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Si vous faites appel à un syndic de copropriété professionnel pour la gestion de votre immeuble, le coût des honoraires et des prestations additionnelles peut être élevé. On vous explique en détail le prix d’un syndic professionnel et les alternatives moins onéreuses.
Prix du syndic et contrat de base
D’après la loi de 1965, tous les immeubles ou groupes d’immeubles bâtis sont soumis au régime de la copropriété et doivent être gérés par un syndic de copropriété. De facto, une copropriété sans syndic est illégale.
Il existe plusieurs modèles de syndic de copropriété. Le plus répandu est le syndic professionnel. Dans ce cas, vous déléguez la gestion de votre copropriété à une société externe qui se fait rémunérer pour exercer les missions du syndic de copropriété : gestion financière et administrative de la copropriété, représentation du syndicat des copropriétaires dans ses actes et ses actions en justice, etc.
Pour ses prestations de service, le syndic professionnel demande des honoraires qui incluent un forfait de base, c’est-à-dire des prestations que le syndic est obligé de réaliser en échange du paiement de ces honoraires. Le montant des honoraires du syndic figure dans son contrat. En effet, la loi Alur a mis en place un contrat type de syndic. Désormais, les contrats de syndic doivent mentionner la rémunération annuelle perçue par le syndic ainsi que ses éventuelles modalités de révision.
Le fait de regrouper plusieurs actes de gestion en un forfait devrait permettre au prix du syndic de copropriété de baisser. Pourtant, dans les faits, les honoraires de syndic flambent chaque année avec une augmentation de 10 à 20% !
Prestations hors forfait pour les syndics professionnels : quel prix ?
En plus du forfait dit de base, les syndics professionnels facturent des prestations additionnelles dont le coût peut parfois peser lourd dans la balance. Voici quelques exemples de prestations qui peuvent donner lieu à des frais supplémentaires :
- La durée des assemblées générales : il est courant de facturer des frais supplémentaires si l’assemblée générale ordinaire dépasse 18h ;
- La tenue et convocation d’une assemblée générale extraordinaire (AGE) ;
- Les travaux : les syndics professionnels facturent en moyenne une commission de 4% sur le montant total HT des travaux budgétés par la copropriété ;
- Les frais d’envoi et de photocopie du carnet d’entretien ou du diagnostic technique global par exemple : les frais d’envoi sont estimés en moyenne à 40€ pour une lettre de mise en demeure et 25€ pour la copie d’un DTG par exemple ;
- L’état daté et le pré-état daté en cas de vente d’un lot dans une copropriété.
Quel est le coût des syndics en ligne ?
Depuis quelques années, des alternatives aux cabinets de syndic traditionnels fleurissent sur le marché. Parmi eux, les syndics en ligne.
Les syndics en ligne sont des syndics professionnels qui n’ont pas d’agence physique. Ils sont généralement bien moins chers que des cabinets traditionnels mais manquent souvent d’efficacité. En effet, toute la gestion se fait à distance. Il n’y a donc aucun gestionnaire qui se déplace pour le suivi des travaux ni en cas d’urgence. Il faudra donc un conseil syndical réactif pour suivre les dossiers en cours dans la copropriété.
En moyenne, le prix des syndics en ligne s’élève à 100€ d’honoraires HT par lot et par an.
Qui doit payer les honoraires de syndic de copropriété ?
Ce sont les copropriétaires qui paient les honoraires de syndic de copropriété à hauteur de la quote-part qu’ils détiennent des parties communes. Les honoraires de syndic font effectivement partie des charges générales de copropriété qui sont réparties entre tous les copropriétaires d’un immeuble.
Les charges de copropriété sont payées par provision, lors de l’envoi des appels de fonds par le syndic de copropriété. Les appels de fonds sont généralement trimestriels.
Prix du syndic : comment négocier le contrat ?
Généralement, le contrat de syndic est une proposition qui est faite lors de la mise en concurrence de votre syndic actuel. En effet, depuis la loi Elan, il est obligatoire de mettre chaque année en concurrence son syndic de copropriété. Ainsi, si vous souhaitez changer de syndic, vous pouvez voter en assemblée générale pour un autre contrat de syndic à l’ordre du jour à la majorité absolue des copropriétaires.
Toutefois, il existe des moyens pour négocier la proposition du contrat faite par le syndic professionnel. Par exemple, si vous habitez dans une grande copropriété, vous pouvez négocier un tarif dégressif auprès du syndic. Si la copropriété n’a pas de problématiques particulières (pas de projets de travaux, pas d’impayés ni de procédures juridiques en cours), il sera plus facile de négocier le contrat de base.
S’agissant des prestations additionnelles, nous vous conseillons de négocier un tarif forfaitaire pour certaines tâches telles que la mutation d’un lot ou les photocopies et envois postaux. Cela permet d’éviter de nombreux abus.
Choisir un syndic moins cher : les alternatives du syndic bénévole et coopératif
Il existe deux alternatives au syndic professionnel qui permet de réaliser des économies pérennes :
- Le syndic bénévole : c’est lorsqu’un seul copropriétaire est élu en qualité de syndic. Le conseil syndical assiste le syndic bénévole, comme avec un syndic professionnel et contrôle notamment sa gestion des comptes.
- Le syndic coopératif : dans ce cas, un ensemble de copropriétaires – le conseil syndical – gère la copropriété sans intermédiaire. Le président du conseil syndical joue ici le rôle de président-syndic. Ce modèle est vertueux car il permet de réaliser des économies pérennes mais également de gagner du temps car les différents conseillers syndicaux peuvent se répartir les tâches de la gestion de copropriété en fonction de leurs affinités respectives.
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