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Syndic professionnel
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Le syndic de copropriété
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Le syndic de copropriété est un acteur de la copropriété. Il gère l'immeuble au quotidien et fait respecter les décisions prises par les copropriétaires. Il existe différents modèles de gestion mais le plus répandu en France est le syndic professionnel. Quels sont les avantages et inconvénients de ce modèle de syndic ? Quelle est sa rémunération ? On vous explique tout dans cet article dédié.


Sommaire

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Le syndic professionnel : qu’est-ce que c’est ?

Un syndic professionnel peut être une personne physique ou morale spécialisée dans la gestion de copropriété. Il doit rédiger un contrat de syndic qui sera soumis au vote des copropriétaires en assemblée générale pour déterminer la durée, la nature et l'étendue de son mandat. Ce contrat doit être accessible par tous copropriétaires et figurer sur l’extranet de la copropriété.

Le syndic professionnel doit respecter les conditions suivantes pour exercer sa mission :

  • Justifier d'une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite ;
  • Justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle ;
  • Posséder une carte professionnelle portant la mention “syndic de copropriété” délivrée par la chambre de commerce et d'industrie (CCI), pour une durée de validité de trois ans renouvelables.
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Bon à savoir :
La durée du mandat du syndic professionnel est de un à trois ans renouvelable. L’élection du syndic professionnel et son renouvellement doivent être votés en assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue.  Cette règle de majorité correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble présents, représentés et absents.

Comment est désigné le syndic professionnel ?

Dans une copropriété ancienne

Dans une copropriété ancienne, la nomination d'un syndic professionnel intervient généralement à la fin de son mandat. C’est le moment où le syndicat des copropriétaires doit statuer sur le renouvellement du syndic en assemblée générale.

En amont de l’assemblée générale, plusieurs étapes sont à suivre :

Étape 1 : Lorsqu’il existe un conseil syndical dans la copropriété, ce dernier est tenu de réaliser une mise en concurrence du syndic. Il doit récolter au minimum deux contrats. À noter qu’en l’absence de conseil syndical, tout copropriétaire peut effectuer une mise en concurrence du syndic actuel.

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Bon à savoir :
Si vous mettez en concurrence votre syndic avec d’autres syndics professionnels, les projets de contrats doivent être accompagnés d'une grille tarifaire détaillant les différentes prestations proposées par les autres syndics. Cette obligation s’applique également aux syndics en ligne, qui sont des syndics professionnels sans agence physique.

Étape 2 : Il s’agit ici d’envoyer les devis sélectionnés pour demander une mise à l’ordre du jour. Les copropriétaires, ou le conseil syndical s’il y en a un, doivent transmettre les différents devis au syndic actuel afin que ce dernier puisse les ajouter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. La demande de mise à l’ordre du jour se fait en envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception au syndic actuel environ 2 mois avant la tenue de l’assemblée générale. 

Étape 3 : Le jour de l’assemblée générale, le syndic retenu doit être désigné à la majorité absolue par l’assemblée des copropriétaires. Si la résolution n’est pas approuvée le jour de l’AG mais obtient au moins un tiers des tantièmes, alors un nouveau vote peut être organisé, cette fois à la majorité simple. Cette règle de majorité est en effet plus simple à obtenir car elle ne tient pas compte des copropriétaires absents.

Si aucun syndic n’est retenu, le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble peut être saisi à la demande : 

  • D’un ou plusieurs copropriétaires ;
  • D’un ou plusieurs membres du conseil syndical ;
  • Ou du maire de la commune ou président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) où se situe la copropriété.

Le juge nommera alors un administrateur provisoire dont le rôle sera de gérer et de faire élire au plus vite un syndic. D’après l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, le juge fixera la durée du mandat de l’administrateur provisoire (au minimum 12 mois) mais également la mission de l’administrateur provisoire.

Dans une copropriété neuve

Dans une copropriété neuve, un syndic provisoire doit être désigné par le promoteur immobilier pour une durée de douze mois maximum. 

Le syndic provisoire a pour mission de lever les réserves de la copropriété pour activer les différentes garanties de construction, de mettre en route les contrats fournisseurs et surtout de convoquer la première assemblée générale de la copropriété à l’issue de son mandat. Lors de celle-ci, les copropriétaires pourront choisir de renouveler le syndic provisoire ou de changer de syndic à la majorité absolue. 


