La levée des réserves, une étape clé d’une VEFA

Pour l’acquéreur, la livraison est un moment rempli de bonheur. Après avoir attendu son bien, parfois pendant plus de deux ans, il va pouvoir enfin emménager. Mais attention, il faut rester vigilant ! En effet, l’achat de son logement sur plan en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) est ponctué d’étapes importantes qui peuvent effrayer les futurs acquéreurs. Parmi elles, la levée des réserves est une étape qu’il ne faut pas négliger, au risque de créer des conflits entre l’acquéreur et le promoteur. Un texte de loi est d’ailleurs prévu pour gérer et encadrer les contentieux.

Le promoteur doit donc veiller à donner les bonnes informations à l’acquéreur pour que cette étape se passe en toute confiance et transparence.

Nous allons vous expliquer ce qu’est une réserve et vous donner des conseils qui permettent de gérer la levée des réserves en toute sérénité.

Qu’est-ce qu’une réserve ?

Une réserve peut être émise lorsque le propriétaire constate un défaut ou une non-conformité dans son logement. Cela peut aller d’une imperfection, comme une rayure sur le carrelage à, plus grave encore, une malfaçon comme par exemple un début de fissure au plafond. En tant qu’acquéreur, vous pouvez également émettre une réserve en cas de non-conformité des travaux avec le contrat de vente définitif.

Bon à savoir :

Si un propriétaire n'émet pas de réserve après avoir constaté un défaut dans le logement, il prend le risque que son logement perde de la valeur. En effet, il est interdit de cacher les défauts lors d'une vente d'un appartement en copropriété.

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De combien de temps dispose l’acquéreur pour émettre des réserves ?

L'article L261-5 de la loi du 25 mars 2009 encadre les réserves en énumérant plusieurs garanties espacées dans le temps.

Lors de la remise des clés, l’acquéreur règle le solde des appels de fonds, soit généralement les 5% restants du montant total de la transaction. Le promoteur (souvent accompagné par son maître d’œuvre) et l’acquéreur listent, s’il y en a, les réserves pour l’annexer au procès-verbal de livraison.

Ensuite, l'acquéreur dispose d’un délai d'un mois pour faire un état des lieux et lister les malfaçons qui n'auraient pas été mentionnées au préalable. Cet état des lieux doit être envoyé au promoteur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il est donc crucial pour le propriétaire de ne négliger aucune réserve durant ce premier mois afin de pouvoir appliquer dans le temps les différentes garanties.

Voici les principales garanties :

• La garantie de parfait achèvement (durée : 1 an) : Grâce à la GPA, l’acquéreur est couvert pour toute réparation pendant une durée d’un an suivant les réserves notifiées sur le PV de livraison ainsi que celles observées durant le premier mois d’usage du logement. Des réserves complémentaires peuvent être également prises en charge pendant toute la durée de la GPA en fonction de la nature de la réserve. En effet, le promoteur pourra accepter de réparer une prise de courant hors-service, mais il ne pourra pas accepter une nouvelle tâche sur un mur ou une rayure sur le revêtement du sol. Cela signifie que la garantie de parfait achèvement ne prend pas en charge les désordres relevant de l’usure normale ou de l'usage ;
• La garantie de bon fonctionnement (durée : 2 ans) : Cette garantie biennale assure le bon fonctionnement des équipements de l’habitation, hors gros œuvre. Il s'agit de tous les éléments d'équipement qui peuvent être dissociables, c’est-à-dire enlevés sans dégrader le bâti (cela peut concerner les portes et fenêtres, les revêtements de murs et même les éléments mobiles comme les radiateurs, les chaudières, etc.) ;
• La garantie décennale (durée : 10 ans) : Elle protège l’acquéreur contre les risques qui affectent directement la solidité de l'ouvrage (par exemple : des fissures importantes, un problème lié aux fondations) ou lorsque survient un vice rendant le bien impropre à son usage (décollement du carrelage sur toute une pièce par exemple).  Pour plus d’informations sur ces garanties, rendez-vous ici.

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Qui est concerné par la levée d’une réserve ?

Une réserve implique un certain nombre d’acteurs, avec, au premier plan, la relation contractuelle entre l’acquéreur du logement et le promoteur. Ensuite, la levée des réserves concerne bien entendu le promoteur représenté par son maître d’œuvre qui assure la coordination avec les différents corps de métiers (de la maçonnerie, à la plomberie en passant par l’électricien).

Pour rappel, c’est le maître d’œuvre qui réalise le suivi du chantier. À ce titre, il doit s’assurer que les travaux soient bien exécutés pour le compte du promoteur.

Quelle est la procédure ?

Le mieux pour gérer les réserves, c’est d’anticiper pour corriger les éventuels problèmes en amont de la livraison. Si malgré ce suivi, des réserves sont signalées à la remise des clés, le maître d’œuvre liste et envoie aux entreprises concernées les problèmes à réparer. Il fixe alors un délai raisonnable à l’entreprise pour lever la ou les réserves. Une fois les travaux (bien) exécutés, l’entreprise atteste de levée de la réserve par un quitus (bon d’intervention) signé par l’acquéreur.

Lorsque l’ensemble des réserves de livraison et celles mentionnées pendant le 1er mois sont levées, le promoteur fera signer un quitus de levée de réserves à son client pour matérialiser cette étape. Cela marque souvent pour le promoteur la passation du dossier du responsable de programme à un responsable SAV.

Nos conseils pour ne pas oublier des réserves à la remise des clés

Le propriétaire, lors de la remise des clés, doit avoir son contrat de vente avec lui et s’assurer que tous les équipements prévus lors du contrat de vente sont présents et qu’ils ne présentent aucun défaut. Le propriétaire doit être méticuleux et vérifier par lui-même tous les équipements dont notamment :

• Les fenêtres et portes ;
• Les interrupteurs ;
• L’éclairage ;
• Les sanitaires (exemple : faire couler l’eau de la douche sur les joints pour repérer des fuites) ;
• Pour le promoteur immobilier, il est fini le temps où les maîtres d’œuvre annotent sur un plan papier les anomalies et envoient un mail aux entreprises pour faire les travaux. Aujourd’hui de nombreux outils permettent de gérer les réserves afin de leurs faire gagner du temps.

Quels sont les outils pour optimiser la gestion des réserves ?

Des outils digitaux permettent de constater, consigner et suivre la correction des réserves jusqu’au quitus de levée des réserves.

Automatiser la gestion des réserves avec les entreprises sous-traitantes, c’est l’enjeu de beaucoup de promoteurs. Des entreprises de la French Proptech viennent répondre à cet enjeu en créant des interfaces digitales pour la maîtrise d'œuvre. C’est le cas de BatiScript qui permet entre autres de gérer la levée des réserves avec l’ensemble des acteurs (promoteurs, entreprises sous-traitantes).

L’outil permet de centraliser la gestion des réserves et de passer moins de temps à faire des relances auprès des entreprises concernées. À la clé : une simplification des processus. Ces interfaces permettent au maître d'œuvre de suivre l’avancée de ses réserves. L’information et la communication sont la clé de la réussite pour que la phase de levée de réserve se passe en toute sérénité.

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