ne peut donc être prise. La première étape consiste à régulariser la situation : convocation d’une AG pour élire un syndic ou saisine du président du tribunal judiciaire pour faire désigner un administrateur provisoire. Ce n’est qu’après cette régularisation qu’un projet de sortie de copropriété peut être instruit.
Est-il possible d’immatriculer une copropriété sans syndic ?
L’immatriculation au registre national, obligatoire depuis 2018, requiert les informations d’identification du syndic. Sans syndic, la plateforme refuse l’enregistrement. En cas de carence, l’administrateur provisoire nommé par le tribunal ou, à défaut, un syndic désigné d’office pourra régulariser l’immatriculation.
Comment ne pas payer le syndic ?
Il est impossible de supprimer purement et simplement les honoraires d’un syndic professionnel : ils font partie intégrante du budget voté en AG. Pour réduire la facture, deux voies existent :
- Passer en syndic bénévole ou coopératif, où la rémunération est inexistante (bénévole) ou répartie sans honoraires fixes (coopératif).
- Négocier les honoraires du syndic professionnel lors du renouvellement de mandat, en mettant plusieurs syndics en concurrence.
Dans tous les cas, la copropriété doit conserver un syndic — quel qu’il soit — pour rester conforme à la loi et préserver la bonne gestion de l’immeuble.
En conclusion, il est impératif de comprendre qu'une copropriété doit obligatoirement avoir un syndic. L'absence de syndic entraîne des risques importants pour la gestion, l'état du bâtiment et la situation juridique des copropriétaires. Il est donc essentiel de réagir promptement en cas de carence, soit par la convocation d'une assemblée, soit par une saisine judiciaire, et d'envisager des solutions de gestion adaptées aux besoins de la copropriété.
Vous envisagez de changer de syndic ? Matera s’occupe de la transition afin d’éviter toute nouvelle carence.