Quelles sont les missions du syndic professionnel ?

Conformément à la loi du 10 juillet 1965, le syndic professionnel a diverses missions et obligations à respecter. Voyons lesquelles.

La gestion administrative

Les principales missions administratives du syndic professionnel sont : 

  • Convoquer et tenir au moins une assemblée générale par an ;
  • Réaliser et mettre à jour la fiche synthétique de la copropriété ;
  • Faire respecter le règlement de copropriété et exécuter les décisions prises par l'assemblée générale ;
  • Administrer l'immeuble et s’assurer de sa conservation, et ainsi entreprendre des travaux urgents en cas de besoin ;
  • Représenter le syndicat des copropriétaires dans tous ses actes et ses actions en justice ;
  • Établir et mettre à jour le carnet d'entretien de l'immeuble ;
  • Immatriculer la copropriété à sa naissance et mettre à jour chaque année les données financières auprès du registre national des copropriétés. 
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Bon à savoir :
Le syndic professionnel a l’obligation de fournir un accès à un extranet à tous les copropriétaires où sont répertoriés tous les documents relatifs à la copropriété. Cet accès doit être sécurisé via un mot de passe.

La gestion financière et comptable

Le syndic professionnel doit également assurer une bonne gestion financière de la copropriété en tenant les comptes de la copropriété. Il doit notamment :


Les avantages et inconvénients du syndic professionnel

À première vue, opter pour un syndic professionnel comporte plusieurs avantages. Toutefois, en fonction du cabinet de syndic choisi, la qualité de gestion peut parfois laisser à désirer. D’après une étude IFOP menée par Matera en novembre 2021, plus de 33% des Français se déclarent insatisfaits de leur syndic. Ci-dessous vous trouverez les avantages et inconvénients du syndic professionnel : 

Avantages Inconvénients
Cadre légal rassurant Prix des honoraires élevés et frais annexes facturés souvent de façon abusive
Pas de charge de travail pour les copropriétaires Manque de réactivité des gestionnaires qui s’occupent en moyenne de 40 à 60 immeubles en parallèle
Personne externe à la copropriété qui peut limiter les conflits d’intérêts Agit dans son intérêt plutôt que dans celui des copropriétaires

 

Comment est rémunéré le syndic professionnel ?

Tandis que le syndic propose librement ses tarifs, l’assemblée générale doit fixer le montant des honoraires du syndic par un vote des copropriétaires à la majorité absolue. 

La rémunération du syndic professionnel prend en compte les éléments suivants :

  • Les honoraires forfaitaires pour la gestion courante de l'immeuble, comme la tenue de l'assemblée générale, les travaux d'entretien et de maintenance, la transmission des archives du syndic à un autre par exemple ;
  • Les honoraires spécifiques réglementés, qui peuvent être facturés en dehors du forfait pour des prestations particulières, comme la rédaction des convocations ou le temps de préparation des assemblées générales par exemple.

Quelles sont les alternatives au syndic professionnel ?

Les failles du modèle du syndic professionnel peuvent pousser certaines copropriétés à adopter un modèle de syndic non-professionnel. Si vous aussi, vous voulez sauter le pas, voici les deux alternatives possibles.

Le syndic bénévole

Le syndic bénévole est un copropriétaire élu en assemblée générale à la majorité absolue. Il a les mêmes missions qu’un syndic professionnel. S’il y a un conseil syndical dans l’immeuble, ce dernier peut l’assister dans ses tâches et contrôler sa gestion des comptes, tout comme dans le cas d’un syndic professionnel. 

Comme la fonction de syndic bénévole demande du temps, de nombreux copropriétaires décident de voter la rémunération du syndic bénévole. Elle prend deux formes cumulatives : 

  • Soit un remboursement des frais engagés pour la copropriété : en pratique, cette résolution est toujours votée ; 
  • Soit une rémunération complémentaire : dans ce cas, le montant de la rémunération doit être imposable au titre des bénéfices non-commerciaux et ne doit pas dépasser les revenus principaux du syndic bénévole. 

Le syndic bénévole présente toutefois deux avantages non négligeables :

  • La réalisation d’économies de charges : même s’il peut être rémunéré, le montant de sa rémunération sera bien moindre en comparaison des honoraires d’un syndic professionnel ;
  • Une gestion plus transparente et conviviale : le représentant du syndic bénévole étant un résident de la copropriété, il partage donc les mêmes intérêts que l’ensemble des copropriétaires.

Le syndic coopératif

Contrairement au syndic bénévole, la gestion de la copropriété en syndic coopératif est effectuée par un ensemble de copropriétaires, le conseil syndical. Ainsi, dans ce modèle, la nomination d’un conseil syndical est obligatoire. Chaque conseiller syndical est élu en assemblée générale. Une fois élu, le conseil syndical élit en son sein un président du conseil syndical. On l’appelle président-syndic. 

Le syndic coopératif comprend de nombreux avantages, qui sont notamment :

  • Plus de réactivité grâce à une meilleure organisation : en pratique, tous les conseillers syndicaux participent à la gestion de la copropriété et peuvent s’organiser en pôle d’expertise selon leurs affinités ; 
  • Des économies sur les charges : le syndic coopératif n’est pas rémunéré et ne prend aucune commission. Par ailleurs, comme le conseil syndical partage les mêmes intérêts que les copropriétaires, celui-ci aura plus tendance à renégocier les contrats fournisseurs pour faire baisser les charges ;
  • Une ambiance plus conviviale au sein de l’immeuble et donc plus de transparence dans la gestion de la copropriété : ce modèle de gestion collégial permet plus de fluidité dans les échanges entre copropriétaires. 
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Bon à savoir :
Matera accompagne les copropriétés en syndic coopératif grâce à une plateforme en ligne qui automatise les tâches de la gestion courante et des experts qui prennent le relais sur des sujets techniques comme les impayés, la rénovation énergétique ou encore les travaux. Le tout sans frais supplémentaires ! En moyenne, les copropriétaires clients de Matera réalisent 30% d’économies sur leurs charges et jusqu’à 50% sur les frais de syndic !
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On ne s'arrête pas en si bon chemin!
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Obtenir un devis
Selon nos 498 Avis Google
Le syndic professionnel gère l'administration des parties communes d'une copropriété en échange d'honoraires. Qu'est-ce qu'un syndic professionnel ? Décryptage.

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Le syndic de copropriété est un acteur de la copropriété. Il gère l'immeuble au quotidien et fait respecter les décisions prises par les copropriétaires. Il existe différents modèles de gestion mais le plus répandu en France est le syndic professionnel. Quels sont les avantages et inconvénients de ce modèle de syndic ? Quelle est sa rémunération ? On vous explique tout dans cet article dédié.


Le syndic professionnel : qu’est-ce que c’est ?

Un syndic professionnel peut être une personne physique ou morale spécialisée dans la gestion de copropriété. Il doit rédiger un contrat de syndic qui sera soumis au vote des copropriétaires en assemblée générale pour déterminer la durée, la nature et l'étendue de son mandat. Ce contrat doit être accessible par tous copropriétaires et figurer sur l’extranet de la copropriété.

Le syndic professionnel doit respecter les conditions suivantes pour exercer sa mission :

  • Justifier d'une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite ;
  • Justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle ;
  • Posséder une carte professionnelle portant la mention “syndic de copropriété” délivrée par la chambre de commerce et d'industrie (CCI), pour une durée de validité de trois ans renouvelables.
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Bon à savoir :
La durée du mandat du syndic professionnel est de un à trois ans renouvelable. L’élection du syndic professionnel et son renouvellement doivent être votés en assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue.  Cette règle de majorité correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble présents, représentés et absents.

Comment est désigné le syndic professionnel ?

Dans une copropriété ancienne

Dans une copropriété ancienne, la nomination d'un syndic professionnel intervient généralement à la fin de son mandat. C’est le moment où le syndicat des copropriétaires doit statuer sur le renouvellement du syndic en assemblée générale.

En amont de l’assemblée générale, plusieurs étapes sont à suivre :

Étape 1 : Lorsqu’il existe un conseil syndical dans la copropriété, ce dernier est tenu de réaliser une mise en concurrence du syndic. Il doit récolter au minimum deux contrats. À noter qu’en l’absence de conseil syndical, tout copropriétaire peut effectuer une mise en concurrence du syndic actuel.

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Bon à savoir :
Si vous mettez en concurrence votre syndic avec d’autres syndics professionnels, les projets de contrats doivent être accompagnés d'une grille tarifaire détaillant les différentes prestations proposées par les autres syndics. Cette obligation s’applique également aux syndics en ligne, qui sont des syndics professionnels sans agence physique.

Étape 2 : Il s’agit ici d’envoyer les devis sélectionnés pour demander une mise à l’ordre du jour. Les copropriétaires, ou le conseil syndical s’il y en a un, doivent transmettre les différents devis au syndic actuel afin que ce dernier puisse les ajouter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. La demande de mise à l’ordre du jour se fait en envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception au syndic actuel environ 2 mois avant la tenue de l’assemblée générale. 

Étape 3 : Le jour de l’assemblée générale, le syndic retenu doit être désigné à la majorité absolue par l’assemblée des copropriétaires. Si la résolution n’est pas approuvée le jour de l’AG mais obtient au moins un tiers des tantièmes, alors un nouveau vote peut être organisé, cette fois à la majorité simple. Cette règle de majorité est en effet plus simple à obtenir car elle ne tient pas compte des copropriétaires absents.

Si aucun syndic n’est retenu, le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble peut être saisi à la demande : 

  • D’un ou plusieurs copropriétaires ;
  • D’un ou plusieurs membres du conseil syndical ;
  • Ou du maire de la commune ou président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) où se situe la copropriété.

Le juge nommera alors un administrateur provisoire dont le rôle sera de gérer et de faire élire au plus vite un syndic. D’après l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, le juge fixera la durée du mandat de l’administrateur provisoire (au minimum 12 mois) mais également la mission de l’administrateur provisoire.

Dans une copropriété neuve

Dans une copropriété neuve, un syndic provisoire doit être désigné par le promoteur immobilier pour une durée de douze mois maximum. 

Le syndic provisoire a pour mission de lever les réserves de la copropriété pour activer les différentes garanties de construction, de mettre en route les contrats fournisseurs et surtout de convoquer la première assemblée générale de la copropriété à l’issue de son mandat. Lors de celle-ci, les copropriétaires pourront choisir de renouveler le syndic provisoire ou de changer de syndic à la majorité absolue. 


Quelles sont les missions du syndic professionnel ?

Conformément à la loi du 10 juillet 1965, le syndic professionnel a diverses missions et obligations à respecter. Voyons lesquelles.

La gestion administrative

Les principales missions administratives du syndic professionnel sont : 

  • Convoquer et tenir au moins une assemblée générale par an ;
  • Réaliser et mettre à jour la fiche synthétique de la copropriété ;
  • Faire respecter le règlement de copropriété et exécuter les décisions prises par l'assemblée générale ;
  • Administrer l'immeuble et s’assurer de sa conservation, et ainsi entreprendre des travaux urgents en cas de besoin ;
  • Représenter le syndicat des copropriétaires dans tous ses actes et ses actions en justice ;
  • Établir et mettre à jour le carnet d'entretien de l'immeuble ;
  • Immatriculer la copropriété à sa naissance et mettre à jour chaque année les données financières auprès du registre national des copropriétés. 
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Bon à savoir :
Le syndic professionnel a l’obligation de fournir un accès à un extranet à tous les copropriétaires où sont répertoriés tous les documents relatifs à la copropriété. Cet accès doit être sécurisé via un mot de passe.

La gestion financière et comptable

Le syndic professionnel doit également assurer une bonne gestion financière de la copropriété en tenant les comptes de la copropriété. Il doit notamment :


Les avantages et inconvénients du syndic professionnel

À première vue, opter pour un syndic professionnel comporte plusieurs avantages. Toutefois, en fonction du cabinet de syndic choisi, la qualité de gestion peut parfois laisser à désirer. D’après une étude IFOP menée par Matera en novembre 2021, plus de 33% des Français se déclarent insatisfaits de leur syndic. Ci-dessous vous trouverez les avantages et inconvénients du syndic professionnel : 

Avantages Inconvénients
Cadre légal rassurant Prix des honoraires élevés et frais annexes facturés souvent de façon abusive
Pas de charge de travail pour les copropriétaires Manque de réactivité des gestionnaires qui s’occupent en moyenne de 40 à 60 immeubles en parallèle
Personne externe à la copropriété qui peut limiter les conflits d’intérêts Agit dans son intérêt plutôt que dans celui des copropriétaires

 

Comment est rémunéré le syndic professionnel ?

Tandis que le syndic propose librement ses tarifs, l’assemblée générale doit fixer le montant des honoraires du syndic par un vote des copropriétaires à la majorité absolue. 

La rémunération du syndic professionnel prend en compte les éléments suivants :

  • Les honoraires forfaitaires pour la gestion courante de l'immeuble, comme la tenue de l'assemblée générale, les travaux d'entretien et de maintenance, la transmission des archives du syndic à un autre par exemple ;
  • Les honoraires spécifiques réglementés, qui peuvent être facturés en dehors du forfait pour des prestations particulières, comme la rédaction des convocations ou le temps de préparation des assemblées générales par exemple.

Quelles sont les alternatives au syndic professionnel ?

Les failles du modèle du syndic professionnel peuvent pousser certaines copropriétés à adopter un modèle de syndic non-professionnel. Si vous aussi, vous voulez sauter le pas, voici les deux alternatives possibles.

Le syndic bénévole

Le syndic bénévole est un copropriétaire élu en assemblée générale à la majorité absolue. Il a les mêmes missions qu’un syndic professionnel. S’il y a un conseil syndical dans l’immeuble, ce dernier peut l’assister dans ses tâches et contrôler sa gestion des comptes, tout comme dans le cas d’un syndic professionnel. 

Comme la fonction de syndic bénévole demande du temps, de nombreux copropriétaires décident de voter la rémunération du syndic bénévole. Elle prend deux formes cumulatives : 

  • Soit un remboursement des frais engagés pour la copropriété : en pratique, cette résolution est toujours votée ; 
  • Soit une rémunération complémentaire : dans ce cas, le montant de la rémunération doit être imposable au titre des bénéfices non-commerciaux et ne doit pas dépasser les revenus principaux du syndic bénévole. 

Le syndic bénévole présente toutefois deux avantages non négligeables :

  • La réalisation d’économies de charges : même s’il peut être rémunéré, le montant de sa rémunération sera bien moindre en comparaison des honoraires d’un syndic professionnel ;
  • Une gestion plus transparente et conviviale : le représentant du syndic bénévole étant un résident de la copropriété, il partage donc les mêmes intérêts que l’ensemble des copropriétaires.

Le syndic coopératif

Contrairement au syndic bénévole, la gestion de la copropriété en syndic coopératif est effectuée par un ensemble de copropriétaires, le conseil syndical. Ainsi, dans ce modèle, la nomination d’un conseil syndical est obligatoire. Chaque conseiller syndical est élu en assemblée générale. Une fois élu, le conseil syndical élit en son sein un président du conseil syndical. On l’appelle président-syndic. 

Le syndic coopératif comprend de nombreux avantages, qui sont notamment :

  • Plus de réactivité grâce à une meilleure organisation : en pratique, tous les conseillers syndicaux participent à la gestion de la copropriété et peuvent s’organiser en pôle d’expertise selon leurs affinités ; 
  • Des économies sur les charges : le syndic coopératif n’est pas rémunéré et ne prend aucune commission. Par ailleurs, comme le conseil syndical partage les mêmes intérêts que les copropriétaires, celui-ci aura plus tendance à renégocier les contrats fournisseurs pour faire baisser les charges ;
  • Une ambiance plus conviviale au sein de l’immeuble et donc plus de transparence dans la gestion de la copropriété : ce modèle de gestion collégial permet plus de fluidité dans les échanges entre copropriétaires. 
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Bon à savoir :
Matera accompagne les copropriétés en syndic coopératif grâce à une plateforme en ligne qui automatise les tâches de la gestion courante et des experts qui prennent le relais sur des sujets techniques comme les impayés, la rénovation énergétique ou encore les travaux. Le tout sans frais supplémentaires ! En moyenne, les copropriétaires clients de Matera réalisent 30% d’économies sur leurs charges et jusqu’à 50% sur les frais de syndic !

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